[열기 92기 9입할 때는 2성적으로 3고초려하고 8기 전까지 원칙 지키조_오월의 햇살] 가저환수원리로 비교평가 해서 연 수익률 10% 얻는 투자

안녕하세요 오월의 햇살입니다 ☀️

감사하게도 오늘 3강 주우이 멘토님의 오프강의에 초대해주셔서 월부 사옥에 다녀왔습니다!

3강은 ‘부동산 정책과 부동산 가격-2026년 규제상황에서의 부동산 투자법’에 대해 가르쳐주셨는데

시장전망부터 임장/매수/매도까지 전체적인 투자 프로세스를 광범위하게 다뤄주셨습니다.

그리하여 2강에서 배운 원칙인 가/저/환/수/원/리를

언제(시장상황) 어떻게(임장~매수~보유~매도) 적용할 수 있는지

실제 주우이 멘토님의 투자사례와 함께 알려주셨습니다♡ 감사합니다 멘토님!!

먼저 시장전망 관련해서 부동산 가격은 오를까요 떨어질까요?

그것은 아무도 알 수 없습니다.

다만 우리가 할 수 있는 일은 가/저/환/수/원/리에 맞는 매물을 매수하고

과거 시장상황을 비춰 시나리오를 세워보고 규제와 리스크에 대응하는 것입니다.

어떤 파도가 올지는 알 수는 없지만 어떤 파도가 와도 헤엄칠 수 있는 능력을 갖는 건 우리가 할 수 있다.

- 버틸 수 있다면 기회가 되는 것! (자산이 오르니까)

다음으로 과거 정부별 부동산 정책도 살펴봤습니다.

규제가 추가되면, ‘시장 상승 중이구나’ 느끼고 행동계획을 점검해보고

규제가 완화되면, 매수를 하지 않고 전월세를 선택하므로 전월세가 부족해지고 전월세가가 상승하게 될텐데

그때 여러 시나리오를 그려보고 어떻게 대응할지를 점검해보아야합니다.

(임대사업자 제도 부활되면? 전세 2+2+2+2 되면?)

그리고 기본적으로 규제가 완화되는 시기가 하락장이므로 갈아타기나 자산매입의 좋은 기회가 됩니다 :)

양도세 중과 등 규제가 나오면 매물이 줄게 되는데, 수요는 계속 새로 생기므로(결혼, 이혼 등등)

공급이 충분하지 않다면(새로 짓거나, 파는 사람 있어야) 상승이 될 수밖에 없고

비슷한 이유로 상승장 막바지에 거래나 물건이 없게 되고

한번 거래되면 신고가를 찍는 상황이 발생됩니다.

규제가 문제가 아니라 우리의 자산이 문제다. 아무런 리스크를 지려고 하지 않는 것이 최악의 리스크다.

- 자본주의 사회는 아무것도 안 하면 뒤로가는 러닝머신이다.

- 세금보다 더 많이 벌면 된다. 많이 벌었기에 세금도 많이 내는 것이다.

- 규제가 쏟아지는 시장에서 떠나지 말고 꾸준히 자산을 늘려가라. 

세번째로 과거 2017년도부터 2026년도의 시장이 보여준 결과를 살펴보며 깨달은 점은 다음과 같습니다:

1. 안산 같은 수도권 외곽은 상승 시작 시기가 늦고, 그러다보니 단기간에 급격히 오르고, 또 금방 떨어진다.

   근데 또 먼저 오른 단지와 내려가는 시기는 비슷하다. 그러다보니 최소 2년 보유해야 양도세 비과세가 가능한데 상승흐름이 짧게 와서 막상 매도 시점에 수익이 애매할 수 있다.

2. 상승장 끝에서도 가격 왜곡이 발생한다. 상승장이라고 해서 끝난 게 아니다. 상승장이 시작되었다고 해서 모든 단지들의 가격이 가치를 찾아간 게 아니므로 여전히 가치판단 및 뾰족한 수요 파악 및 비교평가가 필요하다.
3. 많이 올랐던 단지가 많이 떨어진다. (고점 대비 -30%, -20% 면 진짜 싸다, 사야된다)
4. 지금 시장에 투자하는 단지는 매도해야하는 수도권 외곽 지역. 매도 안 하고 장기보유 가능한 지역은 규제지역 됨
5. 지금은 평형 넓혀놓고 봐야하는 시장. 10평대~30평대. 그래야 같은 돈으로 제일 좋은 투자 가능하다.

마지막으로 적용할 점입니다.

• 추가 투자 시/갈아타기 할 시 ‘27년, ’28년 세금은 얼마인지 내 상황에 대입해서 계산해보기
• 목표를 세우고 계획을 세웠다면 안 갈 이유는 많다. 꼭 갈 이유를 만들기. 누구와? 동료들과 함께!
• 저녁에는 예상 못한 일들이 많이 들어오므로, 내가 통제할 수 있는 시간인 아침 시간 활용!
• 임장 가기 전 최소한 월부 수익률보고서, 임장보고서 읽어봐라. 가기 전에는 공감 잘 안 되더라고 꼭 봐라!
• 전화임장, 매물임장은 정말 초보자처럼 해라. 그래야 사장님이 더 편하게 생각하고 잘 해주신다. 그리고 모르는 것에 대해서는 끝까지 물어봐라.
• 전화임장 시 사장님께 휩쓸리지 말고 내가 원하는 바를 명확하게 요구할 수 있어야 한다. 그리고 즉답을 내리지 않고 내가 원하는 조건을 말해서 협상해본다.
• 전세가 상승 협의 시 10만원 단위까지 절삭하지 않고 그대로 적는 이유? 네이버 부동산 같은 가격대 물건에서 벗어나서 튀는 것. 내 물건이 잘 광고되도록!
• 매물 임장은 2시간 텀으로 잡기. 10시/12시/(점심)/3시/5시 등
• 매수여부 판단 시 가치가 1등, 저/환/수/원/리 투자원칙 지키는 투자인가(RR이 원칙에 어긋날 수 있음), 당장 오를 만한 것이 아니라 현재 가치있고 싼 것을 매수!!!
• 전세빼기는 스피드가 생명! 시장상황 가변적이기 때문에 전세는 무조건 빨리 빼라.

• 매도여부 판단 시: 가치가 있는 물건이고, 수익이 났는가/리스크 대비 가능한가/팔고 갈아탈 물건이 유의미하게 더 좋은가? 더 큰 수익을 낼 수 있는 실력이 있는가?, 무릎에 사서 어깨에 판다. (꼭지에 팔려고 하지 X)

   

내 눈, 내 손, 내 발로 직접 확인하고 아파트를 투자해야 ‘투기’ 가 아니다.

배운 그래도 행하기 (정석대로 꾸준히 가라) 받고 싶은 만큼 해라. 직장인 투자자는 사업이 아니라 자영업.

반복되는 운은 실력이고 반복되는 실패는 습관이다. 실력에서는 뒤쳐질 수 있어도 노력에서는 뒤쳐지지 말자.