안녕하세요
매일 조금씩 될 때까지 그릿하는 하루쌓기입니다.
월부학교여름학기 5주차 선배강의를 수강하고 느낀점과 적용할 점을 남겨 보려고 합니다.
1. 투자와 연결되는 임장보고서 작성하기
임장보고서를 작성하는 이유는 선호도 파악을 하기 위함이 크지만 궁극적인 목표는 투자와 연결시키는 것입니다. 투자를 하기 위해서는 단지 그 자체의 선호도도 매우 중요하지만 거시적인 상황 역시 미시적인 상황만큼 중요하다고 생각을 해야 합니다. 우리는 전주와 울산의 사례를 통해 거시적인 상황의 중요함을 이미 살펴본 바가 있습니다.
강의에서는 다섯가지 기준을 놓고 투자지역을 결정하게끔 설명하는 것으로 이해했습니다.
공급: 입주물량, 미분양, 준공후미분양 상황은?
뉴스: 시장분위기가 달라지고 있는가?
매매전세: 실제가격도 움직이고 있는가?
매물수: 매매전세 매물수가 줄어들고 있는가?
가격비교: 랜드마크끼리의 가격 비교
크게 보면 위와 같지만 현재 수도권에서는 정책적인 부분이 시장분위기에 굉장히 유효하게 적용되므로 현재 규제하고 있는 정부정책이 몇억대 아파트를 타게팅하고 있고 반대로 몇억대에 수요가 구조적으로 몰릴 수 밖에 없는 상황인지, 그러한 상황을 알고 시장에서 상대적으로 덜 몰리는 가격대에 기회가 있음을 알고 의도적으로 접근해야 할지 생각해 볼 수 있어야 한다고 생각했습니다.
위와 더불어 급지별 주요 단지들의 가격대 별 흐름을 살펴보고 현재 시장분위기를 가늠하는 것도 투자처를 고르는데 필요한 행위라는 생각을 해 보게 되었습니다.
마지막으로 전고점 대비 현재 시장분위기를 확인을 할 때 전고점이 찍히는 금액 정도가 단지 별로 상이할 수 있기 때문에 표본을 1-2개로 두고 그치는 것이 아니라 지역 별로 대표성을 띌 수 있는 단지들을 미리 솔팅하고 해당 단지들에 정보를 종합적으로 취득하여 유의미한 분석을 해야 할 필요가 있겠다고 생각을 해 보았습니다.
지방 구축에 투자해도 되는지?
절대적으로 지방 구축에 투자가 가능하다고 할 것이 아니라 지난 시장에서 지방 구축으로 수익을 본 단지들에는 어떤 단지들이 있고 그러한 단지들이 가지고 있는 특징을 추려내어 이번 시장에도 동일하게 적용을 시켜야 보다 확률 높은 투자를 할 수가 있고 목표하는 수익을 추구할 수 있다는 점을 다시 한번 상기 시킬 수 있었습니다.
미분양의 의미?
이번 학기는 미분양 사례를 특히 많이 접할 수 있었는데요. 미분양의 의미는 실제로 해당 지역의 분위기를 살피는데 매우 효과적인 지표임을 다시 한번 생각해 볼 수 있었습니다. 미분양은 준공전 미분양과 준공후 미분양으로 구분할 수 있는데, 특히 준공후 미분양은 악성미분양으로 간주되어 해당 지역에 부동산 분위기가 실제로 얼마나 좋지 않은지 살펴 볼 수 있는 직접적인 지표로 활용될 수 있다는 사실을 다시 한번 생각해 볼 수 있었습니다.
악성미분양이 남았다는 것은 해당 지역에 입지가 상대적으로 선호도가 떨어진다고 생각해 볼 수 있습니다. 그런데 싸이클이 가면서 결국 그러한 악성미분양도 소화가 되는 시점이 올 것입니다. 입지가 떨어지는 곳에 악성미분양까지 모두 소화가 되고 나면 악성미분양보다 후순위에 놓인 입지가 떨어지는 신축과 구축들도 소화가 되는 시점이 올 거구요, 그때까지 싸이클이 계속 진행되었다고 한다면 이제 시장의 싸이클이 막바지에 다다랐음을 간접적으로 느낄 수 있는 시기라고 생각해야 할 필요가 있습니다. 미분양은 여러모로 시장을 읽는데 지표로 활용할 수 있는 것 같습니다.
내가 투자한 물건에 확신을 가지고 그리고 내가 매달 모의투자한 물건을 얼마나 공을 들여 해 나갈지에 관해서는 임장보고서만큼의 확실한 도구가 없는 것 같습니다. 형식적인 구색을 맞추는 임장보고서가 아니라 생각을 정리하고 매달 생각하고 공부한 내용을 매달 하나의 임장보고서에 마무리하는 것이 얼마나 중요한 행위인지를 다시 한번 생각해 볼 수 있었습니다.
2. 투자와 성장에 직접적으로 연결되는 투자복기하는 법
반나이 선배님께서는 (1)당시상황 (2)판단&검증 (3)대안 (4)기준적용으로 지난 투자를 복기하는 방법에 관해 강의해 주셨습니다. 투자복기란 단순히 경험담 발표에서 실제로 투자대상의 가치를 철저히 복기하고 이를 통해서 인사이트를 쌓고 내 투자물에 보다 확신을 갖는데 더할 나위 없는 방법임을 잘 알고 있습니다.
저도 이번 학기에 진한 복기를 몇 차례 한 바 있었습니다. 예전에는 어떠한 현상이 발생한 것에 무슨 이유가 있었겠지, 모르겠으면 튜터님, 멘토님께 여쭤보자라는 태도에서 어떻게든 일어난 일에 원인을 파악하고 그것을 앞으로의 투자에 적용하기 위해 적용할점을 찾아내는 것이 공부이며 앞으로 나아갈 방향임을 다시 한번 생각해 볼 수 있었습니다.
특히 반나이 선배님께서 CSS복기를 통해 적용할 점을 뽑아낸 것을 텍스트 그대로 다음 투자의 행동 기준에 그대로 적용한 것이 많이 인상 깊었습니다. 단순히 과제를 위한 css 복기가 아니라 실제 투자로 연결되는 css복기가 중요함을 다시 한번 깨달을 수 있었습니다.
3. 세입자의 한마디에 흔들리지 않는 전세만기실전운영법
스리링 선배님께서 준비해주신 전세만기실전운영법에서는 실제 물건 보유 및 운영 시 고민해 볼 만한 문제들을 여러 사례들로 다뤄 주셔서 앞으로 전세운영에 있어서 분쟁이 있을만한 문제들을 사례별로 자세히 살펴볼 수 있었습니다.
- 갱신권 사용 후 재계약 체결 시 특약을 어떻게 준비함으로써 이후 추가 갱신권 사용에 대한 가능성을 방어하게 할 것인지?
- 계약갱신청구권 사용 시 임차인이 1년 연장을 요청할 경우 대응 방안을 어떻게 하면 좋을지
- 5% 보증금 증액이 거절될 경우 차안으로 어떤 방법을 택할 것인지
- 소통하다 지칠 경우 어떤 마음가짐으로 세입자와의 협상을 계속해 나갈 것인지
- 임차인이 요청과는 다르게 이사날짜를 픽스하여 통지할 경우 어떻게 대응해야 할지
- 전세퇴거자금대출은 25년6월27일 기준으로 요건을 갖춤에 따라서 한도가 달라질 수 있는데, 그러한 요건을 잘 이해하고 있는지, 모든 창구에서 동일하게 적용되는 것이 아니므로 대응방안을 명확하게 이해하고 있는지
- 전세금 일부 반환 시에 주의해야 할 사항은? 임차인, 중개인, 그리고 은행 간 어떻게 소통할 것인가
앞으로 전세 운영 시 오늘 배운 강의 내용들을 다시 한번 떠올린다면 처음 상황을 겪음으로 인해 최소한 어리버리하거나 당황스러운 감정을 느끼는 것은 최소한 피할 수 있겠구나 라는 생각을 해 보게 되었습니다.
오랜 시간 동안 준비해 오신 모든 것을 쏟아 내 주시고 아낌 없이 나눠 주신 룰루랄라 선배님, 반나이 선배님, 스리링 선배님께 감사 말씀 전하고 싶습니다. 너무너무 수고 많으셨습니다.
