예산계산 [부동산 점검 끝!이륙(26) 준비 완료~조 꽃사슴11]

26.10.09

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서

PART 1. 예산

나의 감당 가능한 대출액과

가능한 예상 매매가는 얼마인가요?

[내강의실-1강-강의자료다운로드] 에서

‘월부_내집마련기초_대출 가능금액 계산기.xlsx’ 파일을 다운로드 받고

내 저축액 대비 감당 가능한 대출금액을 알아보세요.

구분	비용	비고
(세후) 월 소득	910만	개인 혹은 부부합산으로 작성합니다 세후 금액이며, 변동적일 경우 최근 3개월 평균치로 작성합니다
월 지출	350만	고정비와 변동비를 포함하여 한 달에 쓰는 지출액 평균을 작성합니다 - 고정비: 주거비/의료비/보험/통신비 등 - 변동비: 식비/생활비/용돈/교통비 등 '월 지출'을 줄이면 대출 가능 예산이 달라질 수 있어요!
월 저축 가능 금액	560만	월 소득에서 지출을 뺀, 한 달에 주기적으로 저축 가능한 금액입니다.
월 감당 가능한 원리금	369만 6000원	원리금(매달 갚는 원금+이자) 은 월 저축액의 2/3 수준으로 측정합니다
내가 감당 가능한 대출 한도	6.8 억	LTV와 DSR을 고려하지 않고, 나의 월 저축액을 고려했을 때 감당 가능한 대출 한도입니다. (1억 빌릴 때 금리 5% / 30년 만기 기준으로 월 원리금 약 54만원이라고 가정)
현재 보유 현금	4.5 억	예금, 적금, 청약, 매도가능 주식 등 집 매수할 때 가용 가능한 현금
현재 나는	6.8 억	대출이 감당 가능합니다. (LTV 와 DSR 한도를 고려하지 않고, 내 저축액으로 봤을 때 감당 가능한 대출한도입니다)
현재 나는	11.3억	집 매수가 감당 가능합니다. (감당 가능한 대출 한도 + 현재 보유 현금)

서울(규제지역) 내집마련 시
매수가 (억)	현금	LTV40% (억)	회사+신용(억)	매수가능?	감당가능?
11.3	4.5	4.52	2	No	Yes
10	4.5	4	2	Yes	Yes
9.5	4.5	3.8	2	Yes	No
9	4.5	3.6	2	Yes	No
8.5	4.5	3.4	2	Yes	No

예산 계산하며 느낀점 :

'서울 진입은 어림도 없어'

라는 말을 입에 달고 살았던 것이 무색하게,

영끌을 하지 않고도 이정도 집값에 진입해볼 수 있다는 게 많이 놀라웠습니다.

남편과 힘을 합치면 평상시 무심하게 지나쳐왔떤 아파트를 충분히 매수할 수 있는 사람이었더라구요.

'24평이 10억? 미쳤다!!'

모두가 이렇게 말을 할 때, 사실 우리들의 지갑으로 들어오고 있는 소득도 함께 고려했어야 합니다(PIR).

우리 집 가계상황에서 계산했을 때 10억짜리 집은 PIR 9.15(세후기준) 밖에 되지 않았던 것입니다. (세전기준으로는 무려 6대까지도 내려가더라구요.) 20년간 서울 PIR 평균이 12였다는 것에 비하면 충분충분하고도 남는 것이었는데, 너무 뇌피셜로만 돌리며 두려워해왔던 것이었어요.

이렇게 오늘도 수많은 A를 깨트리고, 스스로의 가계 상황에 칭찬해주며

내집마련 희망의 불씨를 키워볼 수 있었습니다.

고민 되거나 궁금한 점 :

현재 남편이 가지고 있는 자동차 할부금(54만원) 까지 고려하면 DSR이 간당간당 할 것 같다. 아예 원천징수 떼서 은행을 한 번 가봐야겠다. 단, 나는 매도가 선행되어야 하는 사람이라 아직 매수까지는 멀었는데, 느닷없이 계약서/약정서 없이 방문해도 다 계산을 해주는 건지 궁금하다.
월부 칼럼에서 읽었던 것이, ‘주담대’를 먼저 일으키고 나서 ‘신용대출’을 일으켜야 한다고 했다. 신용대출을 먼저 받아버리면 DSR이 꼬이기 때문에! 그렇다면 신용대출을 한도 확인만 먼저 해놓고, 주담대가 실행되는 잔금날(?) 오전에 일으키면 되는 것인지? 실전에 돌입했을 때 순서가 궁금하다.