thanks to 자음과 모음님,
앞으로 저 수에즈는 알파투자를 목표로 6개월은 독서와 강의로 투자 기준을 세우고 매월 임장과 시세 트래킹을 꾸준히 이어가겠습니다. 현장에서 확인한 내용을 비교평가와 투자 복기로 연결해, 수요와 가치를 판단할 수 있는 투자자로 성장하겠습니다.
1. 열반스쿨 기초반 강의를 신청하게 된 이유
열기 1차 수강 신청 = 단순 호기심
지금 돌아보면 그때의 저는 번아웃 상태였던 것 같습니다. 희로애락의 감정도 무뎌지고, 모든 것이 무의미하게 느껴지던 날이었습니다. 우연히 유튜브를 보다가 화면 속에서 꺼이꺼이 울고 있는 너나위님, 자모님, 권유디님의 모습을 발견했습니다. 몇 년 전 한국을 떠날 때도 그러고 계시더니 여전히 다른 사람들을 돕기 위해 그 자리를 지키고 있었습니다.
영상 속 사람들은 타인을 위해 왜 저렇게까지 애쓰는 걸까 하는 궁금증이 들었습니다. 댓글을 읽으며 여러 사람의 이야기를 따라가다가 월부닷컴에 들어오게 되었고, 사이트를 둘러보다가 ‘나도 강의를 들어볼까’ 하는 마음으로 모든 강의의 기초가 되어 줄거같은 열반스쿨 기초반을 신청했습니다.
오랜 시간 누워 지내다 다시 일어나 앉으려 할 때처럼, 처음에는 몹시 어지럽고 낯설었습니다. 그래서 한동안은 적극적으로 무언가를 하기보다 강의를 듣는 것 만으로 시간을 보냈습니다. 하지만 그 시간은 멈춰 있던 제 일상에 작은 움직임을 만들어 준 시작이었습니다. 다시 삶을 바라보고 앞으로 나아갈 힘을 배우고 싶다는 생각을 다시 하게 되었습니다.
2. 열반스쿨 기초반을 듣고 가장 크게 도움이 된 점
열기 재수강 = 수익률과 임장보고서를 써보고 싶다.
월부에서 처음 등록한 강의는 열반스쿨 기초반, ‘열기’였습니다.
6월 열기를 시작으로 7월 내마기, 8월 서투기, 9월에는 열기 프리미엄까지 들으며 투자 공부의 흐름을 이어갔습니다. 처음에는 강의를 듣는 것 자체가 하루의 목표였지만, 시간이 지날수록 배운 내용을 실제 임장과 투자 판단으로 연결해보고 제대로 해보고 싶다는 생각이 들었습니다.
가장 크게 도움이 된 점은, 마음이 흔들리는 상황에서도 투자의 끈을 놓지 않는 힘을 배운 것입니다. 첫 분위기 임장에서는 계획했던 만큼 다 하지 못해 ‘반토막 임장’이라는 아쉬움과 분한 마음이 컸고, 멘탈도 많이 흔들렸습니다. 그럼에도 그 경험을 실패로 끝내지 않고, 다시 다음 임장을 준비했습니다. (서투기)
혼자 만안구, 산본, 부천을 다니며 분위기 임장과 매물 임장을 계속했습니다. 주말에 어렵게 잡았던 약속들이 현장을 제대로 보기도 전에 사라지는 일도 있었고, 주중 매물 임장을 위해 약속을 잡아두었다가 출발 직전에 매도되었다는 소식을 듣기도 했습니다. 기대했던 매물이 사라질 때마다 조급해질 수 있었지만, ‘투자는 계속해야 한다’는 마음으로 다시 지역을 보고, 매물을 찾고, 기준을 점검했습니다. (서투기, 열기_재수강)
그 과정에서 구해줘 내집의 도움도 받으며 9월 비규제지역 계약까지 이어졌고, 10월 중도금과 잔금을 앞두고 있습니다. 무엇보다 저환수원리 기준을 확인하며 판단한 점, 분위기에 휩쓸려 추격매수하지 않은 점, 실제 매물을 보고 결정한 점, 급하다고 아무거나 선택하지 않은 점은 스스로 잘했다고 생각합니다. 강의를 통해 배운 투자 원칙이 실제 선택의 순간에 제 기준이 되어 주었습니다.
-반토막 임장이 남긴 것
임장이 반토막이어도 괜찮다고 혼자 생각하지만, 반토막 했다고 너무 크게 뭐라고 하면 상처를 받긴 합니다. 반토막으로 끝낸 임장은 내 앞마당으로 가질 수도 없었고 그럼 앞마당이 없는 거네요 라고 말하면 속이 상하지만 또 딱히 할 말이 없긴 했습니다. 하지만 중요한 것은 완벽한 하루를 한 번 만드는 일이 아니라, 멈추지 않고 다음 임장으로 이어 가는 일이라고 믿었습니다.
조원들과 함께한 반토막 임장이 기초가 되어 주었고, 혼자 사부작거리며 여러 날 동안 반토막을 한토막 만들어 보겠다고 애를 쓴 날들이 이어졌습니다. 그렇게 쌓인 작은 경험들, 확인한 단지들, 놓친 매물들, 다시 잡은 약속들이 결국 하나의 투자 실력으로 이어질 것이라 믿습니다.
3. 자음과모음님 4강 듣고 인상 깊었던 점, 적용할 점
I. 강의정리
-투자 원칙: 저환수원리
월급쟁이에게 최적화된 부동산 투자란, 저평가된 자산을 매수해 높은 수익률을 만들고, 장기적으로 순자산을 쌓아 가는 과정이라고 이해했습니다.
부=소득×저축×수익률×기간부=소득×저축×수익률×기간
월급의 약 15~20% 이상을 꾸준히 저축하고 투자 종잣돈으로 축적한다.
레벨 7까지는 무엇보다 수익률을 만드는 투자에 집중한다.
이미 매수한 자산도 그 자체로 돈이 일하고 있는 투자 자산임을 기억한다.
갈아탈 기회가 당장 없더라도, 좋은 자산이라면 보유하는 것 역시 투자다.
투자 후에도 저축과 다음 투자 준비를 멈추지 않는다.
- 수요 중심의 투자 판단
투자의 결론은 철저하게 수요 관점에서 내려야 합니다. 특히 직장과 교통은 수요를 판단하는 핵심 요소입니다.
직장 접근성과 교통이 수요의 약 70%를 좌우한다는 관점으로 본다.
교통은 단순한 역세권 여부가 아니라 강남 및 주요 업무지구까지의 거리와 이동 편의성을 뜻한다.
수요가 꾸준한 지역, 사람들이 실제로 살고 싶어 하는 지역인지 확인한다.
투자 아파트의 가치와 선호도를 명확히 정의한다.
비교평가를 통해 저평가 여부를 판단하는 실력을 키운다.
가치판단의 핵심은 수요, 선호도, 입지, 가격을 함께 보는 것이다.
- 투자 원칙
수요가 있는 지역과 단지를 우선으로 판단한다.
직장 접근성과 교통을 중요하게 본다. 특히 강남 및 주요 업무지구까지의 거리와 이동 편의성을 확인한다.
실수요가 뒷받침되는 지역인지, 사람들이 실제로 살고 싶어 하는 곳인지 점검한다.
전세가가 상승하는 시기에도 전세가를 무리하게 계속 올리기보다 임차 수요와 시장 상황을 함께 고려한다.
투자 후에도 저축을 멈추지 않고, 다음 투자를 위한 종잣돈을 계속 모은다.
이미 매수한 자산도 스스로 돈을 일하게 하는 자산이다. 갈아타기가 어렵다고 해서 무조건 실패가 아니라, 보유 자체도 투자 전략이 될 수 있다.
급하다는 이유로 아무 매물이나 매수하지 않는다.
실제 매물을 충분히 보고, 비교평가를 거친 뒤 투자 결정을 내린다.
- 투자후 리스크와 대응
| 리스크 | 확인할 점 | 대응 방향 |
|---|---|---|
| 매매가가 오르지 않는 경우 | 해당 지역의 수요, 선호도, 가격 수준, 상급지와의 가격 차이 | 가치와 저평가 여부를 다시 점검하고, 단기 가격보다 보유 전략을 검토한다 |
| 전세가가 하락하는 경우 | 입주 물량, 전세 수요, 공급 집중 시기 | 투자 전 입주 시기와 잔금·전세 만기 일정을 반드시 확인한다 |
특히 입주 물량이 많은 시기에는 전세가가 하락할 가능성이 있습니다. 투자 아파트의 입주 예정 물량과 전세 만기 시점이 겹치면 대응이 어려울 수 있으므로, 계약 전과 보유 중에 공급 물량을 반복해서 확인해야 합니다.
비규제지역의 구축 아파트:
매도 시 수익률이 충분히 확보되는 시점에 매도를 검토하는 전략이 필요합니다. 예상 매도 시점은 2029년 4월로 두되, 시장 상황·세금·대체 투자처·갈아타기 가능성을 함께 검토하며 유연하게 판단합니다.
II. 내 자산 로드맵
- 서울 앞마당 확대
서울 실거주를 장기 목표로 두고, 서울 시세와 가치를 꾸준히 알아갑니다. 특히 성동구·마포구·양천구 등 2급지 후보 지역을 중심으로 실거주 후보 3개, 앞마당 5개를 만드는 것을 목표로 합니다.
서울과 상급지의 시세를 지속적으로 확인한다.
상급지 앞마당을 늘려 가격의 기준점을 만든다.
분위기 임장 → 단지 임장 → 매물 임장 순으로 지역과 단지를 이해한다.
매물 임장은 월 5개를 목표로 하며, 실제 가격과 매도자·임차인 상황을 확인한다.
-비교평가 역량 강화
투자 실력은 결국 가치 판단과 저평가 판단 능력에서 나옵니다. 이를 위해서는 수요와 선호도를 정의하고, 같은 예산 안에서 대체 가능한 지역·단지·평형을 비교하는 훈련이 필요합니다.
수요가 어디에서 오는지 확인한다.
교통, 직장 접근성, 생활권, 학군, 상권, 단지 규모를 비교한다.
상급지와 하급지, 신축과 구축, 역세권과 비역세권의 가격 차이를 해석한다.
임장보고서를 작성하며 판단 근거를 기록한다.
모의투자 후 시세 트래킹을 통해 내 판단이 시장에서 어떻게 검증되는지 확인한다.
알파투자는 이러한 비교평가와 시세 트래킹이 쌓인 뒤에 가능해집니다. 단순히 싸 보이는 물건을 찾는 것이 아니라, 가치 대비 가격이 낮고 상승 여력이 있는 자산을 찾는 과정입니다.
- 보유와 매도 기준
2년 보유는 하나의 기준이 될 수 있지만, 보유 기간만으로 매도 여부를 결정하지는 않습니다. 투자 당시 예상했던 수익률이 달성되었는지, 더 나은 투자처가 있는지, 매도 후 갈아탈 자산이 있는지를 함께 판단해야 합니다.
2년 보유 후 목표 수익률에 도달했다면 매도를 검토한다.
기대 수익률이 100% 수준에 도달했더라도 세금과 대체 투자처를 함께 고려한다.
갈아탈 곳이 없더라도, 해당 자산의 저평가가 해소되고 더 좋은 선택지가 있다면 매도 판단을 할 수 있다.
반대로 갈아타기 여건이 안 되고 자산의 가치가 유지된다면 보유도 유효한 투자다.
4. 6개월 실행 계획(독서, 강의, 임장, 투자, 인맥)
6개월 동안은 ‘독강임투’를 생활화하는 것이 핵심입니다. 독서로 사고의 크기를 넓히고, 강의로 기준을 배우며, 임장으로 현장을 확인하고, 투자와 복기를 통해 의사결정 능력을 키워갑니다.
내가 원하는 방향
이 과정은 단지 돈을 모으는 일이 아니라, 스스로의 노후를 준비하고 삶의 선택권을 넓히는 가치 있는 과정입니다. 독서와 강의는 부자 그릇을 키우는 일이며, 시장이 흔들릴 때에도 기준을 지키는 멘탈을 만드는 훈련입니다.
궁극적으로는 내가 원하는 시간에, 내가 원하는 곳에서, 내가 사랑하는 사람과 함께할 수 있는 삶을 만드는 것이 목표입니다. 투자 공부와 임장은 그 목표를 향해 가는 도구이며, 매달의 작은 실행이 결국 더 큰 선택권으로 이어질 것입니다.
