안녕하세요, 자영업 투자자 키샤아입니다
제목이 심상치 않죠?ㅎㅎ
현재 23~25년에 서울-수도권에 투자하시는 분들이라면 거의 경험해보지 못했을 상황인 2번의 역전세 경험을
한번 글로 적어볼려고 합니다
그 과정에서 제가 배운 것들도 한번 같이 적어보겠습니다
투자하면 돈 버는 줄 알았습니다… 그런데 2번이나 역전세가 났습니다
22년에 공부를 처음 시작했을 때만 해도 역전세가 저에게 닥칠 거라고는 생각하지 못했습니다.
공부하면서 수없이 들었던 이야기가 있었습니다.
“전세가율이 중요하다.”
“전세가가 잘 받쳐주는 물건을 사야 한다.”
“공급이 많은 도시는 위험하다”
“리스크를 항상 생각해야한다”
제가 23년에 투자 했을 당시 생각은
저 역시 이런 이야기를 많이 들었지만 공급이 많은 곳은 싼 데 버티기만 하면 큰 돈 벌겠지? 너무 싼데!!하고
투자를 진행했습니다.
다음 전세 계약이 돌아왔을 때 전세가격이 유지되면 공급이 있더라도
내가 산 단지는 그때 당시 그 지역 대장아파트니 버티면 분명히 엄청 난 수익을 가져다 줄거다라고 생각했습니다
(왜냐하면 전고점 대비 하락률이 30% 넘었기 때문에 전고점 근처만 가도 대박이다라고 생각을…)
그런데 현실은 제가 생각했던 것과 달랐습니다.
저는 아파트 투자에서 역전세를 두 번이나 경험했습니다.
첫 번째 역전세
처음 역전세를 경험했을 때는 솔직히 당황스러웠습니다.
투자 당시에는 나름대로 분석했다고 생각했습니다.
저평가인지, 전세 시세를 확인하고, 매매가격과 전세가격의 차이를 계산했습니다.
전세가가 그때 당시에 시세보다 5000만원정도 높았지만 그래도 이정도면 높은 전세가격이 아니라고
생각했습니다
저는 세가 낀 물건을 매수하였는데, 매수했을 당시만 해도 매물코칭 해주신 튜터님께서 "어떻게 이 물건을 찾은거냐,
매도자는 대체 왜 판다고 하는거냐"라고 물어볼 정도로 싼 매매 가격이였습니다
단, 공급이 많은 지역이니 역전세가 날 수도 있다라고 해주셨는데 제가 그땐 싼 가격과 많이 벌 수 있을거라는 생각에 리스크를 크게 생각하지 않았습니다
저는 투자금을 줄이기 위해서 나와있던 가격보다 3000만원을 더 네고해서 중소도시 대장아파트 국평을
4000만원에 투자했고, 4000만원에 대장아파트 국평을 사다니 진짜 대박이다 금방 부자되겠네라고 생각했습니다
그런데 시간이 지나 전세 만기가 다가오면서 문제가 생겼습니다.
제가 가진 단지의 도시는 정말 몇년 치 공급이 한번에 쏟아지고 있다보니
기존 세입자에게 받았던 전세금보다 1억정도 낮은 가격의 전세 시세가 형성된 것입니다.
처음에는 쉽게 생각했습니다.
“조금만 기다리면 되겠지.”
“시장이 다시 좋아지겠지.”
“전세가격도 다시 올라오겠지.”
“싼 가격의 전세 물건 나가면 그래도 어느정도는 괜찮겠지”
하지만
결국 기존 전세보증금과 새로운 전세보증금 사이의 차액을 제가 마련해야 했습니다.
그 순간 처음으로 실감했습니다.
아파트 투자는 매매가격이 오르고 내리는 것만의 문제가 아니구나.
그때 정말 운이 좋게도+ 또 저의 간절함이 닿았는지 법인 사택 관리자분과 1달정도 협상을 하면서
시세대로라면 -1억 역전세 금액이였지만 -4000만원에 협의를 하고 재계약을 했습니다
(그때 만약에 법인 세입자 팀이 나갔다면 정말 1억 정도를 준비했어야 했을 겁니다)
역전세를 겪고 나서 알게 된 것
투자하기 전에는 수익률과 투자금에 관심이 많았습니다.
매매가격이 얼마인지, 전세가격이 얼마인지, 내 돈이 얼마나 들어가는지,
그리고 앞으로 얼마나 오를 가능성이 있는지를 봤습니다.
그런데 역전세를 직접 경험하고 나니 보는 숫자가 달라졌습니다.
이제는 단순히 “이 아파트의 전세가가 얼마인가?”가 아니라,
“전세가격이 떨어졌을 때 나는 얼마까지 감당할 수 있는가?”
를 생각하게 됐습니다.
예를 들어 전세가가 5천만 원 떨어진다면?
1억 원 떨어진다면?
그 상황에서 새로운 세입자를 구하지 못한다면?
매매가격까지 같이 하락한다면?
그리고 그 상황이 한 채가 아니라 여러 채에서 동시에 발생한다면?
이런 질문을 하기 시작했습니다.
투자할 때는 상승했을 때의 모습만 상상했는데,
역전세를 경험하고 나서는 하락했을 때의 모습까지 반드시 그려봐야 한다는 것을 알게 됐습니다.
그렇게 두 번째 역전세가 찾아왔습니다
한 번 경험했으니 이제는 괜찮을 거라고 생각했습니다.
첫 번째 역전세를 겪으면서 나름대로 많이 배웠다고 생각했기 때문입니다.
처음에는 이런 생각이 들었습니다.
“왜 또 나한테 이런 일이 생기지?”
한 번 겪어봤기 때문에 오히려 두 번째가 더 현실적으로 다가왔습니다.
첫 번째에는 당황했다면,
두 번째에는 내가 무엇을 해야 할지를 먼저 생각하게 됐습니다.
현재 전세 시세는 얼마인지,
기존 세입자가 연장을 해줄 것인지,
내가 추가로 준비해야 하는 금액은 얼마인지,
그리고 내가 감당할 수 있는 범위인지 하나씩 확인했습니다.
신기하게도 첫 번째 역전세 때와는 제 반응이 달라져 있었습니다.
역전세가 무섭지 않은 것은 아니었습니다.
하지만 적어도 무엇을 확인하고 어떻게 대응해야 하는지는 조금씩 알게 되었습니다
두 번의 역전세가 투자에 대한 생각을 바꿨습니다
역전세를 두 번 겪었다고 해서 아파트 투자가 잘못된 투자였다고 생각하지는 않습니다.
다만 분명히 알게 된 것은 있습니다.
투자는 수익을 계산하는 것만큼 리스크를 계산하는 것이 중요하다는 것.
투자를 할 때 우리는 보통 이런 계산을 합니다.
“매매가격이 오르면 얼마를 벌지?”
“전세가격이 올라가면 투자금을 얼마나 회수할 수 있지?”
하지만 반대로도 계산해야 합니다.
“전세가격이 5천만 원 떨어지면?”
“매매가격이 1억 떨어지면?”
“예상보다 6개월 늦게 전세가 나가면?”
“갑자기 목돈이 필요해지면?”
이런 상황에서도 내가 버틸 수 있는지를 봐야 합니다.
(물론 도시마다 상황은 다를 수 있습니다)
결국 투자에서 중요한 것은
얼마를 벌 수 있느냐만큼이나 지킬 수 있는 투자였는지라는 것을 배웠습니다.
역전세는 숫자로만 보면 작아 보일 수 있습니다
누군가는 이렇게 생각할 수도 있습니다.
“전세가가 몇 천만 원 떨어진 게 뭐가 그렇게 큰 문제야?”
하지만 실제로 내 돈이 들어가는 순간 이야기가 달라집니다.
지금 서울-수도권 아파트를 보면 몇 천만 원이 투자금의 일부처럼 보입니다.
근데 돌이켜보면 이때 당시 저는 이 돈이 저의 전재산이였습니다
그리고 막상 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는 순간,
그 몇 천만 원은 전혀 다른 무게로 다가옵니다.
특히 저의 경우 다주택이다보니 더 그렇습니다.
한 채에서 3천만 원,
다른 한 채에서 5천만 원,
또 다른 곳에서 2천만 원이 부족하다면,
각각의 금액은 감당할 만해 보여도 합쳐지는 순간 상당한 금액이 됩니다.
그래서 저는 이제 투자를 할 때
“이 물건이 얼마나 좋은가?”
뿐만 아니라
“이 물건에서 문제가 발생했을 때 내가 감당할 수 있는가?”
를 함께 보려고 합니다.
두 번의 역전세가 나에게 남긴 것
돌이켜보면 역전세를 겪지 않았다면 이런 생각을 지금처럼 깊게 하지 못했을 것 같습니다.
투자할 때는 누구나 좋은 미래를 상상합니다.
가격이 오르고, 전세가격도 오르고, 투자금은 회수되고, 결국 자산이 커지는 그림입니다.
물론 그런 그림도 중요합니다.
하지만 투자에서 더 중요한 것은
좋은 상황이 오지 않았을 때에도 내가 살아남을 수 있는 구조를 만드는 것이라고 생각하게 됐습니다.
두 번의 역전세를 겪고 나서 저는 투자 물건을 볼 때 조금 더 보수적으로 생각하게 됐습니다.
전세가격이 떨어질 가능성,
매매가격이 조정받을 가능성,
전세가 바로 맞춰지지 않을 가능성,
예상하지 못한 목돈이 필요할 가능성까지 생각합니다.
그리고 무엇보다
“나는 이 상황을 몇 번까지 버틸 수 있는가?” 를 생각합니다
왜냐하면 우리가 적은 비전 보드를 달성할려면 오랫동안 투자를 해야하기 때문입니다
많이 버는 것보다 적게 벌더라도 잃지 않는 투자를 지향해야합니다
현재 이 글에 적은 단지와 별개로 갈아타기를 같이 준비하고 있기에,
손절을 하고서 나오는 금액까지도 보탤까를 계속 고민했습니다
하지만 현재 저의 결정은 틀린 투자가 아니였기에 대응하고 지킬려고 합니다,
다만 위에 적었던 공급의 위험성, 리스크 대비를 간과했고, 그에 따른 대가를 치르고 배우고 있다고 생각합니다
두 번이나 역전세를 경험했다고 해서 이제는 모든 리스크를 피할 수 있다고 생각하지 않습니다.
앞으로 또 다른 시장이 올 것이고, 제가 예상하지 못했던 상황을 만날 수도 있습니다.
다만 한 가지는 확실히 달라졌습니다.
예전에는 투자할 때
“얼마나 벌 수 있을까?”를 먼저 생각했다면,
지금은 “최악의 상황에서도 내가 버틸 수 있을까?”를 먼저 생각합니다.
어쩌면 이것이 제가 두 번의 역전세를 통해 얻은 가장 큰 공부인지도 모르겠습니다.
투자는 결국 미래를 예상하고 하는 것이 아니라,
예상과 다른 미래가 왔을 때도 살아남을 수 있어야 하고 오래하는게 중요하다라고 생각이 들었습니다
이 글을 읽는 분들에게 도움이 되길 바랍니다
긴 글 읽어주셔서 감사합니다
