안녕하세요, 순호입니다.
이번 5강은 선배와의 대화 시간이었습니다.
룰루랄라 선배님, 반나이 선배님, 스리링 선배님께서 강의를 진행해주셨습니다.
| 투자와 연결되는 임보 작성 방법
첫 강의는 룰루랄라 선배님께서 강의를 진행해 주셨습니다.
임보를 쓰면서 실제 투자와 이어질 수 있는 방법에 대해 설명해주셨습니다.
튜터님은 지방광역시에서 ‘구’에 투자하는게 아닌 ‘군’에 투자를 할 수 있었던 이유에 대해서 설명해주셨습니다.
먼저 시장에서 보내고 있는 신호를 파악해야하는데
그 순서가 공급 → 뉴스 → 매매,전세 상황 → 매물수 증감 → 가격 순으로 읽어낼 수 있는 능력을 키워야합니다.
지방은 공급이 절대적으로 시장의 사이클에 큰 영향을 미치기 때문에 공급을 해석할 수 있어야 합니다.
현재 지역에 대한 뉴스를 읽으면서 시장의 분위기가 어떻게 달라지고 있는지를 알아차릴 수 있습니다.
매매, 전세의 지수를 보면서 지역 전체의 시장이 어느 방향으로 가고 있는지 감을 잡을 수 있어야합니다.
매매, 전세 매물수를 읽으면서 매매, 전세 시장이 어떻게 흘러가는지 알 수 있습니다.
이러한 부분은 임장이 아닌 임보에서 기회를 포착하는 방법이기 때문에 현장에서 반드시 확인할 필요가 있습니다.
전체적인 지역의 시장의 시그널을 읽었다면 지역 내에서 구, 군별로 가격을 비교해볼 필요가 있습니다.
모든 부동산이 동시다발적으로 가격이 오르지 않고 선호도에 따라 다르기 때문에
개별단지로 뜯아봐야할 필요가 있습니다. 구 별로 선호도를 달리하는 단지들을 가지고 와서 구의 시장을 파악하고,
다른 구와 비교를 통해 선호도가 더 높은 구의 흐름을 파악해 보면서
큰 사이클에서 어디가 더 저평가되었는지 알 수 있습니다.
구별로 비교를 했다면, 생활권 별로, 그리고 개별단지의 비교까지 같은 방법으로 이어 질 수 있습니다.
이때 주의할 부분은 생활권의 우선 순위가 높다고 개별의 단지의 우선순위까지
생활권의 우선순위에 따라 결정되지 않는 부분이며 세밀하게 비교평가를 통해
어느 단지가 더 선호도가 높을지 파악해야한다는 부분입니다.
이제 단지가 추려지면 단지 대 단지로 비교평가를 촘촘하게 해야하는데요.
비교평가를 하다보면 잘 알지 못하는 부분이 생기기 마련인데요.
이때는 가설검증을 통해 나만의 설명을 순서대로 작성하면서 실마리를 풀어가는 작업이 필요합니다.
이러한 부분이 나만의 기준을 설립하고 흔들리지 않은 투자를 할 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
BM :
임보 BM 장표 만들기.
가설검증에 대한 부분을 나만의 로직대로 풀어 써보기
| 투자와 성장을 연결하는 투자 복기법
두번째 강의는 반나이 튜터님께서 진행해주셨습니다.
이번 강의에서는 복기의 중요성과 어떻게 복기를 하는지 알려주셨습니다.
투자를 하거나 또는 투자를 하지 않았을 때 복기를 해야하지만,
바쁘다는 이유로 복기를 그냥 넘겨버리는 경우가 많은데요.
하지만 복기를 하지 않고 넘어가버리면 다음 투자에 더 높은 의사결정을 하지 못하게 됩니다.
투자 복기를 하는 방법은
- 당시 상황
- 판단 & 검증
- 대안
- 기준 적용
으로 이어집니다.
당시 상황
나의 앞마당을 돌아보면서 어떤 기회를 주고 있었는지 스스로 시장을 진단해보고,
좋은 기회를 주고 있었던 곳들에 대한 기사들을 찾아볼 수 있습니다.
그리고 나의 자산 상황에서 어떤 투자를 할 수 있었는지도 복기할 수 있습니다.
판단 & 검증
투자 의사결정에서 내가 내린 판단에 대해 현재 시장과 비교하여 수익을 계산 할 수 있습니다.
그 결과에 따라 후보군과 내가 투자한 단지가 얼마나 올랐는지를 비교하면서 어디를 투자했었어야
하는데라고 생각할 수 있으나, 그렇게 투자 복기를 하면 큰 의미가 없어집니다.
내가 판단한 가치가 적절했는지, 비교평가를 올바르게 진행했었는지를 다시 판단해보면서
현재의 시장에서 나타나는 변화들을 해석해보는 것입니다.
이때는 가격이 아닌 가치를 기준으로 복기를 해야하며, 내가 놓친게 무엇인지,
새롭게 알게된 것이 무엇인지를 검증해 나가야 합니다.
대안
앞마당 중에서 당시에는 투자가 안된다고 생각하고 그냥 넘겼던 단지들도 다시 돌아봐야하는데요.
공급이 많다고 생각했기에 여기는 투자하면 안되겠다고 퉁쳐서 넘겨버렸던 곳들에서 기회가 있을 수 있고,
이런 복기를 통해 다음 투자에 적용할 수 있습니다.
그리고 투자뿐만 아닌 실거주로 검토할 수 있는 선택안도 있기 때문에 활용할 수 있는
금액대로 어느 단지가 가능했는지도 검토할 수 있습니다.
기준적용
앞서 복기한 내용을 토대로 다음 투자에 활용할 수 있는 투자 기준을 설정할 수 있는데요.
이때 활용할 수 있는 툴이 CSS입니다.
CSS를 정리하면서 투자와 연결할 기준들을 고민해보고 어떻게 행동할 수 있을지를 잘 작성해둔다면
다음 투자에는 더 높은 수준으로 의사결정 할 수 있습니다.
BM 포인트
한달에 한번씩은 독강임투에 대한 복기가 아닌 투자에 대한 복기하기
| 전세 만기 운용법
세번째 강의는 스리링 선배님께서 진행해주셨습니다.
저도 곧 전세만기가 다가오는데, 아직 그 방법에 대해서 전혀 알지 못하고 있던 찰라에
정말 필요한 강의를 들을 수 있게 되었습니다.
전세 만기 프로세스는 아래의 순서로 발생합니다.
전세만기 갱신 의사 → 전세 시세 확인 → 상승분 협의 → 세입자 갱신
전세만기 퇴거 통보 → 전세 시세 확인 → 부동산 의뢰 → 신규세입자 계약
저에게 더 중요한건 언제 어떤 프로세스를 행해야하는지 아는 것이었는데요
6개월 전에는 세입자 의사를 확인
5개월 전에는 시세 확인
3개월 전에는 증액가격 협의
1개월 전에는 갱신 계약서 작성
만기일에 상승분을 받기 (또는 하락된 가격을 돌려줄 수도 있습니다)
이때 주의할 점은 까먹고 있다가 2개월도 남지 않은 상태라면 묵시적 갱신이 되기 때문에
일자에 맞게 진행해야 합니다.
제가 궁금했던 부분은 갱신 할 때 계약서를 어떻게 써야하나에 대한 부분인데
셀프계약 / 전자계약 / 직접계약 이렇게 나눌 수 있으며 상황에 맞게 선택할 수 있다는 것을 배웠습니다.
(저는 전자계약을 한번 해보려고 합니다)
이번 선배님들의 강의를 들으면서 진짜 현재 부동산 시장에서 활약하고 계신 투자자의 모습을 볼 수 있었습니다.
경험을 하지 못했다면 설명할 수 없는 강의였고, 이런 기준들을 세분화하여 설명할 수 있다는게 참 대단한 일이라는 생각이 들었습니다.
열심히 준비해주신 만큼 내것으로 만들고 실행해 옮겨야겠다는 생각이 들었습니다.
강의 만들고 설명해주시느라 수고 많으셨던 선배님들 감사합니다!
