안녕하세요
매일 조금씩 될 때까지 그릿하는 하루쌓기입니다.
월부학교 6강을 돌아보고 느낀점 적용할점을 남기며 조금 더 성장하는 투자자로 나아가고자 합니다.
| 하락장을 대처하는 방법은?
이번 6강 질문에는 하락장을 대처하는 태도에 관한 질문이 많았다고 합니다.
아직 상승장을 미처 다 즐기지 못한 것 같은데 벌써부터 많은 분들께서 하락장을 준비하려고 하신다고 하니 혼자만 너무 미래를 대처할 생각을 하지 못한 것은 아닌가 라는 생각을 해보았습니다.
막연한 걱정은 미래를 해결할 어떠한 대안도 되지 못 합니다.
다만 미래에 무슨 일이 닥칠지를 알고 그것을 대응할 대비책을 미리 준비할 수 있다면 하락장이 오는 것을 오히려 반가워 할 수 있다는 생각을 해 보았습니다.
먼저 현재 시장을 돌아 보겠습니다.
지금 서울시장은 토허제로 인해 투자를 할 수가 없는 시장입니다.
더불어 대출한도를 6억으로 잠그고 15억 초과 25억 미만 구간은 4억, 25억 초과 구간은 2억으로 대출 한도를 제한했기에 고가주택을 매수하고 싶어도 매수할 수 없는 시장이 이어져 가고 있습니다.
이러한 시장에서도 상대적으로 거래 빈도수가 많은 단지가 있다면 그 단지는 상대적으로 선호도가 높을 가능성이 매우 높다고 할 수 있습니다. 반대로 지난 하락장에서 상대적으로 다른 단지들보다 먼저 반등했다면 그리고 더 많은 거래가 됐다면 상대적으로 선호도가 높을 가능성이 매우 높습니다.
지난 시장과 이번 시장을 돌아보며 가치 그 자체를 메인으로 하되 가격을 보조지표로 보며 하락장을 대비한다면 오히려 더 좋은 자산으로 갈아타기를 할 수 있는 좋은 시기를 맞이할 수 있다는 생각을 해 보았습니다. 핵심은 내가 보유한 자산의 가치를 알고 그에 맞게 하락장을 준비하는 자세입니다.
하락장이나 상승장에 더 거래가 많이 된다고 해서 수요가 더 큰 단지는 아닙니다. 다만 환금성이 좋은 단지라고 이야기할 수는 있습니다. 하락장 때 환금성이 좋은 단지를 사면 갈아타기를 하기 용이해 집니다. 반면 수요가 더 크다고 하더라도 매도가 되지 않으면 갈아타기가 어려울 수 있습니다. 이러한 사실을 인지하고 앞으로 운영을 해나가는 것이 매우 매우 중요하다고 할 수 있습니다.
| 가치와 수요에 관하여
이번 학기 만큼 가치에 관해서 생각을 깊게 해 본 학기는 없었습니다.
다행히도 가치를 생각할 때 직장, 교통, 학군, 환경의 틀 안에서 머무르는 단계로부터 한 단계 올라선 것 같다는 느낌을 받습니다. 중요한 것은 어떤 사람이 살고 왜 해당 지역과 단지에 사는지를 아는 것입니다.
사람의 평판과 크게 다르지 않은 것 같습니다. 어떤 사람은 특별한 능력이 뛰어난 것 같지도 않은데 평판을 쌓고 많은 사람들이 좋아하는 사례들을 심심치 않게 볼 수 있습니다. 사람들이 그 사람을 좋아하기 때문에 나도 그 사람을 좋아하게 되는 케이스가 생각보다 많습니다. 이러한 사례가 땅의 가치와 아파트 가치에도 동일하게 적용되는 경우가 있다는 것을 우리는 인지해야 할 필요가 있다고 생각을 합니다.
사람들이 좋아하는 땅과 단지들은 생각보다 정해진 경우가 많습니다. 주요한 직장에 빠르게 접근할 수 있고 균질한 택지에 편의시설을 이용하기에 쾌적하고 용이하며 한강과 가까울 수록 사람들이 좋아할 가능성이 높습니다.
이렇게 사람들이 좋아하는 요인들을 알고 가격을 보조지표로 활용하며 시간을 두고 수요를 체크하면 할수록 인사이트는 쌓이고 나의 판단에 대한 확신이 점차 커져감을 느낄 수 있습니다.
항상 기본에 충실하고 내 생각을 의심하며 확인해 가는 투자자가 되고자 합니다. 원칙과 기준에 충실한 투자자로 성장하며 기본의 중요성을 세상에 알리는 투자자가 되어 가려고 합니다.
| 채수를 줄일 것인가 늘릴 것인가
현재 3채를 보유 중이기 때문에 앞으로 채수를 줄일지 현상태를 유지할지, 유지한 상태에서 하나씩 단지의 가치를 업그레이드 시킬지, 채수를 줄이며 가치에 집중해야 할지 여러가지 경우의 수를 고려했을 때 무엇이 가장 내게 맞는 의사결정인지 알지 못한 상태에서 궁금증을 키워가고 있었습니다.
이번 학기 3개월을 하며 가장 크게 배운 것은 스스로 시뮬레이션을 할 줄 알아야 한다는 것이었습니다.
그리고 이번 6강을 수강하며 깨달은 것은 자산의 질을 높이는 것도 중요하지만 현금흐름을 만들어 내는 것도 중요하다는 것이었습니다.
글을 쓰며 생각하고 있는 것은 은퇴시점을 60세로 잡는다면 지금 최대한의 우선순위가 현금흐름이 아닐 수 있다는 것입니다. 은퇴하기 전에 자산의 질을 높이고 은퇴시점에서 자산재배치를 통해 현금흐름을 늘리는 것이 보다 유효한 전략임을 깨닫습니다.
현재는 취득세와 보유세 때문에 아파트 채수를 무한대로 늘리는 것이 불가능합니다. 이에 현재 시장에서는 더 좋은 자산으로 업그레이드 하는 것이 자산을 운영하는데 목적이 되고 있습니다. 왜냐하면 자산을 무작정 늘림으로 인해 관리하는데 어려움을 겪게 되고 이후 갈아타기 적기 시 부동산의 특징 상 환금하는 것이 쉽지 않아서 기회를 잡는데 어려움이 있을 수 있기 때문입니다.
중요한 것은 여러가지 상황을 고려하여 스스로 적절한 포트폴리오를 짤 수 있는 실력을 키워야 한다는 것입니다. 더불어 무작정 똘1을 추구하고 현금흐름을 확보하지 못하여 추가 투자를 이어가지 못하는 선택은 악수임을 인지해야 한다는 것입니다.
막연한 걱정 보다는 실제로 행동하고 여러가지 시뮬레이션을 돌려가며 나를 위한 최선의 포트폴리오를 구성하고 주변 사람들까지 도울 수 있는 실력 있는 투자자로 성장하고자 하는 목표를 세우고 그에 맞는 계획과 실행을 추구하고자 합니다.
감사한 기회로 양파링 멘토님의 6강을 2학기 연속 수강할 수 있었습니다.
보다 바른 태도와 마음으로 그리고 스스로에게 당당한 노력으로 매학기 월부학교를 수강하며 꾸준히 성장하는 투자자로 로 나아가 보겠습니다.
그럼 또 인사드리겠습니다. 수고 많으셨습니다.
