안녕하세요.
실력 있는 투자자를 꿈꾸는 잇츠나우입니다 :)
투자를 시작하고 지금까지 몇 채의 집을 사고,
전세를 맞추고, 보유하고, 또 매도하는 과정을 경험했습니다.
그 과정에서 투자에 대해 생각하는 기준도 조금씩 달라졌는데요.
며칠동안 제 투자를 복기하는 중에
제가 가장 많이 달라졌다고 느끼는 것 중 하나를 남겨보려고 합니다.
바로 ‘가격을 바라보는 방식’입니다.
투자를 처음 시작했을 때 저는
전고점을 꽤 중요하게 생각했습니다.
이 집이 과거에 얼마까지 갔었는지,
지금은 그 가격에서 얼마나 떨어져 있는지,
그리고 내가 얼마의 투자금으로 살 수 있는지를 열심히 봤습니다.
전고점에서 많이 떨어져 있고 투자금까지 적게 들어간다면,
‘이 정도면 충분히 싸지 않을까?’ 라고 생각했습니다.
(물론 지금도 전고점은 중요하다고 생각합니다.)
하지만 몇 번의 투자를 직접 경험하고 난 지금은
전고점과 현재 가격 사이에 한 가지를 더 떠올리게 되었습니다.
“이 집, 누가 살까?”
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#1. 싸게 사는 것만큼, 누가 사는지를 알아야 했다
첫 투자를 준비할 때 저는 많은 지역을 돌아다녔습니다.
당시 제가 가지고 있던 투자금은 크지 않았기에
그 안에서 할 수 있는 가장 좋은 선택을 찾으려고 했습니다.
그렇게 여러 지역과 단지를 비교한 끝에
첫 번째 A단지를 매수했습니다.
당시에는 생활권 안에서 준신축으로
제가 가진 투자금 안에서 충분히 싸게 살 수 있다고 판단했습니다.
가격 협상까지 마치고 계약서를 썼을 때는
나름 좋은 선택을 했다고 생각했습니다.
그리고 약 2년 뒤, A단지를 매도하게 되었습니다.
큰 수익을 얻은 투자도 아니었고,
그렇다고 이 투자를 실패했다고 생각하지도 않습니다.
다만 지금의 제가 당시의 저에게
질문 하나를 더 할 수 있다면 이것일 것 같습니다.
“그래서 다음에는 누가 이 집을 사줄까?”
매수할 때는 내가 사고 싶은 가격이 중요했지만
매도를 해보니 전혀 다른 입장이 되었습니다.
내가 아무리 싸게 샀다고 생각해도
결국 내가 팔고 싶은 순간에
그 가격을 지불하고 싶은 사람이 있어야 했습니다.
그리고 그 사람이 다른 지역, 다른 단지가 아니라
굳이 이 집을 선택해야 하는 이유가 있어야 했습니다.
그때부터 조금씩 알게 되었습니다.
투자는 내가 사는 것으로 끝나는 것이 아니라
언젠가 누군가에게 다시 팔아야 끝난다는 것을요.
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2. ‘싸다’는 사실보다 ‘왜 싼지’를 생각하기 시작했습니다
최근 지방 시세를 다시 트래킹하면서 예전과는 조금 다른 생각을 하게 되었습니다.
단지들의 가격 흐름을 하나씩 보다 보니
과거 신축이라는 희소성을 바탕으로 가격이 빠르게 상승했던 단지들이 눈에 들어왔습니다.
당시에는 주변에 비교할 만한 신축이 많지 않았고,
좋은 시장 분위기까지 더해지면서 높은 전고점을 만들었습니다.
그런데 시간이 흐른 지금,
그 가격을 다시 바라보니 문득 이런 생각이 들었습니다.
‘과거에 한 번 갔던 가격이라고 해서
다시 그 가격까지 갈 수 있다고 생각해도 될까?’
돌이켜보면 예전의 저는 전고점을 꽤 중요한 기준으로 삼았습니다.
과거 5억까지 갔던 집이 지금 3억이라면
2억이라는 가격 차이가 먼저 눈에 들어왔고,
‘여기까지 갔던 단지인데 지금은 이 가격이네.’
‘그렇다면 충분히 싸지 않을까?’ 라고 생각하기도 했습니다.
실제로 저 역시 투자를 하면서
가격과 투자금, 전고점을 비교했고
그 안에서 나름의 근거를 가지고 선택해왔습니다.
하지만 직접 매수하고, 전세를 맞추고, 보유하고,
또 매도를 고민하는 경험이 쌓인 뒤 다시 시세를 바라보니
예전에는 잘 하지 않았던 질문이 생겼습니다.
‘얼마나 싸지?’가 아니라
‘그런데 왜 지금 이 가격일까?’
신축이라는 이유로 높은 가격을 받았던 단지도
시간이 지나면 더 새로운 아파트와 경쟁해야 합니다.
생활권 안에서 사람들의 선택지가 늘어날 수도 있고,
과거 그 가격을 만들었던 시장 상황과 수요가
지금은 달라졌을 수도 있습니다.
그렇다면 과거 5억이었다가 지금 3억이라는 이유만으로
단순히 ‘2억이 싸다’고 판단할 수는 없었습니다.
오히려 그 사이를 들여다보면
그때는 왜 5억까지 올라갔을까.
그 가격을 지불했던 사람들은 왜 이 집을 선택했을까.
그 선택의 이유는 지금도 남아 있을까.
라는 질문이 떠올랐고,
‘다시 5억이 되었을 때에도
누군가는 그 가격을 지불하면서 이 집을 선택할까?’
꼬리질문이 붙었습니다.
결국 중요한 것은 과거에 얼마까지 갔느냐만이 아니라
지금 이 가격에서 이 집을 원하는 사람이 얼마나 있는지,
가격이 올라가도 여전히 선택받을 수 있는지,
그리고 같은 가격으로 살 수 있는 다른 지역과 단지까지 펼쳐놓았을 때도
사람들이 이 집을 선택할 이유가 있는지를 함께 봐야한다고 생각합니다.
그래서 요즘은 전고점과 현재 가격의 차이를 발견했을 때
곧바로 ‘싸다’고 결론 내리기보다
그 가격이 만들어진 이유를 한 번 더 생각해보려고 합니다.
가격에는 이유가 있고,
가격이 오르지 않는 데에도 이유가 있을 수 있으니까요.
즉 우리가 찾아야 하는 저평가 된 단지란
‘과거보다 많이 떨어진 집’이 아니라,
‘사람들이 원하는 가치보다 아직 가격이 덜 반영된 곳’입니다.
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#3. 전고점에서 ‘사람’으로
그래서 요즘 단지를 볼 때 제가 스스로에게 던지는 질문도 조금 달라졌습니다.
“전고점이 얼마지?”
“얼마나 빠졌지?”
“투자금이 얼마지?”
라는 질문을 많이 했다면, 이제는 다음 질문을 조금 더 오래 생각합니다.
“여기에는 누가 살지?”
“그 사람은 왜 여기에서 살고 싶어 하지?”
“같은 돈이라면 이 사람은 이 집과 다른 집 중 무엇을 선택할까?”
“그리고 가격이 올라도 그 선택은 같을까?”
전고점도 여전히 가격을 판단하는 중요한 기준입니다.
다만 이제는 숫자만으로 저평가를 판단하지 않으려고 합니다.
결국 그 가격을 만드는 것도,
그 가격을 지불하는 것도 사람이기 때문입니다.
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투자를 하다 보면 과거의 선택을 다시 바라보게 되는 순간이 있습니다.
‘그때 다른 것을 샀다면 어땠을까.’
‘조금만 더 알았더라면 더 좋은 선택을 하지 않았을까.’
아쉬움이 없는 것은 아닙니다.
하지만 그 선택을 실패였다고 단정 짓고 싶지도 않고,
반대로 어떻게든 잘한 선택이었다고 포장하고 싶지도 않습니다.
그때는 그 나름의 근거를 가지고 선택했지만,
지금 돌아보면 제가 보지 못했던 것도 분명히 있었습니다.
그래서 지금 필요한 것은 과거의 선택을 정당화하거나 후회하는 것이 아니라,
그때 무엇을 봤고 무엇을 보지 못했는지를 정확하게 복기하는 것이라고 생각합니다.
그래야 다음 투자에서 같은 실수를 반복하지 않을 수 있으니까요.
#4. 다음 투자에서는 한 번 더 생각해보겠습니다
예전의 저처럼 그저 가격만 보는 투자자는
전고점만 보고 가격을 비교하고 투자금을 계산할 것입니다.
하지만 이제 몇 번 투자를 경험해본 저는
사람들이 원하는 것이 무엇인지 이해하고,
그 가치가 아직 가격에 충분히 반영되지 않았을 때 알아보는 투자자가
되고 싶습니다.
전고점이라는 숫자를 보는 것에서 그 숫자를 만들어내는 사람을 보는 것.
그리고 매수하는 나의 입장뿐 아니라
언젠가 이 집을 다시 사줄 사람의 입장까지 생각해보겠습니다.
앞으로도 완벽한 투자를 할 수는 없겠지만,
적어도 지난 투자에서 놓쳤던 것을
다음 투자에서는 한 번 더 확인하는 사람이고 싶습니다.
잘한 선택에서는 확신을 배우고, 아쉬운 선택에서는 기준을 배워가며,
다음에는 조금 더 나은 선택을 하는 것.
이렇게 하나씩 제 투자 기준을 만들어가보겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
