시흥·파주·안산·의정부·김포… 수도권 외곽 매도 타이밍은 '이때'입니다.

핵심 요약

• 산본·부천까지 규제되면 결국 지방 아니면 시흥·파주·안산·의정부·김포로 갈 수밖에 없어요
• 그런데 진짜 어려운 건 "언제 파느냐"입니다 — 사실 5년 전에도 똑같은 상황이 있었어요
• 그때 실제로 있었던 일을 바탕으로, 지금 세워야 할 출구전략을 정리했습니다

"산본, 부천도 곧 규제지역으로 묶인다는 이야기가 나옵니다.

그럼 결국 시흥, 파주, 안산, 의정부, 김포 같은 외곽으로 갈 수밖에 없는 거 아닌가요?"

수도권 핵심지가 꽤나 많이 상승하였고,

그 여파로 규제가 산본·부천까지 번질 확률이 높아졌습니다.

결국 남는 선택지는 지방 또는 수도권 ‘더 외곽’이 될 수밖에 없습니다.

그런데 여기서 다들 멈칫합니다.

"그럼 사는 건 알겠는데, 이거 언제 팔아야 해요?"

외곽 투자는 진입할 때보다 빠져나올 때 훨씬 더 막막할 수 있습니다.

사실 이 고민, 처음이 아닙니다.

5년 전에도 지금과 거의 똑같은 패턴이 있었습니다.

그때 실제로 어떤 일이 있었는지,

그리고 그 사람들은 언제·어떤 기준을 가지고 매도하였는지 살펴보면

앞으로 우리는 어떤 전략을 갖고가야 할지 훨씬 선명해집니다.

5년 전에도 똑같은 일이 있었고,

앞으로 똑같이 반복될 수 있습니다.

2020년 6월, 수원·안양·안산단원·구리·군포·의왕·용인(수지·기흥)·화성 등이 한꺼번에 규제지역으로 묶였습니다.

그러자 그 여파로 2020년 7월부터 12월 사이, 파주·시흥·의정부 같은 외곽으로 투자 수요가 밀려들었습니다.

지금 산본·부천이 묶이면 시흥·파주·안산·의정부·김포로 투자 수요가 이동할 수 있는데

지난 상승장과 상당히 유사한 패턴일 확률이 높습니다.

그때 그렇게 들어간 사람들은 어떻게 됐을까요?

의정부의 한 단지를 예로 들어보겠습니다.

투자금 약 1억, 1년 보유 후 매도 시 수익은 약 1억이었습니다.

하지만 문제는 세금이었습니다. 

2021년 하반기 기준 양도세율이 약 66%까지 적용되면서,

실제로 손에 쥘 수 있는 수익은 약 3천만원 남짓입니다.

이때 겪는 사람들의 심리는 다양합니다.

• 더 오를 것 같은데? 일반 과세 될 때까지 좀만 더 들고갈까?
  • 이때 해야하는 생각은, “더 들고 갔다가 떨어지면?”입니다.
• 이제 떨어질 것 같은데? 그냥 확 팔아버릴까?
  • 이때 해야하는 생각은, “떨어질 거라 생각했는데 계속 오르면?”입니다.
• 어떻게 해야할지 모르겠다… 

이때 우리가 반드시 기억해야 하는 것은 바로

“매도의 원칙”입니다.

그때도 결국 답은 두 가지였습니다

같은 시기, 실제로 좋은 타이밍에 빠져나온 사례들도 있었습니다.

그 사례들을 보면 판단 기준은 결국 두 가지로 좁혀집니다.

첫 번째 기준: 갈아탈 더 좋은 자산이 있는가

수익이 얼마나 났는지보다 먼저 물어야 할 질문입니다.

시흥 배곧의 한 단지는 당시 상승장에서 9억까지 올랐습니다.

9억이면 서울 동대문구의 준신축 아파트로 갈아탈 수 있는 가격대였습니다.

안산의 대장 단지와 서울 전농동의 한 단지도 같은 시기에 가격이 겹쳤던 적이 있습니다.

외곽의 대장급 단지와 서울 4급지 단지의 가격이 만나는 순간,

그게 바로 갈아타기를 검토해야 할 신호였습니다.

따라서 신규로 외곽 지역에 접근한다면

언젠가 2년이 안되어도 더 좋은 자산으로 갈아탈 수도 있다는 것을 인지해야 합니다.

그리고 이것이 하나의 매도 기준이 됩니다.
 

두 번째 기준: 수익이 났는가 (연수익 20% 수준)

이 조건을 함께 보되, 세 가지는 꼭 기억해야 합니다.

① 연 20%를 벌었어도, 다음 단계로 못 간다면 조금 더 기다릴 수 있다.

수익 기준을 채웠다고 무조건 팔 필요는 없습니다.

그 돈으로 갈아탈 더 좋은 자산이 아직 없다면, 서두르지 않아도 됩니다.

② 충분히 벌지 못했어도, 오래 보유하고 싶은 좋은 자산으로 갈 수 있다면 매도를 검토할 수 있다 

반대로, 수익이 기대만큼 크지 않아도

그 돈으로 더 오래 가져가고 싶은 자산으로 갈 수 있다면 매도할 수 있습니다.

실제로 지축역의 한 단지는 하락장에 매도해 세후 순수익 자체는 크지 않았지만,

그 회수금으로 당시 서울 내 다른 단지(현재 시세 11~13억대)로 갈아탈 수 있었습니다.

③ 함부로 상승/하락을 예상할 수는 없다.

가장 많이 하는 착각입니다.

양주 옥정, 동두천까지 상승이 번졌던 2021년 12월,

이 시점엔 이미 서울 중심부(송파·강남·서초)는 거래심리가 크게 꺾인하게 상태였고

1급지 뿐만 아니라 하급지에도 하락 분위기가 만연했습니다.

외곽이 오르는 시점은, 사실 중심부가 오를대로 올랐거나 하락국면으로 돌아선 시점일 경우가 많습니다.

다만 "이제 다 올랐으니 곧 전체가 꺾이겠다"며 현금을 쥐는 건

예측할 수 없는 것을 예측하려는 것과 다를 바 없는 행동입니다.

더 오를지, 언제 떨어질지는 아무도 모르는 것이기 때문입니다.

단, 이미 자산을 갖고 있는 사람이라면 연수익 20%를 달성했다는 가정 하에 매도하는 것도 방법입니다.

지금 내 상황에 따라 전략은 갈립니다

자산이 없는 사람 (보유 포지션)

• 갈아탈 물건이 있을 때만 갈아타고, 없다면 그냥 보유하는 것이 나을 수 있습니다.
• 예측해서 미리 팔지 않습니다. 올랐어도 갈아탈 중심부 물건이 없다면 기다리는 것도 투자입니다.

자산이 있는 사람

•  갈아탈 물건이 있다면 매도하고 갈아타면 됩니다. 단, 가치에 유의미한 차이가 있어야 합니다.
  단, 이때 유의할 것은 갈아탄 자산이 하락할 수도 있다는 것을 인지하고 들어가는 것입니다.
• 세후 연수익 20%를 달성했다면 수익을 미리 쥐고 다음을 대비하는 것도 방법입니다.

이번엔 다를 수도 있을까요?

5년 전 패턴을 그대로 따라간다고 단정할 수는 없습니다. 몇 가지 달라진 점이 있기 때문입니다.

• 지방 사이클이 그때처럼 전국이 동시에 움직이기보다, 지역별 공급 상황에 따라 다르게 갈 가능성이 있습니다.
• 서울 등 중심부의 공급 부족 이슈가 그때와는 다른 양상입니다.

그래도 원칙 자체는 변하지 않습니다. "갈아탈 수 있으면 갈아탄다."

중심부 하락이 -20~30%까지 갈 수 있다는 걸 인지하되, 바닥이 정확히 언제일지는 아무도 알 수 없습니다.

그래서 타이밍을 맞추려 하기보다,

더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을지, 충분히 수익이 났는 기준으로 검토하셨으면 좋겠습니다.

정리하며

1. 갈아탈 더 좋은 자산이 있는가부터 본다
2. 코어자산과 연 20% 수익 기준을 함께 본다
3. 수익이 충분해도 갈아탈 곳이 없으면 기다리고, 부족해도 갈아탈 좋은 자산이 있으면 매도를 검토한다
4. 외곽이 올랐다고 중심부 하락을 예단하지 않는다
5. 자산이 있다면 가치 차이가 유의미할 때만 갈아탄다

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.