올해 2월에 1호기 잔금을 치루고 난 뒤 다른 업종으로 이직을 하는 과정에서 투자 방향성과 액션플랜에 대해 다시 점검을 받아야겠다는 생각으로 투자코칭을 신청하게 되었고, 프메퍼 튜터님 배정을 받아 코칭을 진행하게 되었습니다.
안녕하세요, 행복하고 풍요로운 인생을 꿈꾸는 투자자 라이프리치 입니다.
유난히 무더운 8월에 첫 실전반을 정신없이 마치고 자실을 하는 중에 투자코칭을 받게 되었습니다.
코칭 질문지를 작성하면서 ‘물어보고 싶고, 궁금한게 너무 많아서 질문 3개로는 부족할 것 같다’ 라고 생각했고, 질문지에 적은 질문 내용들도 제가 볼땐 모호하게 비춰질 수 있지 않을까 걱정했던 것 같습니다.
하지만, 프메퍼 튜터님께서 지금당장 해야하는 일과 그렇지 않은 일이 무엇인지 가르마를 터주셨고, 그 과정에서 내가 어떤 액션 플랜을 세워서 행동으로 옮길지 정리가 되었던 것 같습니다.
나의 앞으로의 목표가 무엇인가? (자산 관점 & 커리어 관점)
자산 관점 : 40대 중반에 순자산 30억 이상
커리어 관점 : 코칭,튜터,강사로서 지식을 전달하는데 보람을 느끼며 성장
Not A But B
A : 세입자와 재계약 한지 얼마 되지 않아서 세입자 퇴거 요청을 좀 나중에 해야되는 것이 아닌가 고민이 되는데, 최적의 시점을 설정하는 기준이 없음.
똘1 갈아타기 타이밍을 0호기 매도할 때를 기준으로 두었는데, 언제일지 예측이 안됨.
1호기 매도후 상급지 전세 레버리지 투자를 오랫동안 못할까봐 걱정하고 있는데, 규제의 정도가 강해질지, 약해질지, 하락장이 예상보다 빨리 와서 규제가 해제될지 알 수 없음.
B : 세입자에게 빨리 퇴거 요청을 할수록 좋다. 단, 세입자가 새로 이사갈 곳을 알아봐주고, 이사비 지원해주는 조건으로 이사 시기를 조율해본다.
0호기 실거주 하게되는 과정에서 마통 이자 + 관리비 등 부대비용과 현재 월세 및 관리비 비용을 비교했을 때, 비용이 적은 쪽으로 의사결정을 한다.
토허제가 영원하진 않을 것이고, 하락장이 오면 규제가 풀리는 시기가 반드시 오게 되므로, 그 때를 대비하여 앞마당을 늘려야 한다.
상승장/하락장에서 갈아탈 수 있는 단지들을 만들어놓고, 갈아탈 기회를 알아챌 수 있도록 앞마당을 늘려 실력을 쌓고, 실제 갈아탈 시기가 왔을때, 갈아타기를 진행할 수 있도록 준비한다.
고민에 대한 튜터님's 솔루션
현재 서울 국평 평균 매매가가 13~15억이다. 이는 장기보유 가치가 있는 자산의 가격 기준이 13~15억이라는 뜻이므로, 두채를 매도하고 대출을 받아서 서울 국평 가격대 집을 매수할 수 있는지 기준으로 투자 의사결정을 짓도록 훈련을 한다.
현재 내가 갖고 있는 1호기는 베타가 아닌 알파투자 자산이므로, 갈아탈 단지가 보이지 않는다고 하더라도 상승장 꼭지 이후 하락장 초입 시점에 1호기를 매도한 후, 현금으로 들고 있으면서 규제가 해제되는걸 보고 상급지 투자 혹은 상급지 실거주 내집마련을 하는게 유리할 수 있다. 단, 상급지의 기준은 수도권 3급지 이상으로 보고, 3급지 이상 앞마당을 계속 늘린다.
1호기의 2017년 시세가 어땠으며, 현재 보유한 앞마당 기준으로 2019년에 갈아타기 했다면, 어느 단지로 할 수 있었는지, 2021년에 갈아타기 했다면 어느 단지로 할 수 있었는지, 2023년에 갈아타기 했다면 어느 단지로 할 수 있었는지 각각 찾은 다음 그 단지들과 비슷한 급의 단지들을 비교평가 해서 가치 순서를 파악해놓고, 시세트래킹을 한다. 실제 갈아탈 시기가 되었을때, 갈아타기를 진행한다.
지금은 다주택자에게 불리한 시기라서 지방투자의 실익이 없으나, 향후 부동산 전문 투자자, 튜터로 성장할 욕심이 있다면 지방 투자 경험은 정말 중요하며, 서울 실거주로 갈아타기 한 다음 알파투자 관점에서 지방 아파트 추가 투자를 할 경우 좋은 결과를 낼 수 있다.
지금 우선순위로 두어야 할 일
- 실거주 함으로써 생기는 편익 (월 저축액 향상)과 비용(마통 대출 이자, 이사비 지출)을 계산해보고, 어느 정도 이사비까지 지원할 수 있는지 알아보기. 에어컨, 냉장고, 세탁기 등은 가성비로 마련해서 부대비용을 줄이자.
- 세입자 입장에서 같은 보증금으로 옮길 수 있는 비슷한 컨디션의 물건들을 제시하면서 이사 시기 조율하기.
0호기 입주해서 전입신고 하기.
앞으로 3개월 동안 My Plan
1. 0호기 실거주를 위해 지금 당장 마통을 얼마까지 사용할 수 있는지(6개월 간 저축액 만큼 가용) 계산 → 현재 저축액으로 나머지 차액에 해당하는 부분을 저축하는데 얼마의 기간이 필요한지 계산 → 0호기 세입자가 이사갈 집을 알아보기 → 세입자에게 연락하여 퇴거 시기 및 이사비 조율
2. 과거 시장을 기준으로 1호기 갈아타기 시나리오 짜기. (2017년 기준 1호기 시세기준 앞마당 내에서 2019년/2021년/2023년 각 시점별 갈아타기 가능했던 단지 리스트 추리기)
3. 지금은 본업의 소득 향상에 집중한 후, 수도권 3급지 앞마당을 늘리면서 갈아타기 시나리오를 위해 필요한 후보단지들을 추려서 해당 단지들을 시세트래킹 하도록 루틴 만들기.
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