투자경험담으로 지금껏 매수 경험담만 썼는데 이번에는 투자과정중 “유지”에 해당하는 신규 전세 맞추기에 대해 써보려고 한다.
현재 1호기와 2호기가 있는데, 2호기의 경우는 수도권이라 전세금도 예상했던 것 보다 많이 올려 받았고, 전세 맞추는 과정도 비교적 순탄한 편이었다.
그래서 조금 더 스토리가 있는 1호기의 전세 맞추기에 대해 써보려고 한다.
1호기는 현재 공급이 많은 지역이다.
기존에 임차해 계시던 분이 다주택자셔서 계약기간만 살고 이사를 가고 싶다고 말씀하셔서 내게는 매도와 새전세 맞추기라는 두가지 옵션이 열려있는 상황이었다.
그런데 계약기간이 10월 말인데, 예전에 매수하고 3개월안에 전세 맞추던 생각만 하고, 8월 초 중순쯤 부터 움직이기 시작했다.
심지어 매도냐 새로 임차인 맞추냐에 대한 뚜렷한 목표가 없이, 내가 원하는 가격에 매도가 되면 팔고, 아니면 전세난이라고 하니 전세 맞춰야지… 라는 정도의 안일한 생각으로 말이다.
앞서 말한것처럼 해당 지역은 현재 공급이 많은 지역이다. 원하는 가격에 매도라니.. (꿈깨라 좀..)
어쨌든 상황파악은 하고 있는 중이어서 원하는 가격에 매도는 어려우니 전세를 맞춰야겠다.. 라고 생각하고 있었다.
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여기서 첫번째 반성 포인트 !
원하는 가격에 매도가 안되네? 그럼 전세를 맞춰야겠다?
à 철저히 투자의 목적에 대해 생각하고 있지 않고 있었다. 손해 보는 매도는 당연히 지양해야겠지만, 적은 손해를 감수하고라도 더 좋은 자산을 취득할 수 있다면 당연히 감수해야 하는 부분이었다.
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아무튼 전세와 매도(야망가)를 내 놓고, 전세가 엄청 금방 맞추어 질 것으로 생각했는데, 별다른 소식없이 시간이 2주가 훌쩍 지나는 등 너무 많이 지나가고 있었다. 그냥 몇명 보고 갔다는 이야기만 들었다.
부사님은 소개받은 분이라 2주만 부사님께하고 그 후에는 다른 부동산에도 내놓겠다고 한 상태였는데.. 아직 두달 남았으니 기다려보자라는 안일한 생각을 하고 있던 참이었다.
이런 상황에서 튜터님께서 투자생활 관련하여 문제 없는지 살펴주시는 기회가 있었는데, 튜터님 말씀을 들으면서 2달이라는 시간이 전세 맞추기에도 빠듯한 시간이겠구나라는 생각에 갑자기 초조해 지기 시작했다. 이때 튜터님께서 한번 생각해 봐 주시겠다고 하셨는데, 그 다음 메세지를 좀 기다려 보고 움직일 것이지.. 너무 큰 공포심에 부사님께 전화해서 수시로 전세를 확인하기 시작했다. 부사님께서 좀 안일하게 움직이고 계신 것이 아닌가 하는 의심이 들기 시작했다. 그렇게 속을 태우고 있는데, 회사에서 회의중에 부사님께 전화가 왔다. 얼릉 받아보니 집보고 갔던 분이 계약은 할 것 같은데 전세금을 좀 낮춰줄 수 없냐고 한다. 어차피 전세금은 돌려줘야 할 돈이고 낮춰달라는 금액이 감당 가능하고 크진 않아서 돌려주기로 하고 마음을 놓고 있었다.
그리고 튜터님께서 처방전을 가지고 내게 다시 노크를 해주셨는데, 급하게 전세를 맞추는 것이 오히려 잠깐의 불편함을 더는 대신 더 좋은 기회비용을 놓칠 수 있을 가능성이 있었던 점이라는 점에 대해 깨닫게 해주셨다. 이에 부랴부랴 튜터님의 긴급 지도를 받고 매도 가능성도 검토를 해보기 위해 부랴부랴 잔금을 마련할 수 있을지와 매도해서 갈아타기 가능성에 대해 알아보기 시작했다. (무리해서 기회를 잡으라는 지도가 아니라, 적어도 내가 할 수 있는 최선을 다해서 그 기회를 잡으려고 노력을 했는지?를 깨닫게 하려고 해주셨다. )
너무 늦게 잔금을 알아본 탓에 “대출은 대기”밖에 안되고, 전세금 반환일은 날짜가 박혀있고 (현세입자분도 다주택이라 전에 임대 주택을 정리해야 해서 전세금을 돌려줘야 한느 상황) 심지어 갈아탈 단지는 전혀 (파는 것만 관심이 있었고, 그 후에 무엇을 해야 하는지.. 갈아타기에 대한 구체적 플랜이 없었기 때문에..) 쥐고 있지 않은 상황이었다.
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여기서 두번째 반성 포인트 !
투자에서 감정을 배제하도록 노력하자! 튜터님의 다음 메세지를 차분하게 기다렸다면 당장은 잠깐 고통스럽더라도 매도든 전세든 더 좋은 기회를 잡을 수 도 있었을텐데..
더하여 세번째 반성 포인트!
매수+전세 과정만 미리미리 대비하는 것이 아니다.
어쩌면 이미 내 물건이 되었기 때문에 이 상태에서 더 좋은 기회를 만들어 내기 위해서는 미리미리 계획과 준비가 더 확실히 되어 있어야하는 것이다.
추가로 네번째 반성 포인트!
소개받은 부사님이라고 해도 역량이 없거나 태도가 느슨하면 냉정한 결정을 해야한다.
넉넉하진 않지만 3개월전부터 매도, 전세를 부탁한건데, 전세난이 있는 가운데에서도 시원시원한 대응이 되지 않는 분이었다. 냉정하게 괜찮은 모든 부동산에 뿌리고 부사님들을 움직이게 했어야 했다.
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아무튼 이러한 사정으로 결국 전세맞추기쪽으로 결정이 났는데, 전세 계약서를 작성하는 중에 또 마음 쓰이는 일이 생긴다.
가계약금을 쏘던 날에 내 특약사항을 부사님께 알려드리고 전세입자 동의하시면 가계약금을 쏘라 했고, 입금 되었길래 특약도 마무리가 된 줄 알았는데, 본계약 쓰기 하루전 오후에 전세입자의 특약사항이 전달이 되었다.
몇 가지가 리스크가 있고, 억지스러운 특약이 있었는데, 다음과 같다.
-임대인은 계약종료일까지 현재 권리관계 유지 및 제한물권 설정하지 말라.
-임대인 및 건물의 문제로 전세자금대출 및 보증보험 불가의 경우 본 계약 취소와 계약금을 돌려줘.
-임대인이 매매등으로 소유자가 변경될 경우, 새 소유자의 문제로 보증보험과 전세자금대출 유지가 문제가 되면 전세금을 즉시 돌려달라. (네? 제가 왜요?)
화가 부글부글 치밀어 올랐지만, 일단 튜터님께 상담한 후, 통상적인 범위 내의 조건으로 변경해 달라고 부사님께 말씀을 드렸는데.. 전세자금 대출 유지와 보증보험 유지에 대해 불안감이 크던 새로운 세입자분이 너무 강했는지 부사님들이 내게 너무나 황당하고 리스크가 너무 큰 조건을 들이밀면서 그래서 내가 이미 소유권이 넘어간 매도인의 문제에 대해 내가 책임을 진다는 취지냐? (튜터님의 지도가 있어음) 이라고 여쭤봤더니 새 매도인에게 문제가 없으면 된다는 것이다.
이에 화가 폭발한 나는 아침 7시부터 전화해서 단호하게 내 조건대로 계약서 바꿔주시고 아직 시간이 있으니 (3시 계약) 1시까지 정리하시라. 가서 서로 조건 맞추면 인연을 이어갈 사이에 불편하다라고 으름장을 놓으니 내 조건대로 10시에 임차인 동의하셨다면서 부사님께 문자가 왔다.
그래서 가벼운 마음으로 부사님께 일찍 가서 내 조건대로 잘 맞춰졌는지 확인까지 했는데, 도장찍는 테이블에서 특약사항을 보더니 새임차인이 저 문제의 조건이 빠져있다며 딴지를 거는 것이다.. (이에 매섭게 부사님을 쳐다봤더니 부사님 얼굴 표정이 당황..)
일단 문제 해결이 먼저이니 해당 부분에 대해 이래저래 설명을 해서 해당 조건에 대해 새 소유자가 보증보험이나 전세자금대출 유지에 문제가 없는지 확인하는 선으로 타협을 하고 전세계약을 마무리했다. .
이것도 사실 찝찝하지만, 해당 물건 매도시에 잔금을 준비해 두고 이사 내보내고 매도하거나, 투자자 매도시에는 임차인이 전세대출 은행과 보험사에 해당 상황에서 무엇을 확인해야 하는지 알아보고 알려주면 그 내용에 대해 확인해 주는 정도로는 대응하려고 한다.
어쨌든 내 집에 계약기간동안 원래의 조건(전세대출, 보험) 으로 살 권리가 있는 분들이긴 하니까, 소유권이 바뀌어서 전세 상환을 한다든가 보험 가입이 취소된다든가 하는 이상한 사람에게 파는 것도 하나의 리스크이니까.
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마지막 다섯번째 반성 포인트!
진짜 부사님은 잘 고르자. 마음이 약해보이는 분이라 차마 화는 내지 못했지만, 이런 부사님과 진행한 것도 내 잘못이기도 하다.
그리고 아무리 화가 나도 단호하게는 이야기하되, 화를 내거나 감정을 드러내지 말고 냉정한 마음을 유지하자.
남을 위해서가 아니라 그래야 내 자신의 이론이나 관철하고자 하는 바가 꼬이지 않는다.
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아.. 진짜 아무리 전세난이라고 해도 전세 맞추는 일도 결코 쉽지 않은 일이다.
어떤 부사님과 호흡을 맞춰야 할 지도 모르고, 또 좋은 조건으로 전세를 맞췄다 해도 어떤 세입자가 나타날지 모른다. (다행히 위에 요청한 것과는 달리, 내 새 세입자분은 공직에 계신 건전한 분이고 저런 요청이 자신이 대출하는 거나 보험드는데에 있어 사고가 나지 않을까하는 불안함에서 요청하신 거라 억지를 쓰거나 말이 안통하는 이상한 사람은 아니다.)
그리고 그 전에 전세보다 더 좋은 방법은 없었나는 무조건 항상 생각하고 있어야 한다.
설사 검토 결과가 결국 같았다고 하더라도 모든 수를 최선을 다해 검토해 보는 것과 아닌 것은 분명 엄청나게 다른 것이다. (찐 최선을 다했는가?)
저번 실전반 튜터님께는 (다른 옵션이 없다면; 당시에는 갈아타기할 추가 자금이 없었다가 이번에 생긴 상황) “유지”도 중요한 투자라는 점을 배웠다면 이번 성공루틴 튜터님의 가르침을 통해 투자의 본질을 항상 생각하고 그에 맞추어 나는 무엇을 해야 하며, 결과가 예상되더라도 끝까지 모든 가능성을 검토해보려고 노력을 해야 한다는 점을 깊이 깨달았다.
다음번 투자 경험담으로는 1호기 매도후 훨씬 좋은 자산으로 갈아타기 성공에 대해 쓰도록 다짐하며 투자경험담을 마무리하고자 한다.
