안녕하세요. 부자로 가는 장거리 여행 중인 목부장입니다.
투자를 공부하다 보면
“임장을 몇 번 가야 하나요?”라는 질문을 자주 듣습니다.
저도 처음에는 임장을 많이 다니는 것 자체가 중요하다고 생각했습니다.
동네를 걷고, 단지를 비교하고, 상권과 학군을 보고, 교통을 확인하다 보면
어느 순간 그 지역이 익숙해집니다.
그런데 투자 경험이 쌓일수록
한 가지를 더 중요하게 생각하게 됐습니다.
임장을 아무리 많이 해도 매임을 하지 않으면
정작 투자할 때 필요한 정보를 놓칠 수 있다는 것입니다.
임장과 매임은 같은 현장 방문이 아닙니다.
제가 생각하는 차이는 간단합니다.
분위기 임장과 단지 임장은 지역과 단지를 이해하는 과정이고,
매임은 실제 물건을 보고 사장님과 이야기하면서 선호도를 파악하는 과정입니다.
예를 들어 임장을 다니면서
“이 단지는 입지가 좋다.”
“초등학교가 가깝다.”
“상권도 괜찮다.”
“ 뷰가 좋겠다.”
라는 것까지는 알 수 있습니다.
그런데 막상 투자하려고 보면
여기서부터는 다른 질문이 생깁니다.
“그래서 이 물건의 조건을 가지고 지금 이 가격에 사도 되는가?”
이 질문에 답하려면
결국 매물을 직접 봐야 합니다.
같은 단지, 같은 평형인데도 물건의 차이가 생각보다 큽니다.
같은 84㎡라고 해도
동이 다르고,
층이 다르고,
향이 다르고,
앞이 트였는지 막혔는지가 다르고,
내부 수리 상태도 다릅니다.
어떤 집은 바로 입주할 수 있는 반면
어떤 집은 수리비가 수천만원 들어갈 수도 있습니다.
소음이 있는지,
일조가 어떤지,
누수가 있었는지,
결로나 곰팡이 흔적은 없는지처럼
임장할 때는 지나쳤던 작은 차이가
실제 가격에서는 중요한 차이가 되기도 합니다.
실제로 단임을 하면서 한강이 보이겠다 생각했지만,
59나 84는 전혀 보이지 않는 단지도 있었습니다.
대형 평수만 한강을 조망하는 단지였습니다.
그래서 매임을 가면
단순히 집을 보는 것이 아니라
내가 임보에서 세운 가설이 맞는지를 확인하게 됩니다.
예를 들어
“이 단지는 10억 정도면 괜찮다고 생각했는데
실제 매물을 보니 수리비까지 고려하면 생각보다 비싸네.”
혹은
“비슷한 가격의 다른 단지도 봤는데
이 매물은 앞이 트여 있고 상태가 좋아서
오히려 가격 차이가 크지 않구나.”
이런 판단은
사진과 지도만 보고는 하기 어렵습니다.
그리고 매임에서는 중개사와의 대화도 중요합니다.
인터넷에 올라온 매물만 봐서는
알기 어려운 정보들이 있습니다.
“이 집주인은 실제로 얼마나 급하게 매도하려고 하는지”
“이 가격에서 조정 가능성이 있는지”
“같은 단지에서 어떤 매물이 먼저 빠지는지”
“전세를 맞추려면 어떤 조건이 필요한지”
“최근 거래에서 매수자들이 어떤 부분을 많이 물어보는지”
“매도하고 매수하는 사람들은 어디서 오는지”
“단지내에서 거래가 많이 일어나는지”
이런 것들은 현장에서 대화를 나눠봐야
조금씩 알게 됩니다.
물론 중개사의 이야기가 모두 사실이라고 생각해서는 안 됩니다.
듣는 정보와 내가 현장에서 확인한 사실을 구분해야 합니다.
하지만 여러 중개사와 매물을 직접 보고 이야기하다 보면
인터넷으로는 보이지 않던 시장 분위기의 결을 조금 더 이해할 수 있습니다.
저도 예전에는
앞마당을 만들고 좋은 단지를 찾는 것에 집중했다면,
이제는 후보가 정해지면
매임을 통해 ‘왜 이 물건이어야 하는가’를 확인하는 과정을 중요하게 생각합니다.
결국 투자는
좋은 단지를 찾는 것에서 끝나는 것이 아니라
좋은 단지 안에서
좋은 물건을 좋은 가격에 사는 것이기 때문입니다.
그래서 저는 매임을 ‘집 보러 가는 것’이라고 생각하지 않습니다.
매임은
내가 사도 되는 물건인지 확인하는 과정이고,
내가 생각한 가격이 맞는지 검증하는 과정이며,
내가 놓친 리스크를 찾는 과정입니다.
특히 투자 경험이 적을수록
매임을 부담스럽게 생각할 수 있습니다.
“아직 투자할 생각도 없는데 가도 되나?”
“괜히 중개사분 시간만 뺏는 것 아닌가?”
“뭘 물어봐야 할지도 모르겠는데…”
저도 처음에는 비슷했습니다.
그런데 결국 매임을 하지 않으면
‘책이나 임보로 공부한 내용’과 ‘실제 시장에서 거래되는 물건’ 사이의 차이를 알기 어렵습니다.
그래서 저는 이제 후보 단지가 생기면
가능한 한 직접 매물을 보고,
“내가 실제로 이 돈을 가지고 있다면
이 집을 살 것인가?”
를 스스로에게 물어봅니다.
임장은
지역을 보는 눈을 만들어주고
매임은
물건을 사는 눈을 만들어주는 것 같습니다.
분임 단임을 100번 가는 것도 중요하지만,
정말 투자할 물건을 찾고 있다면
한 번의 매임에서 얻는 정보가
그동안 만든 앞마당의 마지막 퍼즐이 될 수도 있습니다.
결국 투자에서 중요한 건
많이 보는 것보다, 제대로 보고 판단하는 것.
저도 앞으로는
“분임 단임을 얼마나 많이 갔는가?”보다
“매물을 얼마나 보고 사장님과 이야기하면서 임보를 보지 않더라도 떠오르는 머릿속 선호도”
를 더 중요하게 생각해보려고 합니다.
