안녕하세요.
2035년에 파이어를 꿈꾸는
파이어고고입니다.
서울·수도권에서 투자처를 찾을 때
가장 먼저 생각하는 것 중 하나가 역세권입니다.
역을 중심으로 생활권이 형성되고,
수요도 명확하기 때문에
좋은 역세권을 우선적으로 보는 것이 맞다고 생각합니다.
그런데 역세권에는 한 가지 특징이 있습니다.
좋은 만큼 가격 반응도 빠르다는 것입니다.
시장이 움직이면 사람들이 선호하는 역세권부터 반응하기 때문에
기회가 열려 있는 시간이 짧고,
이미 가격이 올라온 곳이라면 필요한 투자금도 커집니다.
그래서 오히려
사람들이 선뜻 투자하지 않는 애매한 곳에서
기회를 찾아볼 수 있는데요.
오늘은 외곽 신축을 어떻게 보면 좋을지에 대해서 얘기해보겠습니다.
주변이 비균질하고 생활권이 애매한 곳에 있는 신축을 보면
주변이 별로라서 투자적으로 생각하지 않게 되는 경우가 많습니다.
그런데 바로 이 점 때문에
가격 반응이 느릴 수 있습니다.
사람들이 좋아하는 곳은
시장 분위기가 좋아지면 바로 가격에 반영되지만,
주변이 애매한 곳은 투자자들의 관심에서 한발 떨어져 있기 때문입니다.
그런데 이곳에 신축이라는 상품성이 있다면
주변 입지 때문에 매매가격은 상대적으로 천천히 움직이더라도
새 아파트라는 상품성 때문에 전세가는 높게 형성될 수 있습니다.
결국
매매가는 아직 덜 반응하는데
전세가는 신축 상품성으로 받쳐주는 상황은
곧 투자금을 줄이는 효과로 이어질 수 있습니다.
단, 중요한 조건이 있습니다.
그렇다고 주변이 별로인 신축을
무조건 투자 대상으로 보는 것은 아닙니다.
중요한 것은 메인 생활권과 얼마나 가까운가입니다.
단지 주변 자체는 조금 애매하더라도
차로 5~10분 정도 이동하여
메인 생활권의 상권과 인프라를 이용할 수 있는 곳이라면
즉, 단지의 위치는 메인 생활권에서 조금 벗어나 있지만
실제로는 그 생활권을 함께 누릴 수 있는 곳이라면
신축의 상품성은 가져가면서
메인 생활권의 수요와 인프라도 공유할 수 있습니다.
실제로 이런 단지를 찾아보면
부천에서는 부천아이파크를
이런 관점에서 볼 수 있는데요.
실제로 역세권 구축인 포도마을삼보는
25.7월을 기점으로 상승해 현재 약 20% 정도 상승했다면
7호선에서 도보로는 불가능한 준신축 부천아이파크는
아직 상승했다고 보기 어려운 부분이 있습니다.
단지만 놓고 보면
주변이 완벽하게 정돈된 메인 생활권이라고 하기는 어렵습니다.
하지만 메인 생활권과 완전히 단절되어 있는 것도 아니고,
차량으로 이동하면 기존 생활권의 인프라를 이용할 수 있습니다.
그러면서 신축이라는 상품성을 가지고 있기 때문에
전세가가 받쳐준다면 투자금 측면에서도
살펴볼 수 있는 단지가 됩니다.
구리에서는 e편한세상수택도
비슷한 관점에서 생각해볼 수 있는데요.
e편한세상수택 같은 경우는
역세권 구축단지보다 상승 흐름은 늦게 왔지만
그 이후로 구축보다 상승폭이 커서
기회를 아주 짧게 준 것을 볼 수 있죠.
예시처럼 무조건 멀세권 신축이 기회를 오래 주진 않기도 합니다.
다만 우리가 역세권 주변 단지들만 보고 있을 때
멀세권 신축에서 기회를 찾는 이도 있다는거죠.
결국 제가 찾고 싶은 수도권 신축은
단순히 “신축이라 좋은 곳”이 아닙니다.
① 메인 생활권과 멀지 않고
② 주변이 비균질하고 애매해서 가격 반응이 느리며
③ 신축 상품성으로 전세가가 받쳐주는 곳
입니다.
따라서 신축이라는 상품성만 볼 것이 아니라,
메인 생활권의 수요를 공유하면서도 아직 가격에는 그 가치가 충분히 반영되지 않은 곳에서 기회를 찾아야합니다.
앞으로 임장할 때 남들이 다 보는 이미 올라버린 역세권만 보는 것이 아니라,남들이 찾지 못한 이런 기회들을 찾아보면 어떨까요???
