“단지 임장 준비는 어떻게 하나요?”
“아파트 하나하나 뭘 봐야 하나요?”
“단지 임장 다녀와도 기억이 안 나요”
안녕하세요, 우도롱입니다.
임장과 임보에 대해 “따라하면 결과물이 나오는 튜토리얼”시리즈를 시작했습니다.
지난 주, 분위기 임장과 입지 분석하는 것까지 알려드렸는데요.
[링크] 임장 튜토리얼 #1 분위기임장, 이렇게 따라해보세요 (루트, 준비 30분의 마법)
[링크] 임장 튜토리얼 #2 분위기임장, 이렇게 따라해보세요 (임장 방법, 정리, 단지임장 준비)
[링크] 임보 튜토리얼 #1 입지분석, 이렇게 따라해보세요 (투자를 위한 직장,교통,학군,환경)
오늘은 단지 임장 루트 준비부터
어떻게 임장 하고 정리하는지 말씀드리겠습니다.
기존에 단지 임장을 ‘쾌적성 확인’ 정도로 하셨다면
오늘 알려드리는 준비 방법, 임장 방법을
한 번 따라해보시면 좋을 것 같습니다.
🏠 이 글을 읽으면
✔️ 효과적인 단지 임장 루트를 그릴 수 있어요
✔️ 단지 임장 때 무엇을 보고올지 알 수 있어요
✔️ 임장 후 매물임장 후보를 정리할 수 있어요
① 단지임장 루트 그리기
임장의 시작은? 루트만 잘 그려도 절반은 성공입니다.
혹시 단지임장 루트를 ‘가장 짧은 효율적인 루트’로 그리고 계시진 않나요?
앞서 분위기 임장이 ‘지역 & 생활권의 입지를 확인하고 오는 것’이듯
단지 임장은 ‘단지의 입지 & 선호요소를 확인’하는 목적으로
루트를 준비하고 현장에 다녀와야 합니다.
✅단지 임장루트 그리기 포인트
- 단지별 초등학교, 가까운 지하철역 확인
- 학교 가는 길, 역 가는 길 느낄 수 있는 루트
- 단지 정문 ↔ 후문 통과하며 상가 확인하는 루트
▼ 이렇게 들어갔다 나왔다를 반복하며 아파트만 보는 루트는
단지의 특징과 입지 차이를 구분하기 어렵습니다.
▼ 루트가 길어져 시간이 더 걸리더라도
단지의 입지와 선호를 제대로 확인하고 오는 게 중요합니다
1) 루트 그리기 준비
저는 단지임장 루트를 그릴 때에도
루시퍼홍님의 [홍부가 기가막혀]를 활용합니다.
루트 그리기 사이트 : 홍부가 기가막혀 (루시퍼홍님 감사합니다♡)
https://luciferhong.github.io/luciferhong/hongbu.html
활용법 : https://cafe.naver.com/wecando7/11447514
사이트에서 ‘초등’ 아이콘을 활성화하고, ‘초등배정남기기’를 활용해 단지별 배정 초등학교를 화면에 띄워둡니다.
2) 루트 그리기
단지별 배정 초등학교와 가까운 역을 지도에서 확인한 후
아파트 단지별로 초등학교 가는 길, 역 가는 길을 확인할 수 있도록
& 단지의 정문 ↔ 후문을 통과하며 상가를 확인할 수 있도록
역을 기준으로 단지임장 루트를 그립니다.
(스크롤을 이용해 화면을 크게 줌인하면 단지에 ‘정문’, ‘후문’ 표시가 지도에서 보입니다)
마포구 공덕생활권을 예시로 보면 대흥역과 공덕역 2개의 역이 있습니다.
각각의 단지별로 가까운 역도 다르고, 배정 초등학교도 다릅니다.
따라서 저는 염리삼성래미안 단지에서 공덕래미안3차 쪽으로 바로 넘어가는 효율 보다
단지를 통과하며 용강초등학교 가는 길, 대흥역으로 가는 길을 확인할 수 있는 루트를 그려
현장에서 ‘역’을 기준으로 단지의 입지와 주변 환경을 확인하는 더 효과적인 방법을 선택하겠습니다.
대흥역에서 공덕역까지 걸으며 대흥 학원가와 공덕역 상권을 다시 확인해봐도 좋고
체력적, 시간적으로 어렵다면 대흥역에서 지하철을 타고 공덕역으로 이동해도 좋습니다.
② 현장에서 단지 임장하기
단지 임장의 의미를 다시 짚어보겠습니다.
단지 임장이란?
단지별 입지(교통/학군/환경)와 선호도를 이해하고
단지 우선순위와 저평가 단지를 파악한다.
즉, '어떤 단지를 어떤 이유로 더 좋아하는지'에 대한 답을 현장에서 찾아 와야합니다.
★ 이를 위해 생활권별 입지 분석이 선행되어야 합니다. 입지를 모르는 상태에서 단지 임장을 하게 되면 ‘아파트 단지 자체와 환경’ 위주로 보고 오게 됩니다.
따라서 가능하면 단지 임장 전에 임장보고서 입지 분석을 하고 가는 것이 가장 좋고,
시간 관계상 입지 분석이 어렵다면 입지 확인(사이트 활용)이라도 하고 가는 것을 추천합니다.
현장에서 볼 것은 3가지입니다.
1) 역/학교 접근성 (가는 길)
2) 단지 쾌적성 (상/보통/하)
3) 주변 환경
→ 단지 수요 정리
“각 단지의 교통/학군/환경이 어떠한지, 어떤 수요를 가지는지, 단지 우선순위와 저평가 단지는?”
이 질문에 답을 찾으러 가보겠습니다.
아현역에서 신축 아파트를 보고 내려와 염리상록 아파트에 도착했습니다.
아현뉴타운 대장아파트인 대단지 신축 마프자 옆에 위치해 상권을 공유합니다.
단지 상가는 아쉽지만 신축아파트 상가를 이용할 수 있으니 편리해보입니다.
하지만 아현역에서 10분이상 걸어와야 합니다.
입구에서 위로 올라가 단지 내부 중간까지 들어가봅니다.
경사가 상당한 찻길을 따라 중소형 차들이 주차되어있습니다. 차도와 인도가 분리되지 않아 어린 아이와 걷기에는 조금 불안하다는 생각도 듭니다. 단지 경사가 가파른 편이라 뒷동은 불편해 보입니다.
1) 역 접근성 : 오가는 길은 쾌적하나 도보 10분이상 + 뒷동은 경사로 더 오래 걸림
학교 접근성 : 한서초등학교까지 단지에서 빙 돌아 올라가야 함
2) 단지 쾌적성 : 하 + 언덕 + 복도식 방2개
3) 주변 환경 : 신축 상권을 이용할 수 있고 균질한 뉴타운에 둘러싸여 이점
→ 단지 수요 : 2호선 도보 10분에 뉴타운 환경 누리는 가성비 거주 수요
마포자이더센트리지를 보고 이번엔 염리삼성래미안 아파트를 살펴보겠습니다.
뉴타운과는 단절성이 있지만 서울여자중학교와 마주보고 있으면서 단지 관리가 잘 되어있습니다.
상가가 위치한 후문으로 나와보니 수학, 영어, 태권도, 피아노 학원이 운영중이고
오래된 주택가 상권을 지나 학교와 역으로 향하며 단지의 입지를 정리합니다.
1) 역 접근성 : 6호선 대흥역 도보 역세권이나 가는 길이 깨끗하지는 않음. 5호선 공덕역까지 도보 10분 정도로 여의도/광화문 접근성이 우수한 편
학교 접근성 : 용강초등학교에서 매우 가까우나 학교 가는 길 어수선, 마포구 내에서 선호학군 서울여중 바로 옆이며 대흥 학원가 가까움
2) 단지 쾌적성 : 보통 + 계단식 위주
3) 주변 환경 : 오래된 상권이 남아있고 뉴타운과 단절되어 균질한 환경은 부족한 편
→ 단지 수요 : 6호선과 학원가&학교 가깝고 5호선 도보 10분에 계단식 구조의 가성비 거주 수요
이번엔 대흥역을 지나 공덕역에 도착해 공덕삼성 아파트입니다.
공덕역을 품고 있는 초역세권 위치에 단지 관리도 깔끔한 편입니다.
1) 역 접근성 : 쿼드러플인 공덕역에서 도보 1분컷으로 여의도/광화문 접근성 좋음
학교 접근성 : 공덕초등학교까지 공덕역 8차선 건너 가야 함
2) 단지 쾌적성 : 보통 + 20평대 복도식 방2개
3) 주변 환경 : 공덕역 상권 음식점부터 카페까지 편리하고 아파트 모여있어 안전
→ 단지 수요 : 5호선 공덕역 초역세권으로 직장인 신혼부부 가성비 거주 수요
현장에서 임장하며 수요와 장단점을 정리하고
염리 상록 : 2호선 도보 10분에 뉴타운 환경 누리는 언덕 위 복도식 방 2개
염리 삼성 : 6호선과 대흥 학원가 가깝고 5호선 공덕역 도보 10분에 계단식
공덕 삼성 : 5호선 공덕역 초역세권으로 교통&환경 편리한 복도식 방2개
공덕 생활권에서 중요한 교통 & 상품성을 기준으로 비교해봅니다.
염리 상록 vs 염리 삼성 : 염리 삼성이 여의도&광화문 접근성(5호선) + 연식&구조 면에서 더 좋고
염리 삼성 vs 공덕 삼성 : 염리 삼성이 연식&구조는 좋으나 공덕 삼성의 교통이 큰 장점
이렇게 단지 임장을 통해
1) 현장에서 입지/단지/환경 세 가지를 정리하고
2) 생활권의 선호 요소를 기준으로 각 단지의 수요와 장/단점을 비교하면
→ 어느 단지를 어떤 이유로 더 좋아하는지 우선순위가 확인됩니다.
③ 단지 임장 후 정리
단지 임장하며 단지별 입지/선호와 우선순위를 정리했으니
집에 돌아와서는 시세를 보면서
내가 생각한 우선순위에 따라 시세가 형성되어있는지
저평가된 단지는 무엇인지 바로 정리하는 것이 좋습니다.
(사실 임장을 가기 전에 시세를 미리 정리해놓고, 현장에서 단지 우선순위에 따른 시세를 확인하면서 내가 놓친 부분이 있는지 꼼꼼히 보고 저평가 단지를 체크하는 것이 가장 좋습니다.)
시세지도를 그리면서 단지별 시세를 확인하면 좋으나 빠르게 확인하고 싶다면 시세그룹핑도 효과적입니다.
생활권별, 단지별로 시세를 정리하면서
내가 생각한 우선순위와 시세 순서를 맞춰봅니다.
공덕삼성 11억, 염리삼성 9.8억, 염리상록 7.9억
▶ 공덕삼성 교통이 가장 좋은 건 맞지만 복도식 방2개 구조인데 염리삼성이 싼 건 아닌지?
▶ 염리삼성이 광흥창 생활권의 강변힐스, 창전삼성과 같은 가격이면 더 저평가된 것 아닌지?
▶ 염리상록이 성산 생활권의 아이파크1차, 대림보다 입지가 좋은데 저평가된 것 아닌지?
이렇게 비슷한 가격인데 더 좋거나, 더 좋은데 싼 가격의 저평가 단지를 찾아
‘매물임장 후보’로 체크해두어 점점 투자 결론에 가까워집니다.
📌 단지 임장, 이렇게 따라해보세요
✔️ 루트 그리기 : 역 기준 접근성 느껴지도록 + 정문 ↔ 후문 통과
✔️ 현장에서 : 역/학교 접근성 + 단지쾌적성(상/중/하) + 주변환경
✔️ 임장 후 : 단지별 수요 & 생활권 내 단지 우선순위 정리
✔️ 집에 와서 : 시세지도 혹은 시세그룹핑 매물임장 후보 정리
이렇게 단지임장 준비부터 효과적인 단지 임장 방법, 임장 후 정리까지 마쳤습니다.
다음은 지역 분석의 꽃인
시세지도 & 단지정리 방법으로 찾아오겠습니다.
감사합니다.
🏘️ 임장/임보 튜토리얼 링크
[임장]
#1 분위기임장, 이렇게 따라해보세요 (루트, 준비 30분의 마법)
#2 분위기임장, 이렇게 따라해보세요 (임장방법, 정리, 단지임장준비)
#3 단지임장, 이렇게 따라해보세요 (루트, 방법, 정리)
#4 매물임장, 이렇게 따라해보세요 (예정)
[임보]
#1 입지분석, 이렇게 따라해보세요 (투자를 위한 직장, 교통, 학군, 환경)
#2 단지정리, 이렇게 따라해보세요 (예정)
#3 투자결론, 이렇게 따라해보세요 (예정)
