대략 1년 반 만에 다시 들은 네 번째 열기 수업.
개인적으로는 실전반 이상의 수업에서보다도 더 중요한 깨달음을 얻은 순간들이 많았던 것 같습니다. (이게 묘미!)
더 잘하고 싶은 마음에 오히려 기술적인 것들에 의존하려 했던 것은 아닌지, 그러는 사이 기본과 본질에서 나도 모르게 조금씩 어긋나 있었던 것은 아닌지 돌아보게 되었습니다.
자모님 강의를 통해 무엇이 더 중요하고 덜 중요한지, 판단의 앞단에서 무엇을 ‘먼저’ 생각해야 하는지 다시 하나씩 되짚어볼 수 있었습니다.
수도권이냐 지방이냐, 얼마나 올랐느냐, 평형과 연식이 어떠냐와 같은 것들을 따지기에 앞서 가치를 먼저 보고, 연 수익률 20%와 같은 투자 기준을 충족하는지를 확인하는 것. 결국 이런 기본적인 판단의 순서가 먼저였습니다.
수익률 보고서를 작성할 때도 과연 자모님이 강조하신 것들을 얼마나 의식적으로 떠올리며 판단했는지 돌아보니, 제가 놓치고 있던 차이가 보였습니다.
예를 들면, 입지/가치를 얘기할 때 또는 작성할 때에 모든 것은 우리가 배운 입지가치 기준 직장, 교통, 학군, 환경과 수요의 관점에 풀어야 함이 중요한데, 돌아보면 저도 모르게 다른 요소들을 끌고 오는 경우들이 많았던 것 같아요.
이번 열기 수업을 통해서 자모님과 샤튜님 (샤샤 튜터님)이 저에게 거울이 되어주신 느낌.
무언가를 더 배우고 더 잘하려 하기 전에, 사고의 중심부터 다시 기본과 본질로 옮겨야겠다는 생각을 하게 된 시간이었습니다.
자모님과 함께 한 4시간여의 시간 너무 소중했습니다.
수고하셨습니다!
실력을 쌓는다는 것
= 가치 판단, 저평가 판단, 투자 의사결정 ★.
멘토님 역시 특별한 사람이어서가 아니라, 스스로 잘하나 못하나를 평가하기보다 이 세 가지를 잘하기 위해 필요한 일을 찾고 그 과정을 겁내지 않고 계속해왔다고 하셨습니다. 그리고 그렇게 하나씩 해나간 과정이 결국 멘토님 자신을 바꾼 것 같다는 말씀도 해주셨는데요.
결국 잘하려고 이것저것 더하는 게 아니라, 이 세 가지를 뽀개면 되는구나! 그리고 그 출발점은 늘 가치를 제대로 판단하는 것이었습니다.
수도권이냐 지방이냐, 규제냐 비규제냐, 전고점을 넘었느냐 덜 올랐느냐의 프레임으로 먼저 접근하는 것이 아니라 (프레임부터 잘못된 것!), 결국 내 돈으로 살 수 있는 단지 중 무엇이 가장 가치 있는가를 먼저 볼 수 있어야 합니다.
덜 올랐다고 저평가된 것도 아니고, 많이 올랐다고 비싼 것도 아닙니다. 수요와 선호도를 바탕으로 단지의 가치를 먼저 판단하고, 그다음 가격을 붙여 상대적으로 저평가된 것을 찾아야 합니다.
그러려면 임장과 임보를 단순히 ‘많이 한다’가 중요한 것이 아니라, 내가 늘린 앞마당의 수요와 선호도, 단지별 가치 차이를 내 언어로 설명하고 서로 비교할 수 있을 정도로 ‘꿰고 있어야’ 합니다. 그리고 내가 내린 판단을 시장에서 계속 트래킹하고 복기하며 판단의 타율을 높여가야 합니다.
앞으로는 지역이나 시장 상황을 먼저 나누기보다 ‘이게 내가 가진 돈으로 살 수 있는 가장 좋은 것인가?’를 먼저 묻겠습니다. 그리고 그 답을 스스로 내릴 수 있도록 가치 판단, 저평가 판단, 투자 의사결정이라는 세 가지 실력을 쌓는 데 임장과 임보의 초점을 맞춰가겠습니다. (영점 조정!)
뜻대로 되지 않는 과정도 받아들이기
투자는 매수도, 매도도, 전세도 내 뜻대로 되지 않는 일이 참 많은 것 같습니다. 저 역시 1호기가 3년 전 매수할 때 생각했던 것과는 전혀 다르게 흘러가고 있는데요 :)
자모님께서는 완벽하게 내가 원하는 대로 되지 않을 수 있음을 먼저 ‘받아들이라’고 하셨습니다. 그리고 안 된다면 플랜 B를 찾고, 너무 크게 느껴지는 문제라면 내가 할 수 있을 만큼 작게 접어서 하나씩 해결해가면 된다고요.
생각해보면 투자하면서 모든 일이 계획대로 풀릴 리가 없는데, 그때마다 흔들린다면 오래 하기 어려울 것 같습니다. 내 뜻대로 되지 않는다는 것이 디폴트! 임을 알고!
앞으로는 일이 뜻대로 되지 않을 때 붙잡고 끙끙대기보다 항상 ‘그래서 지금 내가 할 수 있는 건 뭐지?’ 의 관점에서 접근하겠습니다. 오래합시다!
결국 하나가 더 필요하다!!
저의 상황과 딱 들어맞는 내용이 있었는데요. 결국 다음 단계로 올라가기 위해서는 저에게 ‘하나가 더 필요하다’는 것이었습니다.
좋은 자산을 잘 사서 가격이 올라도 상급지 역시 함께 오르기 때문에, 기존 자산 하나만 팔아서는 그 격차를 메우기 어렵게 됩니다. 결국 지금 가진 자산은 계속 일하게 두면서, 저축과 추가 투자를 통해 또 하나의 종잣돈을 만들고 불려가는 과정이 필요한데요.
5천만 원을 1억으로, 다시 1억을 2억으로 만들어가며 기존 자산에 더할 수 있는 돈을 키우는 것. 그렇게 준비한 자산을 기존 자산과 합쳤을 때 비로소 더 좋은 곳으로 올라갈 수 있습니다.
그래서 앞으로는 지금 가진 좋은 자산은 잘 보유하면서 (현재로선 더 좋은 자산으로 갈 수 없음), 다음 갈아타기에 보탤 ‘하나’를 어떻게 만들어갈 것인지에 더 집중하겠습니다. 동시에 상급지 앞마당을 꾸준히 늘려, 돈이 준비되었을 때 어디로 가야 하는지까지 미리 준비해두겠습니다.
이번에 수익률보고서를 작성해보면서, 다음에 지난 2023년과 같은 시장이 온다면 어디부터 가야 하는지 명확히 확인을 해볼 수 있었던게 많은 도움이 되었습니다. 준비된 사람 되기!
앞으로 6개월 계획
나의 투자 (혹은 내집마련) 목표
- 1호기 매도/보유 여부 판단/결정
- 2호기 갱신 혹은 재계약
- 갈아타기 시뮬 & 준비
독서
- 매월 3-4권 (최소 3권)
- 투자 1, 마음 유지 1, 성장/발전 1 +@ (부족한 교양 1)
강의
- 학교 → 실전반 (지투, 실전) → 해당 월의 기초반
- 위 순서로 지원 + 반드시 환경 안에 있을 것
임장/임보
- 서울 1차 완성 (남은 6개 지역) - 강남, 서초, 잠실, 용산 우선.
- 실전반 (지투, 실전) 이상일 때 배정 지역
- 횟수 월 5-7회
- 매물 임장 월 최소 30개 이상
- 수요 & 선호도, 가치 우선, 저평가 판단, 투자 의사결정
- 트래킹과 복기
투자
- 매월 모의 투자/사례 검토
- 상급지 가치 & 시세 꽤기
- 1호 매도한다면 어디? 수도권 비규제 & 지방 광역시 (5천만 - 1억대) 꽤기.
인맥
- 매주 동료들 한번씩 순회/댓글
- 먼저 좋은 동료 되기, 마음 열기 노력.
