부동산 투자의 변하지 않는 원칙: 가치+저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크관리
드디어 부동산투자의 원칙 가+저환수원리을 배우는 시간이었다
내마기, 서투기에서 보고서를 작성하면서 처음 보았던 개념이라 당황했었다
중요한 내용이니 정리하며 다시 한 번 복습 해보자
① 가치와 저평가
: 투자물건을 볼 때 가장 중요한 것은 매매가격이고, 매매가격이 적정한 지는
비교평가를 통해서 알 수 있다
: 가치= 토지가치(우상향)+건물가치(감가상각)
고가치= 수요는 많고 공급은 제한된 입지독점성을 가진 곳(서울 대부분)
가치를 보고 그 다음 가격을 보는 연습
장기적으로 땅의 가치가 높은 곳에 투자
: 저평가= 고평가 시기에 매수X, 같은 가격에 더 가치 있는 물건, 같은 가치에 더 낮은 가격
: 저평가를 찾기 위해서는 비교평가를 해야 하고, 비교평가를 하기 위해서는
앞마당이 많아야 함(앞마당 5개 이상, 매물 50개)
필요한 인풋: 임장과 임장보고서(임장⇾임장정리⇾가치분석⇾비교평가)
② 환금성
: 부동산은 환금성이 낮은 편이기 때문에 환금성이 좋은 부동산을 매수
: 아파트 투자를 하는 이유
③ 수익률
: 투자금 대비 내 돈은 얼마로 돌아오는가?
: 기대수익을 가지고 매수
: 부의 공식= 소득X저축X수익률X기간
: 72의 법칙=원금이 2배가 되는 기간=72/수익률
: 자본주의 투자실력을 키우는 것= 향후 10년동안 평균수익률을 높이는 것
: 전세투자는 수익률을 극대화하는 무이자 레버리지 투자
: 가치 대비 저평가 된 아파트를 보유(인내)하며 가치에 맞는 가격을 기다리는 것
④ 원금보존
: 향후 전세가격 상승에 따른 원금보존(서울 10년 2배, 지방 1.5배)
: 적정 전세가율(서울:55%,강남:45%,지방:70%)이상의 부동산을 매수
: 가치 있는 지역 중에서 전고점보다 낮은 지역
: 가치 있는 부동산을 매수했다면 가격이 하락 또는 오르지 않더라도 버틴다
⑤ 리스크 관리
: 투자자에게 가장 중요한 리스크는 역.전.세.
: 전세가를 움직이는 힘- 장기(물가,화폐가치하락), 단기(입주물량,금리,대출규제)
가치 있는 곳의 전세가는 결국 우상향한다
: 리스크 헷지- 적은 갭(전세금 욕심X),현금보유(전세금5~10%), 고정수입(기회)
▶ 내 노력에 비례한 보상이 있는 것이 부동산투자이다!
(주우이님 6개월동안 330개의 매물을 봄)
▶ 투자를 위해 해야 할 행동
1년 안에 투자한다는 목표를 세우고 앞마당5개를 만들어야 한다(매물 50개 보기)
▶ 결국 재능이 아니라 원칙대로 했을 뿐이고 같은 원칙의 반복이 만든 결과입니다
저와 여러분의 차이는 재능이 아니라
원칙을 배웠는가? 그리고 배운 것을 행동으로 옮겼는가?
▶ 완벽한 타이밍을 기다리는 사람은 영원히 기다리고
준비된 사람은 어느 계절에도 기회를 찾을 수 있습니다
▶️ 강의를 반복해서 듣고 머리에 새기기
교안을 틈 날때마다 보고 또 보기
과제 미루지말고 빨리 해치우기(수익률보고서 동마다 써보기, 연휴때 뭐하겠어?)
목실감… 이런 거 공개 한다는 게 나에게는 닭살인데… 하루만 써보자!
