무주택자 청약 vs 매매, 집값이 많이 올라 부담스러운데 어떤 게 좋을까요? (이 조건의 분들만 청약하세요)

안녕하세요. 월부 구해줘내집 멘토 유진아빠입니다.

오늘은 요즘 최근 상담에서 늘어나고 있는 질문을 가져왔습니다. 이번 달에만 여러 번 받았는데, 질문하신 분들의 나이도 상황도 제각각이었습니다.

"요즘 아파트 값이 많이 올라서 부담스러운데, 시세보다 좀 더 싸게 매수할 수 있는 신축 아파트 청약을 넣는 것이 좋을까요? 아니면 그냥 기존 아파트를 매매하는 것이 좋을까요?

또, 내가 당첨될 수 있을지 모르겠으니 청약 당첨을 기다리는 것이 맞는지 모르겠어요."

같은 질문을 여러 번 받으면서 알게 된 것이 하나 있습니다. 실제로 궁금해하시는 건 청약과 매매 중에 무엇이 더 유리하냐가 아니었습니다. 각각 장단점이 있을텐데, 결국 궁극적으로 궁금해 했던 점은 "나는 기다려도 되는 사람인가, 아니면 기다리면 안 되는 사람인가" 였습니다.

그래서 오늘은 그 질문에 답을 드리겠습니다.

먼저 답부터 드리면, 청약은 뒤에서 말씀드릴 세 가지 조건 중 하나에 들어가실 때만 유효한 선택지입니다. 세 가지 중 어디에도 해당하지 않으신다면, 당첨을 기다리지 마시고 지금 나와 있는 매물 중에서 고르시는 편이 낫습니다.

그런데 이 세 가지보다 먼저 확인하셔야 할 것이 하나 있습니다. 이걸 빼놓으면 세 조건에 전부 들어맞는 분도 손해를 보실 수 있습니다. 순서대로 짚어 드리겠습니다.

청약 경쟁률이 떨어졌다?

「청약 경쟁률이 36개월 만에 최저」라는 기사가 최근에 나왔습니다. 7월 전국 1순위 평균 경쟁률이 5.86대 1로 2023년 7월 이후 가장 낮았고, 7월에 모집공고를 낸 24개 단지 중 13곳(54.2%)이 1순위에서 미달했다는 내용입니다. (청약 경쟁률 36개월만에 최저…서울로 몰리고 지방은 ‘미달’, 뉴시스, 2026.08.22)

여기까지만 읽으면 청약 문이 넓어진 것처럼 보이죠. 그런데 같은 기사에 지역별 수치가 함께 실려 있는데 이를 보면 확실히 무엇 때문에 이렇게 되었는지 확인할 수 있습니다.

전국 평균을 끌어내린 곳은 지방입니다. 서울은 같은 달에 112대 1이었고, 서울 2개 단지가 96가구를 모집했는데 전국 접수 건수의 26.5% 가 그 두 단지에 몰렸습니다. 서울에서 집을 알아보고 계시다면 「경쟁률이 낮아졌다」는 문장은 그대로 적용되지 않습니다. 

지난 8월 25일에 있었던 사례를 하나 보겠습니다. 서울 서대문구 홍은동에 분양한 단지가 1순위 청약을 받았는데, 28가구 모집에 1,112명이 접수해 평균 39.71대 1이 나왔습니다. 전용 59㎡는 2세대를 모집해 240.50대 1을 기록했습니다. ("28가구 모집에 1112명 몰려"…서대문 새 아파트 청약 흥행, 한경, 2026.08.26)

청약과 기축 매매의 특징

두 방법을 나란히 놓으면 이렇게 정리할 수 있어요.

한 문장으로 줄이면 이렇습니다. 청약은 확실성을 내주고 가격을 얻는 방법이고, 기축 매매는 가격을 내주고 확실성을 얻는 방법입니다. 다만 청약은 입주까지 2~3년을 전월세로 지내셔야 하는 등 기다리는 시간이라는 비용이 발생합니다.

청약에 당첨 되려면 가점이 얼마나 되어야 할까?

올해 상반기 수도권 민영아파트 일반공급 35개 단지를 분석한 결과, 서울의 평균 당첨가점은 64.12점이었습니다. 경기는 48.89점, 인천은 49.03점입니다. 서울이 경기보다 15.23점 높습니다. (상반기 서울 민간아파트 평균 당첨 가점은 ‘64.12’, 조선일보, 2026.07.30)

그런데 같은 분석에 앞에서 본 경쟁률 이야기를 한 번 더 뒤집는 대목이 있습니다.

경쟁률은 셋 다 10~12대 1로 거의 같습니다. 그런데 당첨가점은 서울과 경기 사이에서 최대 17.90점이나 벌어졌습니다.

즉 경쟁률이 낮다고 당첨이 쉬운 것이 아닙니다. 경쟁률은 그 단지에 대한 관심도를 보여줄 뿐이고, 내가 당첨될 수 있는지는 내 가점이 그 단지의 당첨가점에 닿느냐로 결정됩니다. 뉴스에서 경쟁률만 보고 「이번엔 해볼 만하겠는데」 하고 판단하시면 안 되는 이유가 여기에 있습니다.

그럼 내 가점은 몇 점일까요. 청약 가점은 84점 만점이고 세 항목으로 만들어집니다.

(「주택공급에 관한 규칙」 별표1 · 한국부동산원 청약홈 기준)

만약, 배우자와 미성년 자녀 둘을 둔 4인 가구는 부양가족이 3명이라 20점이 최대입니다. 여기에 무주택 15년(32점)과 청약통장 15년(17점)을 전부 채워야 69점이 나옵니다. 즉 69점은 4인 가구가 받을 수 있는 사실상의 만점입니다. 서울 평균 64.12점이 어느 정도 수준인지 감이 오실 겁니다.

그럼 30대 무주택 부부의 경우는 몇 점일까요. 예를 들어 만 35세에 자녀 한 명, 청약통장 10년으로 가정하고 배점표에 그대로 넣어 보겠습니다. 무주택 기간 5년이 12점, 부양가족 2명이 15점, 통장 10년이 12점입니다. 합해서 39점입니다.

서울 평균 64.12점과는 25점 차이가 납니다. 이 25점은 노력으로 좁힐 수 있는 간격이 아니라 시간이 지나야만 채워지는 간격입니다.

청약 도전이 의미있는 분 

지금까지 본 숫자를 근거로, 청약이 기축 매매보다 유리한 분을 세 가지로 정리해 봤어요. 이 안에 들어오시면 도전하십시오.

첫째, 가점이 그 지역 당첨선 안에 들어오시는 분입니다. 서울은 평균이 64.12점이니 60점대 중반은 있어야 하고, 강남권 인기 단지는 70점을 넘습니다. 다만 경기와 인천은 평균이 48~49점이므로 50점대라면 수도권에서 해볼 만합니다. 본인 가점을 아직 계산해 보지 않으셨다면 오늘 청약홈에서 먼저 확인하십시오. 서울에서 40점대라면 일반공급으로 당첨을 기대하기는 어렵습니다.

둘째, 특별공급 대상자입니다. 신혼부부(혼인 7년 이내), 생애최초(세대원 전원 무주택 + 소득세 5년 이상 납부), 다자녀, 노부모 부양(만 65세 이상 3년 이상 부양), 신생아(2년 이내 출생 자녀), 기관추천 여섯 가지가 있습니다. 특별공급은 가점 경쟁이 아니라 자격 요건과 소득 기준으로 뽑기 때문에, 가점이 낮은 30대에게는 사실상 가장 크게 열려 있는 문입니다. 다만 소득·자산 기준이 유형마다 다르고 자주 바뀌므로 관심 단지의 입주자모집공고문에서 직접 확인하셔야 합니다.

셋째, 소득이 높아서 2~3년 모으는 돈으로 잔금을 감당하실 수 있는 분입니다. 청약은 계약금을 내고 중도금을 나눠 내다가 입주할 때 잔금을 치릅니다. 남은 2~3년 동안 저축으로 잔금의 상당 부분을 만들 수 있는 분이라면 이 구조가 오히려 유리하게 작동합니다. 반대로 지금 대출을 최대한 받아야 겨우 잔금을 맞추실 수 있다면, 입주 시점에 대출 조건이 지금과 달라질 위험까지 함께 안게 됩니다.

여기에 서울에서 청약하실 때 먼저 갖추셔야 하는 자격도 짚어 드립니다. 2025년 10월 15일 대책으로 서울 25개 자치구 전역이 투기과열지구이자 조정대상지역이 되었습니다. 규제지역에서 1순위로 청약하시려면 세 가지를 모두 충족하셔야 합니다.

• 청약통장에 가입한 지 2년이 지나야 합니다. (비규제 수도권은 1년입니다)
• 세대주여야 합니다.
• 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 세대에 속하지 않아야 합니다.

가점이 낮은 분께 남은 문은 전용 60㎡ 이하 추첨제(60%) 인데, 문제는 그 면적의 공급 물량 자체가 적다는 점입니다. 앞서 본 서대문 단지도 59㎡ 일반공급이 2세대뿐이었어요. 그래서 240대 1이 나온 겁니다.

청약 당첨보다 더 중요한 것

그런데, 청약 당첨 가능 여부보다 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 분양가가 싸다는 말과 좋은 물건이라는 말은 같은 문장이 아닙니다.

앞서 본 서대문 단지를 다시 보겠습니다. 전용 84㎡ 분양가가 12억 7,950만 원에서 13억 7,330만 원입니다. 같은 시기 인근 홍제동 신축 84㎡의 실거래가는 이랬습니다.

(국토교통부 실거래가 공개시스템 · 2026년 7월 신고분 · 2026년 8월 28일 조회)

분양가가 인근 신축보다 2억 원에서 5억 원 낮은 것은 사실입니다. 그래서 1,112명이 몰렸습니다.

그런데 이 단지는 총 177세대이고, 단지에서 걸어서 닿는 지하철역이 없습니다. 단지 앞 버스정류장에서 6호선 새절역 방면으로 이동하는 구조입니다. 반면 비교 대상으로 든 홍제동 단지들은 3호선 홍제역을 걸어서 이용할 수 있습니다. 가격 차이에는 이 입지 차이가 이미 반영되어 있는 셈입니다.

세대수와 역까지의 거리가 왜 중요할까요. 나중에 파실 때 나를 찾아올 매수자의 수를 결정하기 때문입니다. 시장이 좋을 때는 어떤 물건이든 팔리지만, 시장이 가라앉으면 매수 후보군이 두꺼운 단지와 얇은 단지의 결과가 완전히 달라집니다. 부동산 투자 시 중요하게 고려해야 할 요소입니다. 

싸게 사는 것은 분명 좋은 선택입니다. 다만 그것이 입지를 포기하고 얻은 가격이라면, 그 할인은 파실 때 그대로 돌려주셔야 할 수도 있습니다.

여기에 하나 더 있습니다. 투기과열지구에서 당첨되시면 10년 동안 재당첨 제한을 받습니다. 청약 당첨은 여러 번 쓸 수 있는 기회가 아니라 한 번 쓰면 10년 동안 다시 꺼낼 수 없는 선택입니다. 입지를 충분히 따지지 않고 당첨되시면, 그 집이 앞으로 10년간 내 유일한 선택지가 됩니다. 「일단 넣고 보자」가 위험한 이유입니다.

마치며

오늘 말씀드린 것을 세 줄로 정리하겠습니다.

• 경쟁률이 낮아진 곳은 지방이고, 경쟁률이 낮다고 당첨이 쉬운 것도 아닙니다. 7월 서울 경쟁률은 112대 1이었고, 상반기 서울 평균 당첨가점은 64.12점이었습니다.
• 청약에 도전하실 분은 세 가지입니다. 가점이 당첨선 안에 드시는 분, 특별공급 대상자, 2~3년 저축으로 잔금을 감당하실 수 있는 분입니다.
• 세 가지에 해당하지 않으신다면 기다리지 마십시오. 예산에 맞는 매물 중에서 입지가 좋은 물건을 고르시는 편이 낫습니다.

누구나 새 아파트에 거주하고 싶어 하기 때문에 새 아파트라는 말에는 끌리는 점이 있습니다. 하지만 무작정 기다리는 동안에도 시간은 갑니다. 39점이 서울 평균인 64점대가 되려면 십수 년이 걸리는데, 그 시간을 전월세로 보내는 것이 나에게 맞는지는 한 번 계산해 보셔야 합니다.

제가 상담에서 늘 드리는 말씀으로 마무리하겠습니다.

무주택자에게 가장 큰 리스크는, 규제가 아니라 '무주택' 그 자체입니다.

아직 한국스러운 늦더위가 이어지고 있네요. 모두 건강 잘 챙기시기 바랍니다.

감사합니다.

ps. 어제까지 이번 구해줘내집 접수는 마감했습니다. 하지만 추석을 앞두고 내집마련을 고민하고 있는데, 본인 상황과 예산에 맞는 집을 찾는데 어려운 점이 있다면, 혼자 고민하지 마세요. 도움 드리겠습니다.

👉 구해줘내집 신청하고 오픈채팅방 참여하기