안녕하세요
주택수 관련 문의드릴게 있습니다
부모님이 현재 집한채 소유중(공동명의-매입시 6억정도),12월말 다른한채 잔금칠예정(공동명의-4억중반), 제가 현재 한채 가지고 있는데 제가 아버지랑 현재 등본상 같이 등록되있 상태이고
-제가 12월초쯤 다른곳으로 이사할예정인데 등본주소도 바뀌면 1가구3주택이 아니게 되는걸까요?
- 그리고 부모님세금절세 이유로 공동명의를 햇는데 두번째 집구매할때도 공동명의가 나을까요?
- 그리고 절세하려면 현재 보유하고 있는 첫번째집을 먼저 팔아야 하는걸까요? 아니면 파는건 순서따로 안따져도 될까요?
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댓글 6
sen2님,
부모님과 함께 거주하시면서 주택 수와 명의, 매도 순서까지 고민이 많으시네요~
우선 현재 부모님과 같은 세대에 있으면서 부모님과 본인이 각각 주택을 보유하고 있다면, 세대 기준으로 주택 수를 어떻게 판단하는지부터 확인해 보시는 것이 좋을 것 같습니다. 단순히 주민등록상 주소만 옮긴다고 무조건 별도 세대로 인정되는 것은 아니기 때문에, 12월 이사 전에 세법상 세대분리가 가능한 상황인지 먼저 확인해 보시는 것을 추천드립니다.
두 번째 주택의 공동명의 여부도 무조건 공동명의가 유리하다고 보기는 어려울 것 같습니다. 취득자금의 부담 비율, 향후 보유기간과 예상 매도가, 양도차익 등을 종합적으로 따져보셔야 할 것 같아요. 따라서 계약 전에 현재 보유 주택의 명의와 취득가, 취득일 등을 기준으로 세무사님께 한 번 상담받아 보시면 좋겠습니다.
[네이버 엑스퍼트] https://m.expert.naver.com/
그리고 첫 번째 집과 두 번째 집 중 어떤 집을 먼저 매도할지도 단순히 양도세 비과세 여부만 보고 결정하기보다는 자산의 가치와 앞으로의 상승 가능성을 우선해서 판단하는 것이 중요하다고 생각합니다.
저라면 세금 몇 천만 원을 아끼기 위해 더 가치 있는 자산을 먼저 매도하는 선택은 하지 않을 것 같습니다. 세금은 매도 시점의 비용이지만, 좋은 자산을 매도했을 때 발생하는 향후 자산가치 상승분의 기회비용은 더 클 수 있기 때문입니다.
부동산 투자를 하다 보면 세금도 중요하지만 '어떤 자산을 오래 가져갈 것인가'가 더 중요한 경우도 많습니다. 세금뿐 아니라 자산의 가치까지 함께 비교해서 좋은 의사결정 하시길 응원합니다.
@sen2 님 안녕하세요^^
문의하신 질문에 대한 제 생각 공유드립니다.
[답변]
1. 별도 세대로 인정되는 case는 아래와 같습니다, sen2님의 경우 아마도 세대 분리가 되어 별도 세대로 인정되기 때문에 기존 1가구 3주택에서 -> 1가구 2주택 (부모님) / 1가구 1주택 (본인) 으로 변경될 것으로 보여집니다.
2. 공동명의 여부는 주택의 가액, 거주/보유 등 계획에 따라 직접 종부세 & 양도소득세를 계산해 보고 어느것이 본인에게 유리한지 직접 계산해 보시는 게 좋을 것 같습니다^^(관련 칼럼 참고 부탁드립니다.)
https://weolbu.com/s/QS3U6Pdjdm
3. 절세 관련 일시적 1가구 2주택 비과세 특례를 말씀해 주시는 것 같습니다. 12월에 잔금칠 경우 기존 종전주택을 잔금 시점부터 3년 이내 매도하게 될 경우 비과세 특례 적용이 가능합니다. 다만 매수 시점, 매수 당시 규제에 따른 보유/거주 요건, 보유중인 주택의 가치를 우선 고려해 절세 전략이 달라질 수 있으니 반드시 구체적인 내용과 함께 세무사 (네이버 엑스퍼트 활용) 상담 & 월급쟁이부자들 투자 코칭을 받고 계획을 세워보시는 게 좋을 것 같습니디^^
고민하는 부분이 조금이라도 해소되면 좋겠습니다~
감사합니다^^
[세대분리 요건]
자녀 30세 이상, 주소도 따로 살고 생계 독립
✅ 높음
자녀 30세 미만 + 혼인
✅ 가능
자녀 30세 미만 미혼 + 일정 소득 이상 + 실제 독립생계
✅ 가능
30세 미만 미혼, 주소만 옮기고 부모가 생활비 부담
❌ 위험
주소는 다르지만 실제 부모와 같이 생활
❌ 같은 세대로 볼 수 있음
형제자매가 각각 주소·생계 완전히 독립
✅ 별도 세대 가능
sen2님 안녕하세요 부동산 주택 매수, 매도 과정에서 세금이 궁금하시군요. 질문에 적어주신 것처럼 부모님과 같은 집에 거주하고 계시고 등본에 함께 있으면 같은 1세대로 인정됩니다. 그렇기 때문에 12월말 잔금 전에 다른 곳에 이사하고 세대분리를 해야 2주택으로 세금 중과(조정지역일 경우 중과대상에 포함)에 해당되지 않습니다. 그리고 공동명의일 경우 단독명의 보다 양도세 부분에서 이득이 되는 경우가 많습니다. 또한 3번 질문의 경우 세금 측면만 고려하면 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 혜택을 받는 것이 유리하지만 자산적 측면에서는 2개를 보유하는 것이 이득일 수 있습니다. 세금의 경우 한 번 셋팅하면 바꿀 수 없기 때문에 의사결정 전에 네이버엑스퍼트 등 활용(전화 20분, 5만원 내외) 전문 세무상담 후 진행하실 것을 추천드립니다.
