[지투실30기 8때 수익이 un빌리bubble♡ 에버그로우] 지투실전 1강후기(Feat.싼 것을 찾는 투자가 아닌, 가치를 알아보는 투자자로))

안녕하세요. 항상 나누고 성장하는 투자자 에버그로우입니다.

작년 5월 첫 지방 투자를 경험한 이후, 이번 지투실전반을 수강하며 '나는 왜 이 강의를 듣는가' 

스스로 되묻는 시간을 가졌습니다. 처음에는 그저 항상 환경 안에 머물러야 한다는 생각에 

관성적으로 수강을 신청했지만, 1on1 튜터링을 거치며 확실한 답을 찾았습니다. 

바로 '진짜 투자자로 성장하기 위해서는 수도권과 지방 시장을 모두 꿰뚫어 보아야 한다'는 것입니다.

이번 1강을 통해 제가 가진 지방 투자에 대한 편견을 깨고, 

앞으로 나아가야 할 명확한 방향성을 잡을 수 있었습니다.

요즘 지방 시장에서 일어나는 일과 수도권과의 차이점 

현재 지방 시장은 오랜 하락장으로 인해 공급이 부족해지고, 

이로 인해 전세가가 상승하면서 상대적으로 적은 투자금으로 접근하기 좋은 시기입니다. 

여기서 핵심은 단순히 싼 곳을 찾는 것이 아니라 '사람들이 좋아하는 단지', 

즉 선호도와 공급을 꼼꼼히 함께 봐야 한다는 점입니다.

수도권은 땅이 부족해 '입지의 비중'이 절대적이지만, 

지방은 빈 땅이 많아 입지의 힘이 약해지는 대신 사람들이 살고 싶어 하는 새 아파트,

 즉 '연식의 가치'가 훨씬 크게 작용합니다. 

또한, 수도권에 비해 인구가 적고 수요가 얕기 때문에 가수요보다는 철저히 실수요 가치인 

'전세가의 움직임'을 통해 시장 상황을 유심히 지켜봐야 함을 배웠습니다.

세제 개편에 따른 나의 투자 방향성 (합산 20억 바구니) 

그동안 세제 개편이 확정되지 않아 추가 투자를 대기하며 고민하던 분들이 제 주변에도 많았습니다. 

저 역시 추가 투자의 방향성에 대한 고민이 깊었는데, 

이번 강의에서 '합산 시세 20억 바구니'라는 아주 명쾌한 기준을 제시해 주셨습니다.

막연히 두려워할 것이 아니라, 

1) 기존 보유 물건과 투자 물건의 합산 시세가 얼마인지, 

2) 명의(단독/공동)는 어떻게 세팅할지, 

3) 늘어나는 보유세보다 더 큰 수익을 낼 수 있는 가치 있는 자산인지를 

철저히 계산하여 제 상황에 맞게 적용해 보아야겠습니다.

지방 소액 투자와 매수 의사결정 3단계 

이번 강의에서 제 뼈를 가장 세게 때린 부분은 '소액 투자'에 대한 저의 태도였습니다. 

지방 소액 투자를 할 때 "가격이 싸고 투자금이 적은 것(저가치)"을 고르는 것이 아니라,

 "가치 대비 가격이 싼데 투자금'도' 적게 드는 것(저평가)"을 사야 한다는 

말씀에 뒤통수를 맞은 듯했습니다. 

그동안 소액이라는 이유로 가치보다는 가격이 저렴한 것만 

기웃거렸던 제 모습을 깊이 반성했습니다.

앞으로는 투자 단지를 선별할 때 반드시 

[1단계 저평가 → 2단계 투자금 → 3단계 리스크]라는 

매수 의사결정 3단계 순서를 가슴 깊이 새기겠습니다.

💡 강의를 통해 느낀 점 (나의 성찰과 다짐) 

이번 강의를 들으며 투자자로서 저의 태도를 다시 한번 돌아보고, 

가장 크게 느낀 점은 두 가지입니다.

첫째, '가격'이 아닌 '가치'를 보는 눈입니다. 

투자 공부를 하며 '넓게 보라'는 말을 수없이 들었지만, 이번에야 그 진짜 의미를 깨달았습니다. 

같은 매매가와 투자금으로 살 수 있는 내 앞마당의 단지들을 모두 펼쳐놓고, 

그중 가장 가치와 선호도가 높은 단지를 찾아 과정에 후회를 남기지 않는 것. 

이것이 진정한 투자자의 자세임을 배웠습니다.

둘째, '리스크 관리'의 진정한 의미입니다. 

강의 후반부 교안에 하워드 막스의 『투자에 대한 생각』 구절이 나왔을 때 깊은 울림이 있었습니다. 

평소 본깨적 독서법으로 읽으며 밑줄을 그어두었던 문장이었기 때문입니다. 

"훌륭한 투자자는 같은 수익을 냈다 하더라도 더 적은 리스크 속에서 그런 성과를 낸 사람이다." 

첫 지방 투자를 실행했던 때의 초심으로 돌아가, 단순히 수익률만 좇는 것이 아니라 감당할 수 

있는 리스크를 철저히 대비하는 잃지 않는 투자를 하겠다고 다짐했습니다.

지방 투자는 평생 보유하는 종착지가 아니라, 더 좋은 자산으로 넘어가기 위한 징검다리입니다. 

이번 달은 Continue, Stop, Start 프레임워크로 저 스스로를 회고하며, 

두려움으로 인해 멈춰야(Stop) 할 핑계는 버리고 

지금 제 상황에서 할 수 있는 최선의 실행(Start)에 집중하겠습니다. 

6시간이 넘는 시간동안 열정적으로 

강의를 해주신 재이리 튜터님 감사합니다!

💡 에버그로우's BM (적용할 점)

• 지방 앞마당 시세 트래킹

  - 가격만 보는 것이 아니라 '전세가 흐름'과 '전세 매물 개수' 반드시 확인하기

• 준공 후 미분양(악성 미분양) 체크

  - 양보다 중요한 3요소(선호 입지인가, 줄어드는 방향인가, 3개월 이상 지속되는가) 파악하기

• 의미 있는 앞마당 만들기 

  - 선호도 파악, 시세 트래킹, 전화 임장, 현장 확인 등 4가지 필수 과정 철저히 거치기