부동산에 대해 공부하기 전에는 정책이 시장에 미치는 영향이 얼마나 큰 지에 대해 체감하지 못했었는데, 이번 세금 특강을 들으면서 한국의 세금 정책은 부동산 시장을 움직이는 영향력을 가지고 있다는 것을 알게 되었습니다. 특히 이번 8월초 세제개편안과 9월 확정안까지 나오게 되면서 상급지 시장의 온도가 달라지고 있다는 것을 현장에서 직접 보고 있기에 더욱 와닿는 것 같습니다
강의에서 배운 내용 중 인상깊은 내용과 적용할 점을 남겨보도록 하겠습니다
양도세
- 장기보유특별공제
- 일시적 2주택 특례
이번 개편안에서 가장 큰 영향을 충격을 가져다 준 정책 중 하나는 “장특공” 입니다. 이제 장기보유가 아닌 “장기거주특별공제”로 인정이 되며, 2028년 20억, 2029년 10억 공제 한도까지 신설되었습니다.
1세대 1주택자의 경우 거주4보유4 → 거주6보유2 → 거주8 (최대 80%)로 연도별 단계적으로 계산할 수 있고, 최대 10년 중 거주기간이 많으면 많을 수록 더 큰 혜택을 받을 수 있었습니다. 조정대상 다주택자는 공제가 되지 않지만, 양도자산이 비조정지역에 포함된 다주택자의 경우 공제가 가능하며, 보유2 → 보유1/거주2 → 거주2 (최대 30%)로 공제금액이 크게 줄게 됩니다. 다주택자는 비거주 주택들이 많아 장특공을 받지 못하면 타격이 클 것이라 생각했었는데, 회사에서 들리는 이야기로 1세대 1주택자임에도 거주 2년만 채운 경우가 많아 ‘2027년에는 팔아야겠다’ 라고 말씀하시던 걸 들었습니다. 고가주택이나 1주택인 경우, 양도세에 기민하게 반응하고 매도 결정과 준비까지 연결이 되어있다는 걸 알 수 있었습니다
강남 고가 아파트 사례
세무사님께서는 강남의 고가 아파트 사례를 들어 양도시점별 예상 세액을 시뮬레이션 해주셨는데, 단지를 들고와 계산해보았습니다.
[반포자이 35평]
양도가액 52억, 취득가액 12.9억, 양도차익 39억, 과세대상 양도차익 70%, 27.3억
15년 보유, 6년 거주& 1세대 1주택이라면 장특공
- 2026년, 2027년 40+24 =64% → 17.5억 공제
- 2028년 20+36=56% (20억한도) → 15.3억 공제
- 2029년 48% (10억 한도) → 13억(x) 10억 공제
동일한 차익이 나더라도 시기와 정책에 따라 양도세 5억이 차이가 난다면, 가능한 10억 한도인 29년 이전에 매도해야 하겠다는 판단을 할 수 있을 것 같습니다
장특공에 집중된 사이, 어느새 조정지역 내 일시적 2주택 특례기간이 단축되었는데요
26년 10월 1일 이후 양도분부터 종전주택 양도기한이 신규주택 취득일로부터 3년이 아닌 2년으로 변경되었습니다
조정지역 내 종전주택 보유한 상태에서 조정지역 소재 신규주택을 취득 하는 경우에 한정되지만, 서울 수도권의 많은 지역이 조정지역으로 지정된 만큼 123에서 122로 바뀌었다는 규정을 잘 알고 있어야 하겠습니다
또 더 유념 해야할 점으로는
- 양도의 기준일은 계약일이 아닌 잔금/등기일 중 빠른날
- 1세대 2주택의 경우, 차익이 적은 주택부터 양도하면서 남은 주택의 비과세를 챙길 수 있도록 매도 순서 또한 잘 지켜야 한다
- 부담부증여는 전세금에 대해 양도세를 늘리고 차익에 대한 증여세를 줄이기 위한 방법이나, 차익이 너무 크거나 중과되는 경우에는 불리할 수 있다
- 필요경비로 인정되는 자본적지출에 샷시, 보일러교체, 시에 이외 상하수도배관교체, 붙박이장설치까지 해당
라는 것도 배울 수 있어서 양도 순서와 양도 시 손에 쥘 수 있는 진짜 현금을 계산할 때 꼼꼼하게 적용해 봐야겠다고 생각했습니다
취득세
- 4가지 결정요소
- 자금조달계획서
작년 1015 당시 세금 특강을 들었을때에도 취득세에서는 조정지역이 중요하다고 배웠었지만, 계산기로 자동 계산 해보다가 다시 공식을 보게 되니 살짝 어색했던 것 같습니다
다시 적어보면 취득세는 조정지역/세대합산 주택수/매매가/전용면적 4가지에 따라 결정되는데, 다른건 정해진 대로 계산하면 되지만, 미리 알고 준비할 수 있는 변수는 조정지역과 세대 합산 주택수였습니다
2번째 주택이 비조정지역이라면 기본세율, 조정지역이라면 8.4%로 중과가 적용됩니다. 그리고 부모님과의 세대 합산 여부는 기혼/미혼+30세 이상 같은 요건이 있었는데, 그럼에도 불구하고 동일세대를 구성하고 있다면 세대분리가 되지 않으니 계약 하기 전 세대에 대한 확인을 해야 합니다
자조서 관련 차용에 대해 4.6%와 1000만원 기준으로 설명해주셨는데요. 그럼에도 불구하고 월/분기/반기 중 상환 관련 증빙을 갖추고 있어야 한다고 말씀해주신 부분, 그리고 증여는 세금이 없다고 하더라도 신고를 해야된다는 것도 미리 잘 준비해야겠다고 생각할 수 있었습니다.
헷갈렸던 부분은 1주택 비과세를 위한 2년 거주 요건이었는데, 17.8.3 이후 취득 당시 조정대상지역이면 2년거주 요건이 추가되지만, “조정지역 공고일 이전+계약+계약금지급+무주택자”에 모두 해당될 시 2년 거주 요건이 없어도 비과세가 가능하다는 걸 확실히 배울 수 있었습니다. 1015 당일 계약한 무주택자의 경우, 2년 거주 요건이 없다는 것이었습니다.
보유세
보유세는 지방세인 재산세와 국세인 종부세로 나뉘어져 있는데, 이 또한 이번 개편안의 핫 이슈였습니다.
종부세 공제 한도 등은 9월 확정안에 따라 결정되었습니다
- 실거주 1주택 14억, 비거주 1주택 12억
- 실거주 공동명의 각각 9억
- 비거주 공동명의 각각 6억
- 공정가율 70%
- 세부담상한 150%
보유한 1,2호기의 종부세 산식을 보며 향후 얼마를 납부할 예정인 지 계산할 수 있었습니다
또한, 임대소득의 경우 2주택 이상의 월세는 과세되며, 보증금 합산 금액이 12억 초과일 때는 2026년 부터 간주임대료를 과세한다는 것도 알게 되었습니다. 서울수도권의 전세 가격이 가파르게 오르고 있는 만큼, 2주택 보유 시 보증금 과세 부분에 해당하는지 잘 확인해봐야 하겠습니다
칼럼으로도 많이 배우고 있었는데
세금 개편이 나오자마자 좋은 강의 해주신 김철종 세무사님께 감사드리고,
보유한 자산, 취득할 자산가액에 대한 세금은 미리 미리 계산해보는 것의 중요성과
계약전, 잔금전, 양도전 세무상담은 필수인 것을 명심하겠습니다 :)
