안녕하세요, 월부 튜터 진심을담아서 입니다.
임장 다니시는 분들과 이야기하다 보면 이런 말을 자주 듣습니다.
"여기 2년 전에 5억이었대요. 지금 8억이면 너무 많이 오른 거 아닌가요."
"이 단지는 전고점이 12억이었어요. 지금 9억이니까 아직 덜 올랐죠."
두 문장 다 합리적으로 들립니다. 숫자도 정확합니다. 그런데 저는 이 말을 들을 때마다 같은 생각을 합니다.
지금 비교하고 계신 대상이, 사려는 그 집의 과거네요.
그리고 이 비교로는 결론이 안 납니다. 그래서 미루게 되고, 1년이 지나면 가격은 또 올라 있고, 그래서 더 비싸 보이고, 또 미룹니다. 오늘은 실제 사례 두 개로 이 고리를 끊어보려 합니다.
현재 시장에서 아파트를 분석하실 때 그래프를 참고하면 안되는 이유를 잘 이해하게 되실 거라고 생각합니다.
사례 1. 경기 34평이 서울 26평보다 싸진 이유
2021년엔 군포 하이어스가 약 2억원 비쌌습니다. 2026년엔 염창이 2억원 더 비쌉니다. 5년 만에 약 4억 가량이 역전된 셈이었습니다. 군포에 있는 하이어스가 별로여서 그럴까요?
그런데 상품만 보면 하이어스가 밀릴 이유가 없습니다.
래미안하이어스는 2,699세대 대단지입니다. 2010년 준공이고 브랜드 아파트입니다. 반면 염창 삼정그린코아는 206세대, 2004년 준공입니다. 세대수는 13배, 연식은 하이어스가 더 좋습니다.
갈린 건 입지입니다.
염창동은 9호선 급행이 서는 자리입니다. 염창역에서 급행을 타면 여의도까지 10분대, 강남까지 30분 안쪽입니다. 서울 양대 업무지구를 한 번에 갈아타지 않고 닿습니다. 여기에 마곡지구가 배후에 붙었습니다. LG사이언스파크를 비롯해 대기업 연구시설이 들어서면서 강서 일대 일자리 자체가 늘었습니다. 한강변이라는 것도 빠뜨릴 수 없습니다.
군포 산본은 다릅니다. 4호선 산본역·수리산역이 있지만 강남까지 1시간이 넘습니다. 1기 신도시로 주거환경은 잘 갖춰져 있는데, 자족 일자리가 약합니다. 산본에 사는 분들 상당수가 서울로 출퇴근합니다. 전형적인 베드타운 구조입니다.
2021년에는 이 차이가 가격에 안 나타났습니다. 유동성이 넘치던 시기라 서울이든 경기든 다 같이 올랐기 때문입니다. 오히려 "경기 대단지 신축"이라는 상품성이 더 좋아 보였습니다.
그런데 유동성이 걷히자 질문이 바뀌었습니다. 여기서 어디로 출근하나. 이 질문에 답이 선명한 곳만 남았습니다.
사례 2. 같은 노원구, 30년 구축이 신축을 이겼습니다
같은 노원구 안에서도 흐름이 완전히 갈립니다. 두 단지를 겹쳐놓으면 선명합니다.
| 구분 | 중계동 청구3차 | 노원센트럴푸르지오 |
|---|---|---|
| 준공 | 1996년 (30년차) | 2021년 (신축) |
| 세대수 | 780세대 | 1,000세대 이상 |
| 2021년 고점 | 약 14억 | 약 12억 5,000만 |
| 하락장 저점 | 약 10억 | 약 10억 |
| 2026년 현재 | 약 14억 | 약 10억 8,000만 |
여기서 세 가지를 봐야 합니다.
첫째, 하락장에서는 둘이 붙었습니다.
2022~2023년 저점 구간에서 두 단지 모두 10억 안팎까지 내려왔습니다. 그 시점에 차트만 보면 "둘 다 비슷하게 빠졌네"로 읽힙니다. 30년 구축과 신축이 같은 가격이 됐으니, 오히려 신축이 싸 보이는 순간이었습니다.
둘째, 회복 국면에서 완전히 갈렸습니다.
청구3차는 14억으로 전고점을 되찾았습니다. 센트럴푸르지오는 10억 8,000만 원 선에 머물렀습니다. 격차가 3억 2,000만 원입니다.
셋째, 신축이 밀렸습니다.
상식적으로는 말이 안 됩니다. 2021년 입주한 1,000세대 넘는 신축이, 30년 된 780세대 구축보다 3억 넘게 쌉니다.
청구3차 옆에는 을지초등학교와 을지중학교가 붙어 있습니다. 은행사거리 학원가까지 도보 10분 안쪽이고, 가는 길에 유해시설이 없습니다. 초등 저학년도 혼자 학교 갔다가 학원에 갈 수 있는 동선입니다.
노원구 아파트 평균 매매가가 6억 3,814만 원이던 시기에 청구3차는 그 두 배 이상에서 거래됐습니다.
신축인 센트럴푸르지오는 상품성이 좋습니다. 커뮤니티도 있고 주차도 넉넉합니다. 그런데 학군 배정이 다릅니다.
가격이 맹렬히 오르던 2021년엔 둘 다 올랐고, 이후 하락장엔 둘 다 빠졌습니다. 그러다 시장이 정상으로 돌아오자 수요가 어디로 가는지가 드러났습니다.
아이를 학교에 보내야 하는 가구는 커뮤니티 시설보다 학교까지의 거리를 먼저 봅니다. 그리고 이 수요는 경기가 어떻든 매년 새로 생깁니다. 새 아파트는 15년이면 구축이 됩니다. 학교는 안 옮겨갑니다.
여기서 읽어야 할 것
2023년 저점 구간을 떠올려보시기 바랍니다. 그때 두 단지는 같은 10억이었습니다.
그 시점에 "같은 10억이면 당연히 신축이지"라고 판단했다면 어땠을까요. 3년 뒤 한쪽은 14억, 한쪽은 10억 8,000만 원입니다.
반대로 "같은 10억인데 구축을 왜 사"라는 질문에 답할 수 있었던 사람은 다른 결과를 얻었습니다. 그 답은 차트에 없었습니다. 단지 옆에 학교가 있는지, 학원가까지 아이가 혼자 걸어갈 수 있는지에 있었습니다.
가격이 같아지는 순간은 생각보다 자주 옵니다. 하락장마다 옵니다. 그리고 그때가 가치 차이가 가장 크게 벌어질 수 있는 구간입니다.
그 순간에 무엇을 보고 결정하느냐가 3년 뒤 3억을 만듭니다.
차트가 알려주지 않는 것
두 사례에서 같은 사실이 확인됩니다.
가격이 비슷해지는 순간은 반드시 오는데, 그 순간에 차트는 아무것도 알려주지 않는다는 것입니다.
2021년 차트를 보면 래미안하이어스와 염창동아3차 두 선이 비슷하게 올라갑니다. 2023년 차트를 보면 청구3차와 노원센트럴푸르지오 두 선이 10억에서 포개집니다.
그 시점에 차트가 알려주는 건 하나뿐입니다. "지금 둘이 비슷한 값이다."
그런데 정작 알아야 할 건 그 다음입니다. "비슷한 값인데, 왜 비슷하지?"
차트에는 이유가 적혀 있지 않습니다.
선 위의 점은 누군가 그 가격에 사고팔았다는 기록입니다. 그 사람이 무엇을 보고 그 값을 냈는지, 그 판단이 맞았는지는 없습니다.
2021년에 하이어스를 12억에 산 사람도 차트를 봤을 겁니다. 2,699세대 대단지, 2010년 준공 브랜드 아파트, 군포 대장. 올라가는 선. 모든 게 맞아 보였습니다.
그런데 그 차트에는 산본에 자족 일자리가 없다는 사실이 안 적혀 있었습니다. 4호선으로 강남까지 1시간이 넘는다는 것도 없었습니다. 반대로 염창동아3차 차트에도 9호선 급행이 선다는 사실은 없었습니다. 마곡에 LG사이언스파크가 들어선다는 것도 없었습니다.
그 차이는 처음부터 있었습니다. 다만 2021년엔 가격이 가려놓았을 뿐입니다.
그래서 봐야 할 것은 전부 차트 밖에 있습니다.
염창역에서 급행을 타고 여의도까지 직접 가보면 10분대가 몸으로 들어옵니다. 청구3차 앞에 서서 을지초까지 걸어보면 아이가 혼자 다닐 수 있는 길인지 알게 됩니다. 산본역에서 강남까지 가보면 1시간이 어떤 시간인지 알게 됩니다.
이건 호갱노노를 아무리 확대해도, 전고점 대비 몇 퍼센트를 계산해도 나오지 않습니다.
가격은 화면에 있고, 가치는 현장에 있습니다.
2023년에 청구3차와 센트럴푸르지오가 둘 다 10억이었던 그때로 돌아가보겠습니다.
차트를 본 사람에게 그 순간은 "같은 10억이면 신축이지" 였습니다. 가치를 본 사람에게 그 순간은 "학군 붙은 단지를 신축 값에 살 수 있다" 였습니다.
3년 뒤 차이는 3억 2,000만 원입니다.
이런 순간은 생각보다 자주 옵니다. 하락장마다, 조정기마다 옵니다. 공포가 시장을 덮으면 좋은 것과 그렇지 않은 것의 가격이 한 번씩 붙습니다.
그리고 그 순간이 가치 차이가 가장 크게 벌어질 수 있는 구간입니다.
차트를 보면 그 순간이 위험해 보이고, 가치를 보면 그 순간이 기회로 보입니다.
그래프가 아닌 가치를 보면서 판단하시는 월부인이 되시면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
