서울 아파트 시장 8월 지표가 나왔습니다.
지표를 보여드리기 전에 늘 그랬듯이 처음 보시는 분들을 위해 사전에 양해를 구하고 시작하겠습니다.
① 서울 아파트 매매 지수 증감률은 KB부동산, 거래량은 서울 부동산 정보광장이 출처입니다.
② KB 월간 지수 증감률은 전월 중순부터 당월 중순까지의 시세가 기준입니다. 즉, 여기서 말하는 8월 지수 증감률은 7월 중순부터 8월 중순까지를 범위로 삼고 있습니다.
③ 서울 부동산 정보광장의 거래량은 '계약일' 기준이며 주택 거래 신고 기한은 1개월입니다. 8월 거래량의 정확한 수치는 9월말에 확인 가능한 셈입니다.
그럼 이제 그래프부터 보시겠습니다.
8월 서울 아파트 매매 지수 증감률 +1.14%.
이것도 매달 말씀드리는 부분입니다만 KB 매매 지수 증감률은 실제 시장 대비 1~2개월 정도 후행하는 감이 있습니다. 가령 2024년 급등 시기는 6~7월이었는데 매매 지수 증감률이 급상승한 것은 8~9월, 2025년 토지거래허가구역 해제 직후인 2~3월 급등 때도 매매 지수 증감률이 급상승한 것은 3~4월이었습니다. 따라서 이번 8월 매매 지수 증감률 +1.14%는 6~7월의 시장 분위기를 반영했다고 볼 수 있습니다.
사실 매매 지수 증감률 +1.14%도 적지 않은 상승폭인데요, 상승률이 높았던 곳을 줄세워보면 중랑구(+2.25%), 성북구(+2.08%), 노원구(+1.95%), 종로구(+1.94%), 강서구(+1.86%) 순으로 7월과 크게 다르지 않습니다. 역시 그동안 오르지 못했던 곳 위주로 키 맞추기로 급등하는 모습이 확인됩니다. 다만 한 가지 예사롭지 않은 모습이 확인되는 것은 바로 아래 내용입니다.
주택담보대출 금리(한국은행 경제통계시스템 가중평균 기준)는 2024년 11월 4.30%를 정점으로 2025년 5월 3.87%까지 꾸준히 하락하다가 그 이후 점진적 상승 추세를 밟고 있습니다. 특히 7월은 6월 4.36%에서 +0.12% 오른 4.48%까지 올랐습니다. 2022년 부동산 급락을 초래했을 때 해당 지표는 4.7~4.8%를 넘나들었었습니다. 7월 주택담보대출 금리가 상당히 부담스러운 수준까지 올라왔음을 보여주는 대목입니다.
사실 향후 금리는 계속 상승세를 이어나갈 가능성이 높습니다. 반도체 초호황으로 안그래도 경제성장률 전망도 올라가고 있는 가운데 정부도 내년 800조원이 넘는 슈퍼 예산을 기정사실화한 만큼 인플레이션을 심화시킬 가능성은 차고 넘칩니다. 한쪽에서는 돈을 풀어제끼는데 한쪽에서는 금리 인상으로 고삐를 죄는 상황이 올 수밖에 없습니다.
그만큼 지역별 희비가 엇갈릴 것으로 예상되는데요, 대출 의존도가 높은 지역은 매수세가 줄어들 것으로 예상됩니다. 이미 대출 한도가 줄어든 곳들은 별 영향이 없겠죠. 소위 말하는 상급지들입니다. 그러나 핵심지 위주로 증세 부담에 따른 매물이 나오고 있어 이러한 부분도 하방 압력으로 작용하고 있습니다. 그러나 금리 인상은 결국 임대인뿐 아니라 임차인도 월세를 선호하게 만들어 월세 비중이 더욱 올라갈 것으로 예상되며 고금리가 아파트 건설 비용을 더욱 상승시켜 공급 회복도 요원해집니다. 결국 금리 인상이 단기적으로 부동산 시장 매수세 감소로 연결되나 공급 감소를 더욱 심화시키면서 전월세가를 끌어올려 결국 중장기적으로 매매 시장에 대한 상방 동력으로 전환되는 수순을 예상해봅니다.
서울 아파트 매매 매물은 10.15 대책 발표로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 2025년 9월말 7.8만여건 → 2026년 1월말 5.7만여건까지 빠르게 감소했으나 2026년 1월말부터 시작된 이재명 대통령의 부동산 관련 SNS 발언 및 다주택자 양도세 중과 부활 예고로 매물이 빠르게 증가했었습니다. 5월 들어 다주택자 양도세 중과 재개로 매매 매물이 감소하다가 6~7월은 보합 수준에서 움직였었는데요(전월 比 매매 매물 증감률 : 5월 -15% → 6월 -1% → 7월 +1%), 8월은 +9% 증가했습니다.
특히 소위 핵심지로 일컬어지는 강남3구 및 용산구에서 매물이 +14% 증가하면서 서울 전체의 매물 증가를 견인했습니다. 성북ㆍ마포ㆍ성동구도 각각 +15% 증가하면서 상대적으로 높은 급지의 매물이 늘어난 모습을 확인할 수 있었습니다. 세제개편안 발표를 보고 보유세 증세에 대한 우려가 매물 출회로 이어진 것으로 보입니다. 반면 도봉구(-8%), 중랑구(-2%)는 오히려 매물이 감소하는 등 매매 매물에서도 또 다른 의미의 양극화가 진행되고 있습니다. 상급지가 당분간 쉽지 않아 보이는 것은 바로 이런 매물 증가 추세도 한몫 하고 있습니다.
서울 아파트 전세 매물은 2026년 4월을 저점으로 증가 추세였으나 절대 매물 수준 자체가 적은 편이어서 여전히 문제는 심각한 편입니다. 그런데 전세 매물은 매매 매물과 반대로 8월 들어 감소했습니다(전월 比 전세 매물 증감률 : 6월 +17% → 7월 +5% → 8월 -4%). 이 역시 매매 매물과 반대로 핵심지에 해당되는 강남3구 및 용산구에서 전세 매물이 -7% 감소하면서 서울 전체의 매물 감소를 견인했습니다. 그 외는 동대문구(-20%), 구로구(-12%), 영등포구(-7%) 순으로 감소했습니다.
강남3구 및 용산구가 매매 매물이 늘어나는데 전세 매물이 줄어드는 것은 토지거래허가제 및 세제개편안 영향 때문으로 풀이됩니다. 즉, 해당 지역 소유주들이 보유세 및 양도세 증세에 대한 우려 때문에 임대로 내놓은 매물을 매매 매물로 전환시키고 있고, 토지거래허가제 때문에 실거주 매수세만 가세하면서 전세 매물이 줄어드는 것으로 보입니다. 이로 인해 서울 전체 전세가율은 약보합 상황이나 강남3구 및 용산구의 전세가율은 미미하나마 조금씩 상승하고 있습니다.
위 그래프는 서울 아파트의 5분위별 평균 매매가 추이인데 그래프에서 보시다시피 5분위(상위 0~20%)의 독주가 이어지다가 2025년 9월 이후 상승폭이 축소되기 시작했습니다. 가장 고가인 5분위 아파트는 전고점인 25.4억을 2024년 8월에 돌파한 이우 2025년 8월 32.6억까지 빠르게 상승하였으나 그 이후 2026년 2월 34.7억을 기점으로 큰 변동은 없는 상황입니다. 반면 2분위(상위 60~80%)와 1분위(상위 80~100%)의 상승률이 다른 분위를 압도하고 있습니다.
8월 들어 분위별 매매가 상승률이 7월보다 다소 꺾였습니다만 어쨌든 상승률 상단은 2분위와 1분위가 가장 높은 상황입니다. 이는 다주택자 규제 지속 및 전세 사기 사건 등으로 비아파트의 공급이 씨가 말리면서 이것이 1~2분위 아파트의 매매가와 전세가를 밀어올리고 있습니다. 상급지가 매매 매물 증가 및 보유세 증가 우려로 부진한 모습을 보이고 있는 데 반해, 다른 급지는 이러한 상황에서 자유로워서 당분간도 상승 추세가 유지될 것으로 예상됩니다.
참고로 아래에 전고점 대비 각 분위별 가격이 현재 몇 % 수준인지도 기재해놓았으니 참조 부탁드립니다. 여기서도 5분위를 제외한 나머지 분위의 상승이 눈에 띕니다.
5분위(상위 0~20%) : 6월 135% → 7월 136% → 8월 136%
4분위(상위 20~40%) : 6월 123% → 7월 124% → 8월 125%
3분위(상위 40~60%) : 6월 114% → 7월 116% → 8월 117%
2분위(상위 60~80%) : 6월 99% → 7월 101% → 8월 102%
1분위(상위 80~100%) : 6월 90% → 7월 92% → 8월 93%
전세가율은 2016년 1월(75.1%)을 정점으로 2020년 8월(53.3%)까지 꾸준히 내려가다가 임대차3법 시행으로 반등하여 2021년 1월(56.3%)까지 상승하였습니다. 2020년에 역대 최대 입주 물량(5.4만호)이 서울에 들이닥쳤으나 임대차3법 시행에 따른 전세 유통 매물 급감으로 전세가율이 오히려 반등해버린 것은 과도한 개입과 규제의 부작용이라고 할 수 있습니다. 시장에 내버려뒀더라면 역대급 입주 물량으로 전세가율이 하락 추세를 유지하면서 매매가 상승 동력을 훼손시켰을텐데요.
2021년 1월까지 반등한 전세가율은 그 이후 다시 하락 전환하면서 2023년 4월(50.8%)까지 빠르게 하락했다가 2023년 8월(51.0%) → 2024년 8월(54.0%)까지 꾸준히 올랐고 그 이후는 전세가 대비 매매가 상승으로 전세가율이 하락 추세였습니다. 그러나 최근 들어서는 전세가율이 보합 추세입니다. 공급 부족이 전세가에 영향을 미치고 있기 때문이죠.
매물은 신축과 기축 모두에서 나옵니다. 아시다시피 신축은 공급 감소 상황이 지속되고 있고 앞으로도 그럴 예정입니다. 그런데 토지거래허가구역 및 비거주 1주택자 규제 등으로 기축에서도 임대 매물 감소를 초래시키려 하고 있습니다. 결국 임대료 상승은 피할 수 없는 미래이고 이것이 결국 시차를 두고 매매가에도 영향을 미치는 상황은 어렵지 않게 예상해볼 수 있는 시나리오입니다. 규제가 상승 동력을 확충시켜주는 또 하나의 사례가 될 것 같네요.
이제 더위가 한풀 꺾일 것이라는 예보가 나오고 있습니다. 긴 여름 고생 많으셨고 이제 다가올 가을에는 그동안 못했던 나들이도 맘껏 하셨으면 합니다. 긴 글 읽어주셔서 감사드립니다.
