26년 10월 1주차 주간머니이슈_부동산편
거래 급감·매물 증대…서울 아파트 '위험신호' 떴다
https://kpinews.kr/newsView/1065595476515002
[기사내용 요약]
거래량 감소 : 8월 서울아파트 거래량 3540건 (7월 5841건 대비 39.4% 급감) (서울 평균 거래량 약 6천 건)
매물수 증가 : 7만1141건 (1주일 전 6만8856건 대비 3.3% 증가) → 9월까지는 강남 매물 증가분 37.7% 차지함
10월부터 비강남권으로 매물 증가 번지는중 : 최근 1주일 동안 증가한 2285건 중 93.3%인 2131건은 비강남권
서울 아파트 상승. but, 상승폭 축소 : 서울 아파트값은 오름세, 다만 상승폭은 5주 연속 축소되고 있는 상황
[매물 증가의 원인 분석]
세제혜택 축소 및 기한 만료
- 8.3 세제개편안(종부세/양도세 혜택 축소, 임대사업자 혜택 축소)으로 강남 등 고가아파트 매물이 증가
- 특정 기한 안에 팔아야 하는 공통점이 있기에 기한 이후에는 매물이 줄어들 가능성이 있음
금리 상승과 수요자들의 망설임
- 금리 상승으로 인해 수요자들이 주택 구매를 망설이는 현상이 발생
[시장 구조 변화와 임대차 시장의 중요성]
강남과 같이 전세가와 매매가의 차이가 큰 지역은 전세 수요가 매매 수요로의 전환이 어려움 (전세가율 낮음)
최근 1년간 중저가 지역들이 많이 올랐던 배경은 전세 수요가 매매 수요로 전환된 결과 (ex, 생존매수 : 전세가 없음)
임대차 대란은 금리, 거시경제에 의한 요인이 아니라 금리가 낮지 않음에도 전월세 자체가 부족하고 상승해 매매에 참여
상황이 바뀐 것은 전혀 없다. 매매 하락이 전환되도 전세는 계속 올라갈 것이기 때문에 전세가율이 상승할 가능성 있음
잠재 매수 수요가 살아있는 상태가 유지된다면 전세가율이 올라가면 다시 매매가가 상승할 여지가 있음
현재로서는 임대차 시장에서 전월세가 나올 구멍이 없음
1.신축아파트 부족 (신축 입주물량은 27년이 26년 대비 반토막)
2.기존주택 전월세 회전 안됨 (기존 전세 물건이 갱신하지 않고 임차인이 나와야 하는데 현재 갱신율이 사상 최대)
3.토허제로 누군가가 사서 전월세를 놓는 것이 안됨
전세대란에 ‘전셋집 사수’ 나선 세입자들…“나가면 갈 곳이 없다” (2026.10.07)
https://www.sankyungilbo.com/news/articleView.html?idxno=534226
매매 상승률이 전환되고 매매가가 하락으로 전환될 가능성이 있음
10년 뒤를 내다보고 내집마련을 한다면 근본적 구조 변화가 없어 내집마련 하기 좋은 시기
최근 1~2년 이내에 627대책 이후 분위기 안좋을 때, 1015대책으로 토허제 확대로 거래량 줄어들 때
이럴 때 내집마련 하신 분들이 시간이 지났을 때 좋은 선택이라는 것을 알 수 있음
보통 금리 수준이 월세 수준 보다 높다면 사람들이 월세를 선택 → 현재는 전월세 모두 오르고 있는 것이 문제
[현재와 비슷한 시장의 모습은?] 2019년
- 2018년 913 대책 이후 9~10개월 동안 거래가 끊기고 매물이 늘어나며 매매가 상승률이 떨어지고 조정을 받음
- 이후 전월세가 급등하고 2020년 임대차3법을 시행하며 전월세가 폭등하며 매매 시장이 난리가 났음
- 금리 부담과 대출 부담을 잘 살펴서 내집마련하기 (전월세로 가도 임대료의 상승이 멈출 기미가 보이지 않는 상황)
- 매물이 늘고 거래가 안되는 상황은 매수자 입장에서 우위를 점할 수 있기에 시간적, 마음의 여유를 가지고 살펴보기
- 내집마련을 하지 않아도 현재 전월세 상황을 유심히 보고 의사결정을 하는 것이 매우 필요한 시점임
이재명 정부 부동산 대책 (대출/세금/공급/규제지역) 2025년 6월 27일 : 627대책 (대출) - 내용 : 수도권/규제지역 대출 6억 제한 주담대 받을 경우 대출 실행 후 6개월 이내 실거주(전입) 의무화 생애최초 LTV 80%→70% 규제지역 LTV 70%→50%, 비규제지역 LTV 70%→60% 다주택자 주담대 금지 / 소유권 이전 조건부 전세대출 금지 - 효과 : (25.7) 발표 후 1~2달 이후 규제의 약발이 다하면서 상승세로 전환 (26.8) 1년 후 대출이 감소하여 고가 아파트 구매력 감소, 저가 아파트 구매력 증가 (양극화 완화) (26.9) 중저가 지역 가격 상승으로 상급지와의 가격차 감소하며 갈아타기 기회가 생김
2025년 9월 7일 : 97 주택공급대책 (공급) - 내용 : 수도권 5년간 135만 호 공급 계획 (서울 물량은 2~3%에 불과) LH 공공택지 조성 후 민간 매각 중단하고 직접 건설/공급하여 속도를 높이려고 함
- 효과 : 발표 후에도 사람들의 의구심이 강해졌으며 실제 큰 효과를 보지 못함 서리풀지구는 주민 반대에 부딪쳐 지연되고 있고, 민간 매각에서 LH개발로 선회된 부지 (성남, 수원, 하남, 동탄 등)이 매각 중단되며 공급이 묶이면서 착공으로 이어지지 못함 실제로 135만 호 중 제대로 진행되고 있는 곳이 없음
2025년 10월 15일 : 1015 대책 (대출/토허제) - 내용 : 조정대상지역+투기과열지구+토지거래허가구역 지정 (서울 25개구+경기12개구) 규제지역 LTV 40% 주택 가격에 따른 대출 한도 차등 적용 (15억~25억 : 4억, 25억 초과 : 2억) - 효과 : 발표 후 일시적으로 2~3개월 거래량이 줄어드는 양상을 보임 (서울 아파트 거래량 3천건 수준) 매물 없어서 거래량 감소(매수 기피X), 가격은 꾸준히 상승함
2026년 1월 25일 : 다주택자 양도세 중과 유예 폐지 시사 - 내용 : 5/9 다주택자 중과 유예 폐지 시사 5/9까지 계약 (토지거래허가 신청 완료)이 완료된 건까지 적용 - 효과 : 한강벨트를 중심으로 서울 1~3급지의 매물이 늘어나며 상승이 둔화되기 시작함 반면, 그동안 주목받지 못한 강북,동대문,강서 등 외곽 지역의 상승률이 높아짐
2026년 2월 3일 : 다주택자 양도세 중과 유예 종료에 다른 보완 방안 - 내용 : 다주택자 매도하고 무주택자가 매수하는 경우 임대차계약 종료일까지 매수자의 입주를 유예 가능 - 효과 : 다주택자의 매물을 유도하여 더 많은 매물이 시장에 나옴
2026년 4월 6일 : 다주택자 양도세 중과 유예 종료 관련 - 내용 : 5/9까지 계약 → 허가 신청 으로 기준 완화 - 효과 : 다주택자의 매물을 유도하여 더 많은 매물이 시장에 나옴
2026년 4월 4일 : 4.1 가계부채 관리방안 발표 - 내용 : 다주택자 투기적 대출 수요 불안으로 발표된 대책 가계부채 총량관리 강화 (대출을 더 어렵게 함) 다주택자 수도권/규제지역 아파트 담보대출 만기 연장 불허
2026년 5월 9일 : 다주택자 양도세 중과 유예 폐지 - 효과 : 전월세 매물 뿐만 아니라 매물이 잠기며 급속도로 감소함 강남구 매물 -2.5% 감소, 노원/강북/구로 매물 -13~17% 감소 중저가 아파트 수요 집중 (노원구 3개월 연속 거래량 700건 이상)
2026년 5월 12일 : 비거주 1주택자 실거주 의무 유예 - 내용 : 비거주 1주택자까지 실거주 유예를 확대 세낀 물건 임대차계약 종료일까지 매수자의 입주를 유예 - 효과 : 다주택자 중과 유예 폐지 이후 매물 잠김이 심화되어 비거주 1주택자 매물을 유도하고자 나온 정책이나 효과 적음
2026년 6월 30일 : 동탄.기흥.구리 규제지역.토허구역 전격 지정 - 내용 : 7월 1일 부로 동탄, 기흥, 구리를 규제지역.토허제역으로 지정 - 효과 : 동탄, 기흥, 구리의 가격 상승이 지속되고 있으나 거래량은 줄어들게 됨
2026년 8월 3일 : 세제개편안 (종부세, 양도세 등) - 내용 - 장기보유특별공제 → 장기거주소득공제 변경 - 다주택자 비거주할 경우 장기보유특별공제를 절반으로 줄임 - 장기거주 소득공제의 한도가 생겨 고가 주택의 경우 28년이 지나면 10억 공제만 가능함 - 비거주자의 종부세 기본 공제 축소 (12억 → 1주택 9억/다주택 4억) - 종부세 공정시장가액비율 상향 (60% → 70%) - 종부세 세율 가액 기준 변경 및 인상 ('주택 수'가 아닌 ‘과세표준 금액’에 따라 종부세 부과) - 효과 : (26.8) 강남,서초,송파 등 고가 주택 위주로 호가 조정되고 있음 (원베일리 호가 39억으로 5억 하락)
2026년 8월 13일 : 주택 공급 대책 - 내용 - 수도권 23만 가구 추가 공급 목표 발표 (강서구 염창, 남양주 덕소, 경기도 광주) - 금융 규제 완화 - 서울 주택 공급의 90%는 민간이 담당하도록 규제 완화 / 이주비 대출 규제 완화 - 신혼부부 대상 금융 지원 확대 / 전세대출 금리 인상 폭 축소 / 가계대출 총량 목표 상향 - 비거주 1주택자 전세 대출 제한 / 전세대출 보증 비율 축소 - 효과 : (26.8) 세제개편안, 공급대책 이후에도 강남을 제외하고는 가격이 눌리지 않고 있음 (시장이 적응) (26.9) 97공급대책 이후 계획 상 서울에 짓는 것이 5만 호도 되지 않음 (정책에 대한 학습 효과 발생)
2026년 9월 18일 : 토지거래허가구역 내 '임차인 있는 집(새낀 매물)' 매매 규제 완화 https://weolbu.com/s/RJPmLA7Pxe - 내용 - 실거주 유예 신청 기한을 기존 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일로 1년 연장 - 임차인이 계약갱신청구권을 사용해 추가 연장(2년)하는 기간까지 포함하여 실거주를 유예
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2026년 10월 03일 : 서울 전세난 '도미노…경기.인천까지 번졌다
- 내용 - 경기도와 인천의 입주물량도 많지 않지만 서울 보다 경기도와 인천의 전세가 상승이 늦었음 - 최근 경기도와 인천의 전세가 상승이 일어나고 있다. 특히 서울에서 가까운 곳부터 그 상승이 가파르다 - 분석 - 서울 공급 부족+토허제 → 전월세부족→ 전월세 상승 → 15억 미만 매매전환 수요 증가 → 트리플강세 - 서울 이외 경기와 인천도 마찬가지 이유로 전세가 상승하는 중 → 매매전환 수요가 증가할 가능성 높음 - Action - 경기도와 인천 안에서 입주 물량이 많지 않은 지역의 경우는 유심히 살펴보면서 - 전세가는 상승하는데 매매가가 그만큼 오르지 않았다면 내집마련을 고려할 시점이다 2026년 10월 07일 : 거래 급감·매물 증대…서울 아파트 '위험신호' 떴다
- 기사 내용 - 서울 아파트 거래량 감소 : 8월 거래량 3540건 (7월 대비 39.4% 급감) (평균 거래량 약 6천 건) - 서울 아파트 매물 증가 원인 분석 - 8.3 세제개편으로 인한 세금혜택 축소와 기한 만료로 특정 기한 안에 팔아야 하는 물건들이 나오면서 매물이 증가하고 있는 상황 - 시장 구조 변화와 임대차 시장의 중요성 - ‘임대차 대란‘ 상황이 변하지 않는 상황으로 잠재 매수 수요가 살아있기 때문에 매매 하락하더라도 전월세 상승으로 향후 매매가 반등할 여지가 있음 - 현재 상황에서 내집마련을 할 때 알아야 할 것 - 1. 전월세를 선택하더라도 전월세가 상승을 멈출 기미가 보이지 않음 - 3. 매물이 늘고 거래가 안되는 상황이므로 시간적, 마음적 여유 가지기 |
