안녕하세요!!
될 때까지 끝까지 해내는 부자엄마유니 입니다~❤️
월학 5강은 선배강의로 진행되었습니다.
첫시간은 룰루랄라님께서 투자와 연결되는 임보 작성법에 대해 강의해주셨어요.
돈독모에서 뵈었던 분이라 괜히 친근하고 좋았습니다.
임보 BM포인트 꼭 적용하겠습니다^^
다음은 투자복기에 대해 반나이님이 해주셨는데 강의몰입도가 장난이 아니였습니다.
최근 투자복기글을 css 복기법으로 해봤어서인지 강의를 집중해서 재밌게 들을수 있었어요.
마지막은 전세만기 운영법에 대해 스리링님이 해주셨는데
올해와 내년초에 전세만기를 2건이나 앞두고 있어서 아주 집중해서 들었습니다.
지금 당장!! 해야하는 액션플랜을 알려주셔서 너무 좋았습니다.
세입자에게 전달할 문구까지 상세히 알려주셔서 바로 쓸수 있을것 같아요!!
바로 적용할 수 있는 알차고 유익한 강의라 더없이 소중하고 감사한 시간이 되었습니다.
강의 내용을 복기하면서 복습하는 시간을 가져보겠습니다.
1. 투자와 연결되는 임장보고서 작성하기
임장보고서는 지역을 공부한 기록이 아니라,
‘기회를 발견하고 → 가치에 확신을 갖고 → 실제 투자판단을 내리는 과정’이다.
즉, 임보의 최종 목적은 “그래서 이 단지를 이 가격에 살 것인가?”에 답하는 것이다.
① 투자 기회 찾기 : 시장 → 지역 전체 → 개별단지
STEP 1. 시장의 5가지 신호 확인
시장이 투자 기회를 주고 있는지를 다음 순서로 확인한다.
공급 → 뉴스 → 매매·전세 → 매물수 → 가격
- 공급 : 앞으로의 입주물량뿐 아니라 미분양·준공 후 미분양까지 확인한다. 단순히 물량이 많고 적음이 아니라 어디에, 얼마의 가격으로 남아 있고 얼마나 빠르게 소진되는지까지 본다.
- 뉴스 : 시장 분위기가 실제로 변화하고 있는지 확인한다.
- 매매·전세 : 매매가와 전세가가 실제로 움직이기 시작했는지 본다.
- 매물수 : 매매·전세 매물이 감소하고 있는지 확인한다. 단, 그래프에서 끝내지 않고 현장에서 실제 분위기를 확인해야 한다.
- 가격 : 마지막으로 현재 가격이 가치 대비 싼지 비교평가한다.
→ 시장의 변화가 하나씩 겹치기 시작할 때 투자 기회를 포착한다.
STEP 2. 전체 비교 : “좋은 곳이 올랐다 = 다 올랐다”가 아니다
지역의 대장이나 좋은 생활권이 올랐다고 해서 지역 전체가 오른 것은 아니다.
임보를 통해 시세를 촘촘하게 보면,
“여기는 왜 아직 이 가격이지?”
결국 시세를 촘촘히 본다는 것은 가치와 가격의 차이를 발견하는 과정이다.
STEP 3. 개별단지 : 좋은 단지에서 ‘투자할 단지’로 좁히기
생활권 대장이고 좋은 단지라는 이유만으로 투자할 수 있는 것은 아니다.
반드시 함께 확인해야 할 것이 있다.
지역 내 선호도 + 현재 가격 + 전세가 + 전세 경쟁 + 필요 투자금
특히 전세가 잘 빠지지 않는 시장에서는 좋은 단지라도 경쟁 전세가 많다면 투자 리스크가 커질 수 있다.
따라서 ‘좋은 단지’가 아니라 ‘현재 시장에서 투자할 수 있는 좋은 단지’를 찾아야 한다.
② 임보를 실제 투자로 연결하는 4단계
STEP 1. 가치확인
“사람들이 이 단지를 좋아할 이유가 있는가?”
단순히 A가 B보다 좋다고 끝내지 않고 왜 사람들이 A를 선택할 것인지 이유를 기록한다.
생각을 글로 남겨야 투자할 때 확신이 생기고, 이후 복기할 때도 당시 판단이 옳았는지 확인할 수 있다.
STEP 2. 가격검증
“가치 대비 지금 가격이 싼가?”
전고점이나 현재 가격만 보고 판단하지 않는다.
규제, 풍선효과 등으로 가격의 순서가 일시적으로 뒤틀릴 수 있기 때문이다.
결국 중요한 것은 연식 자체가 아니라 시간이 지나도 사람들이 계속 찾는 단지인가이다.
학원가 접근성, 브랜드·대단지, 선호 초·중학교, 생활권 내 선호도 등을 갖춘 구축이라면 충분히 투자 대상이 될 수 있다.
STEP 3. 현장확인
“내가 임보에서 생각했던 것과 실제 현장이 같은가?”
의문이 해결되지 않으면 현장으로 간다.
분위기임장 → 단지임장 → 전임 → 매임을 통해 하나씩 검증한다.
특히 전세가가 애매하다면 전임으로 전세매물과 전세수요를 확인하고,
매임으로 실제 집 상태와 수리 범위를 확인한다.
전세지도 역시 지역 전체 전세가와 실거주 수요를 확인하는 좋은 도구다.
STEP 4. 투자판단
“그래서 이 가격이면 살 수 있는가?”
임보를 제대로 썼다면 왜 이 단지를 사는지, 왜 이 가격에 사는지를 설명할 수 있어야 한다.
2. 투자와 성장에 직접적으로 연결되는 투자복기 하는 법
복기의 목적은 과거 투자를 잘했는지 평가하는 것이 아니라,
다음 투자의 수준을 높이는 ‘기준’을 만드는 것이다.
시장은 반복된다. 규제도 반복되고, 풍선효과도 반복된다.
그러나 같은 시장이 와도 복기를 한 사람과 하지 않은 사람의 행동은 달라진다.
복기 → 기준 변화 → 행동 변화 → 자산 변화
복기는 ‘중요하지만 급하지 않은 일’이 아니라
다음 기회를 잡기 위해 중요하고 시급한 일이다.
투자복기 4 STEP
STEP 1. 당시 상황 : “그때 나에게 어떤 선택지가 있었나?”
먼저 결과를 알고 있는 현재 시점에서 과거를 평가하지 않는다.
그 당시 내가 실제로 알고 있었던 정보와 선택지를 복원한다.
시장상황
당시 앞마당의 시장 분위기를 다시 확인한다.
- 당시 뉴스
- 랜드마크 가격
- KB시세
이를 통해 당시 어떤 지역이 실제 투자 기회를 주고 있었는지 확인한다.
자산상황
그 당시 내가 활용할 수 있었던 자산도 다시 본다.
현금 + 보유자산 + 대출 등 레버리지
혹시 내가 활용할 수 있었는데 몰라서 사용하지 못했던 자산이나 대출이 있었는지도 확인한다.
따라서 평소에도 자신의 실제 DSR과 대출 가능 금액을 주기적으로 확인할 필요가 있다.
STEP 2. 판단 & 검증 : “내 가치판단은 옳았나?”, “틀렸다면 이유는 무엇일까?”
투자 후 가격이 올랐다고 좋은 투자가 되고, 떨어졌다고 나쁜 투자가 되는 것은 아니다.
결과가 아니라 가치로 복기한다.
당시 내가 한 비교평가가 적절했는지를
가치판단 + 시장상황 + 공급상황 + 가격
으로 다시 검증한다.
핵심은,
“얼마 올랐나?”가 아니라
“내가 당시 판단한 가치가 맞았나?”
를 보는 것이다.
STEP 3. 대안 : “다른 선택을 했다면 어땠을까?”
복기에서 아주 중요한 부분이다.
다른 앞마당
내가 투자하지 않은 지역까지 다시 확인한다.
당시 검토하지 않았던 이유도 돌아본다.
- 공급이 많다고 제외하지 않았나?
- 이미 가격이 올랐다고 생각하지 않았나?
- 투자금만 보고 지역을 잘라내지 않았나?
- 과거의 선입견으로 “거기는 별로야”라고 생각하지 않았나?
특히 공급이 많다는 이유만으로 무조건 제외하면 안 된다.
누적 공급부족이 길었고 이후 공급도 부족하다면 단기간 집중된 공급의 영향이 예상보다 작을 수도 있기 때문이다.
투자 vs 실거주
적절한 레버리지를 활용했다면 더 좋은 자산을 살 수 있지 않았을까?
투자만 검토하지 말고 당시 실거주 매수라는 선택지도 함께 비교해본다.
좋은 시장은 오래 기다려주지 않기 때문에 평소부터 투자와 실거주 두 가지 시나리오를 모두 검토해 놓아야 한다.
STEP 4. 기준 적용 : CSS 복기
복기는 깨달음으로 끝나면 안 된다.
다음 투자에서 실제로 사용할 기준으로 만들어야 한다.
CSS
C – Continue
앞으로도 계속 유지할 투자 기준
S – Stop
이제는 버려야 할 잘못된 판단 기준
S – Start
다음 투자부터 새롭게 적용할 기준
그리고 한 단계 더 나아가야 한다.
“다음 투자에서 이 CSS를 실제로 어떻게 적용할 것인가?”
행동까지 정해야 복기가 다음 투자와 연결된다.
3. 세입자 한마디에 흔들리지 않는 전세만기 실전 운영법
“전세 운영의 운전대는 임대인인 내가 잡는다.”
세입자나 부동산 사장님의 의견을 듣되 판단과 일정 관리의 주도권까지 넘기지 않는다.
전세를 갱신하거나 새로운 세입자를 받는다는 것은 결국
이 자산을 앞으로 2년 더 보유하겠다는 의사결정이기도 하다.
① 전세갱신 프로세스
6개월 전 : 세입자 의사 확인
가장 먼저 세입자가 계속 거주할 것인지 확인한다.
최소 3~6개월의 시간을 확보해야 갱신 또는 신규 전세 세팅에 대응할 수 있다.
“메인은 내가, 넛지는 부동산 사장님.”
일정과 중요한 의사결정은 임대인이 직접 관리하고, 가격·시장 분위기 등은 부동산 사장님을 활용한다.
5개월 전 : 시세파악
현재 전세시세와 주변 경쟁매물을 확인한다.
5% 증액을 제안할 때도 단순히 “5% 올려주세요”가 아니라
세입자가 납득할 수 있는 시장 근거를 준비한다.
임대인이 직접 말하면 좋은 것과 부동산을 통해 전달하면 좋은 것을 구분한다.
내가 직접: 계약 의사, 일정, 주요 조건
부동산: 전세시세, 시장 분위기, 주변 경쟁매물
3개월 전 : 증액 및 조건 협의
0~5% 범위에서 실제 조건을 협의한다.
무조건 최대한 받는 것이 목표가 아니라
임대인과 임차인이 서로 수용할 수 있는 조건을 만드는 것이 중요하다.
1개월 전 : 계약서 작성
상황에 따라 대면계약·셀프계약·전자계약을 선택한다.
특약과 주요 조건은 계약 당일 정하는 것이 아니라
미리 세입자와 부동산 사장님과 협의해 놓는다.
D-DAY : 증액분 수령
마지막으로 증액분 입금을 확인한다.
→ 캘린더에 일정을 미리 등록해 놓고 내가 전체 프로세스를 관리한다.
② 신규 전세 세팅 프로세스
신규 전세는 갱신보다 더 적극적인 일정 관리가 필요하다.
6개월 전 의사 확인 → 4개월 전 시장조사·광고 → 2~3개월 전 조건협의·계약 → D-DAY 잔금 및 보증금 반환
6개월 전
기존 세입자의 정확한 퇴거 의사와 희망 날짜·시간을 확인한다.
4개월 전
전세시장 조사 후 광고를 시작한다.
전세물량을 증가시킬 입주물량뿐 아니라 전세수요를 만들 수 있는 이주수요도 함께 확인한다.
가능하면 전세입자 입장에서 전임해 실제 시장 분위기를 파악한다.
2~3개월 전
조건을 협의하고 신규 전세계약을 체결한다.
신규 계약 전에는 기존 세입자와 함께 집 상태를 확인하고, 이후 퇴거 시에는 부동산 사장님에게 사진·영상으로 집 상태를 전달받는 방식도 활용할 수 있다.
D-DAY
잔금일 전날부터 체크한다.
기존 임차인 퇴거시간과 신규 임차인 입주시간을 확인하고 관리비·장기수선충당금 등의 정산사항을 체크한다.
당일에는
신규 전세금 수령 → 기존 세입자 퇴거 → 집 상태 확인 → 보증금 및 정산금 반환 → 전출·전입 확인
순으로 관리한다.
부동산 사장님에게 위임할 수 있는 부분은 적극적으로 위임하되 전체 일정과 자금의 흐름은 임대인이 알고 있어야 한다.
