월부에서 지방 투자 공부를 해보셨다면
2022년 하락장 이후 전주와 울산이 상승하면서
지방 투자의 정답지인 울산을 공부하라
는 이야기를 들어보셨을 겁니다.
하지만 막상 울산을 공부하려고 해도
뭘 알아봐야하는 건지? 헤매다가
아실 그래프 붙이고 끝나는 경우 있으실텐데요.
오늘은 제가 울산의 최근 시장을 통해
상승장을 복기해 더 좋은 투자로 이어가는
방법을 소개해드리려 합니다.
어렵지 않으니 한 번 따라해보시고
각자의 투자기준을 만들어보시면 좋겠습니다.
📌 울산 상승장 복기 방법
STEP 1. 공급, 매물, 랜드마크 확인
STEP 2. 입지 & 선호도별 확인
STEP 3. 아직 오르지 못한 단지 확인
STEP 4. 지방광역시 투자기준 수립
하나씩 살펴보겠습니다.
STEP ①
공급, 매물, 랜드마크 확인
지방은 전세가율이 높아
전세에 의해 매매가격이 움직이는 경향이 있기에
이 세 가지를 먼저 확인합니다.
1. 신축 입주가 줄어든 시기
2. 매물 감소 시기
3. 랜드마크 아파트의 전세 상승시기
1. 신축 입주가 줄어든 시기
2023년 9월 중구의 번영로 센트리지 입주 이후 2024년 공급량이 줄어들면서
2. 매물 감소 시기
울산 남구의 전세물량은 24년 5월부터 급감하기 시작했고
3. 랜드마크 아파트의 전세상승 시기
랜드마크 아파트는 24년 9월 전세와 함께 매매가 소폭 상승했습니다.
STEP ②
입지 & 선호도별 상승 시기 확인
이제 시기에 대한 기준점을 알았으니
입지 & 선호도별 단지들의 상승 시기를 하나씩 확인해봅니다.
네이버 부동산에서 실제 계약들의 거래 가격 추이를 보며 구별로 입지 & 선호도별 단지들의 가격이 변화하는 상승시기를 확인합니다.
예를 들면 아래와 같습니다.
남구 1등 입지 & 선호 준신축
- 24년 8월(1차상승) & 25년 7월(2차상승)
남구 아쉬운 입지 & 가성비 신축
- 24년 9월(1차상승) & 25년 12월(2차상승)
남구 중심지 & 가성비 구축
- 25년 4월(1차상승) & 26년 1월(2차상승)
북구 위치 좋은 신축 택지
- 24년 10월(1차상승) & 25년 9월(2차상승)
북구 외곽 & 선호 준신축
- 25년 3월(1차상승) & 2차상승 아직
북구 외곽 & 가성비 신축
- 25년 4월(1차상승) & 2차상승 아직
이와 같이 상승 흐름이 어떤 순서로 움직였는지 확인하면서 지방광역시 투자시 우선순위를 정리해보고 흐름을 먼저 받는 단지의 투자 전략에 대해 정리해보면 좋습니다.
STEP ③
아직 오르지 못한 단지 확인
뭐가 더 먼저 & 많이 오르는지를 보는 것도 중요하지만
‘피하면 좋은 투자’에 대해 정리하는 것이
지방에서 잃지 않는 투자에 중요하다는 생각이 듭니다.
24년부터 2년정도 상승기를 겪은 울산에서
아직 오르지 않은 단지와 평형을 찾아봅니다.
예를 들면 아래와 같이
- 같은 위치, 같은 연식, 같은 구조의 두 단지
- 같은 지역, 같은 특징(주복)의 두 단지
- 같은 평형, 비슷한 가격이었던 두 단지
가 상승흐름에 따라 달라진 모습을 보며 입지가 좋다고 다 사도 되는 게 아니라, 연식이 좋다고 다 사는 게 아니라, 지방 투자에서 피하는 게 더 좋을 것에 대해 정리해봅니다.
STEP ④
지방광역시 투자기준 수립
이렇게 공급감소 → 매물감소 → 랜드마크 변화와 함께
지방광역시에서 상승 흐름이 퍼지는 순서와
상승 흐름을 받지 못하는 케이스를
입지(땅)과 단지 선호도 측면에서 정리해
나의 지방광역시 투자기준으로 수립하고
그 투자기준을 다른 지방광역시의 상승흐름과 앞으로의 울산 시장 계속 지켜보며 다시 검증해보세요. 그게 여러분의 인사이트가 될 것입니다.
그리고, 내가 투자한 물건이 아직 상승하지 않았다고 해서 잘못 투자한 것이 아닙니다. 매수할 때 기준에 맞게 선택했다면 말그대로 아직 ‘저평가’일 가능성이 높습니다. 만약 매수 당시의 기준을 지금 복기했을 때 더 정교화할 부분이 있다면 투자기준을 디벨롭하고, 발전된 투자기준을 앞으로의 투자에 적용하고 검증해나가면 됩니다.
매수 이후 단기적인 결과를 탓이나 후회와 같은 감정으로 바꾸지 않으시면 좋겠다는 말씀을 꼭 드리고 싶습니다. 1호기, 2호기 투자의 결과가 우리의 인생을 바꾸지 않습니다. 그 경험으로 돈 그릇을 키운 사람이 인생을 바꿀 것입니다.
오늘은 지방투자의 정답지라고 불리는
울산 시장 복기를 통해
지방 투자의 기준을 수립하는 방법에 대해
말씀드렸는데요.
지방 투자로 고민하는 분들
지방 투자 실력을 키우고 싶으신 분들께
조금이나마 도움이 되면 좋겠습니다.
감사합니다.
