어제 서투기 강사님와의 만남에 다녀왔습니다. 여러 동료 투자자분들이 각자의 고민을 꺼내놓고, 마스터멘토님이 하나하나 답해주시는 시간이었는데요. 신기하게도 각자 상황은 달랐지만 멘토님이 반복해서 짚어주신 메시지는 하나로 모였습니다. 오늘은 그 인사이트를 나눠보려 합니다.
1. 기다림도 투자다
자리 첫머리부터 멘토님이 강조하신 말입니다. 지금은 규제로 인해 우리가 쌓아온 지식을 실제로 써먹을 기회 자체가 극도로 줄어든 시장입니다. 예전처럼 여러 채를 자유롭게 살 수 있는 판이 아니죠.
멘토님은 은퇴 후 너무 부지런히 움직이시다 오히려 돈을 잃으신 아버님 이야기를 들려주셨습니다. "가만히 들고만 있어도 잃지 않을 걸, 분주하게 움직이다 까먹는다"는 거죠. 투자에는 때로 아무것도 하지 않는 담대함이 필요하다는 말이 오래 남았습니다.
핵심은 이겁니다. 공부(임장, 독서, 강의)는 꾸준히 하되, 실제 매수와 매도 실행은 전체 판을 보고 딱 결단할 때만 한다. 내가 컨트롤할 수 있는 영역(공부)과 큰 흐름을 보고 결심해야 하는 영역(실행)을 구분하라는 조언이었습니다.
2. 개수 늘리기보다 갈아타기에 집중한다.
다주택 상태에서 채수를 애매하게 늘리는 것에 대해 분명히 선을 그으셨습니다. 취득세 허들이 여전하고 규제가 강한 지금, 애매하게 한 채 더 늘리면 부대비용 빼고 남는 게 없는 구조라는 겁니다.
지금 다주택자들의 흐름은 개수 늘리기가 아니라 여러 채를 합쳐 더 좋은 한 채로 갈아타는 질적 향상입니다. 특히 상급지로 갈아타기를 준비한다면, "여긴 내 앞마당이니까"라고 넘기지 말고 안 가본 단지, 다른 중개사, 지금 시장에 실제로 나와 있는 매물 중심으로 다시 봐야 한다고 하셨습니다.
앞마당을 무한정 넓히는 것보다, 회수 가능한 자금으로 실제 살 수 있는 단지를 리스트업하고 모니터링하는 것이 우선이라는 조언이 인상적이었습니다.
3. 비과세와 세금 혜택에 꽂히지 마라
일시적 2주택 비과세를 노리던 한 동료에게 하신 말입니다. 세금 혜택 자체는 좋지만, 거기에만 매몰되면 판단을 그르친다는 거죠.
논리는 이렇습니다. 지금 비과세 받으려고 판다 해도, 그 돈으로 살 만한 지역이 그때까지 남아있느냐가 핵심입니다. 좋은 비규제 지역은 결국 사람이 몰리니 규제지역으로 편입될 확률이 높고, 그러면 나중에 규제와 규제를 합쳐 양도세를 또 내는 상황이 옵니다.
"세금 혜택을 받고 팔까 말까는 그다음 문제다. 먼저 시장 흐름을 보고 결정하라." 세금이 의사결정의 꼬리를 흔들게 두지 말라는 뜻으로 이해했습니다.
4. 팔고 나서 진득하게 기다릴 수 있는가
규제로 묶이기 전에 미리 팔아 현금(또는 주식)으로 들고 있다가 나중에 뭉치는 전략에 대한 조언도 있었습니다.
멘토님은 "팔고 나서 더 올라도 괜찮은 마음이면 팔아라"라고 하셨습니다. 특히 외곽이나 하급지는 상승장 중후반에 완만하게 오르는 게 아니라 분수처럼 수직으로 치솟는 특성이 있어서, 그 불기둥을 보면 욕심이 나 매도 타이밍을 놓치기 쉽다는 거죠.
그리고 부동산을 팔아 주식으로 옮기는 건 사실상 장기로 묻는 선택입니다. 부동산은 억 단위로 오르는데 주식 계좌는 마이너스면 속이 타들어갑니다. 그래서 결국 질문은 하나로 귀결됩니다. "팔고 현금 들고 진득하게 기다릴 수 있는 투자자인가?" 이걸 스스로 결심하고 실행해야 한다는 겁니다.
제 1호기 차트를 다시 분석해보니 지난 상승장에서 지지난 상승장의 전고점을 넘은 후에 어떻게 움직였는지 수도권 물건의 특징을 선명하게 이해하게 되었습니다. 비규제 수도권 물건은 상승장의 막바지에 크게 오르는 것을 차트를 찾아보고 알았네요. (단지 분석할때 차트 보는게 정말 중요하구나~)
5. 결국 남는 건 가족이다
가장 마음에 남은 대목입니다. 주말부부로 지내며 임장과 시세루틴, 모임을 다 소화하려다 몸이 상한다는 동료, 임신과 육아 중 갈아타기 준비가 막막하다는 동료에게 강사님이 공통으로 하신 말입니다.
"목표한 순자산을 달성하고 나면, 그 과정을 함께한 동료가 아니라 결국 내 옆에 남는 건 가족입니다. 그 과정에서 가족을 계속 무시하면 달성하고 나서 관계 회복에 더 오래 걸립니다."
투자 공부를 양껏 다 하고 남는 시간에 가족을 챙기겠다고 하면 한도 끝도 없다고 하셨습니다. 오히려 가족과 밀도 있게 보내는 시간을 먼저 캘린더에 박아두고, 나머지 시간에 죽이 되든 밥이 되든 공부를 끝내라는 겁니다. 몸이 앞에 있어도 영혼은 노트북에, 매물 단지에 가 있으면 가족은 다 느낀다는 말씀에 뜨끔했습니다.
무리해서 임장하다 건강을 잃으면 결국 자책하게 됩니다. 앞마당을 만들어본 경험이 있다면, 시장이 기회를 열어줄 때 작정하고 다시 만들면 됩니다. 생애주기상 무리가 되는 강행은 필요 없다는 것이 멘토님의 결론이었습니다.
마치며
자리 내내 반복된 메시지를 정리하면 이렇습니다.
• 지금은 담대하게 기다릴 줄 아는 힘이 필요한 시장이다
• 개수보다 질(갈아타기), 규제 편입 리스크는 항상 계산하라
• 세금 혜택에 판단을 끌려다니지 마라
• 방향이 아무리 좋아도 내 자산 상황과 포트, 생애주기에 무리라면 강행하지 마라
• 한 걸음씩 시장에 대응하며, 가족과 함께 나아가라
멘토께서 마지막에 격려의 말씀을 해주셨는데요. 시장이 우리 마음처럼 딱딱 안 따라줘서 힘든 순간이 많지만, 그동안 공부하고 실행해온 과정 자체가 이미 나를 더 나은 방향으로 밀어온 누적이라는 말이 큰 위로가 되었습니다.
기다림도 투자다. 이 한 문장을 오래 품고 가려 합니다.
자이코 드림
