월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반
아파트 수익률 보고서
PART1. 입지분석 (1주차)
1) 단지명 : 홍은벽산
- 연식: 1997(29년차)
- 세대수 : 1509세대
- 위치(지도) :
2) 입지분석 (구 단위로 작성)
1. 직장 (기준: 종사자수)
서대문구 종사자 수 : 118,280
서대문구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
BY 대중교통
강남역 : 54분
여의도역 : 55분
시청역 : 38분
교통등급 : B등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가
학군 : 인왕중학교, 홍은중학교, 학업성취도 71%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 없다. 레전드;
5. 공급
- 서대문구 3년 입주 합계 : 315세대 (26년 315세대 + 27년 0세대 + 28년 0세대)
입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :
홍제역이면 도심에 가깝고
광화문도 가깝고
바로 앞에 초등학교가 있고
엄청 큰 대단지인데도
왜 평수 대비 저렴하고
값이 많이 안 올랐을까 의문이었다.
근데 1~5까지 쓰다보니
이렇게 업무 지구랑 먼지 몰랐고
이렇게 대형마트, 백화점이 먼지 몰랐다.
이래서 불광이랑 가격이 비슷한가보다.
PART2. 수익률 분석 (2주차)
3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
4) 5년 간 시세 변화 확인
- 현재 시세: 31평 현재 매매 9억5천, 전세 5억
- 5년 내 고점 매입시 가격 :
26년 5월 매매 8억8300 전세 3억9000
26년 9월 매매 9억5000 전세 3억9000
- 5년 내 저점 매입시 가격:
23년 12월 매매 5억8000 전세 3억2000
수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :
- 전고점보다 지금은 호가가 높아졌다. 매수하기 좋은 시기는 아닌 것 같다.
- 세대수가 엄청 많지만 31평이 가장 작은 평수고 40평과 50평대가 많다. 아무래도 국평이 아니다보니 더 선호도가 떨어지는 것 같다. 여기는 매수한다면 같은 가격에 40-50평을 살 수 있는데, 매도할 때도 30평대와 비슷한 가격에 팔게 될 것 같고 심지어 팔기 힘들 것 같아 환금성이 떨어진다.
- 이번 과제는 홍은 벽산으로 시작했으니 이대로 연습해보겠지만 여기 매매 안하고 싶어졌다.
PART3. 투자 결론 (3주차)
1.투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 같은 가격대의 다른 지역과 비교했을 때는 호가가 비싼 편인 것 같다.
2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가) : 세대수가 많지만 평수가 40-50대로 큰 집이 많아 거래가 쉽지 않다.
3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 서대문구로 광화문 접근성이 좋지만, 역에서 가까운 역세권은 아니다. 대단지지만 동끼리 차이가 많이 나고 경사도 심하다. 주변에 비해 가격 상승도 적게 됐다. 중학교 학군도 별로다. 장기 보유해도 같은 가격 다른 아파트에 비해 더 수익이 날 것 같지 않다.
4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 최근 실거래가 9억, 전세가는 5억으로 전세가율은 55퍼센트가 넘는다. 향후 서대문구에 입주 물량도 없다.
5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 3년 내에 공급이 없다. 3호선 라인이라 수요도 있고, 초등학교가 바로 앞에 있어서 전세세입자 구하는 것은 어렵지 않을 것 같다.
2. 나의 투자 결론(매수 여부):
여긴 매수하지 말아야겠다.
비슷한 가격의 다른 집을 봐야겠다.
3. 작성하면서 느낀점 :
1주차부터 생각했지만, 내가 지금까지 어떤 아파트를 보고 ‘좋다’ 생각했던 것이 얼마나 주관적이었는지 깨달았다. 앞으로 많은 매물을 가저환수원리에 따라 분석하고 비교할 수 있는 매물을 늘려야 겠다.
