이번 주도 나위님의 인사이트 정리하며 담을 수 있어서 감사합니다.
주제 1. 미국 장기 국채 금리 사상 최고 수준
■ 미국 장기 국채금리 급등
최근 미국 장기 국채금리가 크게 상승함.
- 미국 10년물 국채금리 5.36% 돌파
- 30년물 5.73%까지 상승
- 2002년 이후 최고 수준
- 그 와중에도 S&P500과 나스닥은 최고치를 기록하는 등 자산별로 다른 움직임이 나타남
- FOMC 의사록에서는 연내 추가 금리 인상 가능성을 시사했지만, 고용지표는 반대 방향을 보여줌.
미국 신규 고용
- 예상 약 9만 명 / 실제 약 2만 명
→ 예상보다 고용이 크게 부진하면서 “경기가 생각보다 좋지 않으니 금리를 추가로 올리기 어렵지 않을까?”
하지만 장기 국채금리는 오히려 사상 최고 수준까지 올라가면서 금융시장의 불안은 지속되고 있음.
■ 미국 국채 수요가 줄어드는 3가지 이유
우선 채권의 기본 원리는
채권 가격 ↑ = 채권 금리 ↓
채권 가격 ↓ = 채권 금리 ↑
즉, 최근 30년물 국채금리가 크게 올랐다는 것은 반대로 30년물 국채 가격이 크게 떨어졌다는 의미.
현재 미국 장기국채는 수요는 줄어드는데 공급은 늘어나는 구조에 놓여 있음.
① 계속되는 채권가격 하락
최근 몇 년 동안 장기금리가 지속적으로 상승하면서 기존에 발행된 장기채 가격은 하락함.
→ 계속 가격이 떨어지는 자산을 적극적으로 매수하려는 수요가 감소
여기에 최근 5~10년간 주식시장 성과가 좋았던 것도 상대적으로 채권 수요를 약화시키는 요인.
② 각국 중앙은행의 미국 국채 수요 감소
과거에는 미국이 국채를 발행하면 중국을 비롯한 해외 중앙은행들이 상당 부분 매수했음.
하지만 2020년대 들어 지정학적 갈등이 확대되면서 상황이 달라짐.
- 러시아의 달러 자산 동결 사례
- 미국·중국 패권 경쟁
- 중국의 미국 국채 보유량 축소
- 각국 중앙은행의 금 보유 확대
특히 중국은 오랜 기간 미국 국채 비중을 줄이고 금 등의 준비자산을 늘려왔음.
→ 과거 미국 국채를 받아주던 큰 손들의 수요가 이전보다 약해진 상황.
③ 미국 정부 부채에 대한 우려
미국의 정부 부채와 이자비용이 빠르게 증가하면서 재정 건전성에 대한 우려도 커지고 있음.
→ "미국이 앞으로도 계속 이렇게 많은 국채를 발행해도 괜찮은가?"라는 의문이 장기채 수요에 부담으로 작용.
결국,
채권가격 하락 + 해외 중앙은행 수요 감소 + 미국 정부 부채 우려
→ 미국 장기국채 수요 감소로 연결.
■ 미국 국채 공급 증가 요인
문제는 수요는 감소하는데 공급은 증가하고 있다는 것.
미국 정부의 지출 수요가 계속되고 있기 때문.
- AI 패권 경쟁을 위한 투자와 세제지원
- 국방 및 전쟁 관련 비용
- 기존 정부 부채에 대한 막대한 이자비용
세금을 급격하게 올리는 대신 부족한 재원을 국채 발행으로 조달하면 국채 공급은 계속 늘어날 수 있음.
국채 수요 ↓ + 국채 공급 ↑ > 국채 가격 하락 압력 > 장기금리 상승 압력
→ 따라서 현재의 높은 장기금리가 단기간에 쉽게 과거 수준으로 돌아가기 어렵다는 관점도 필요함.
■ 그렇다면 투자자는 어떻게 대응해야 할까?
투자 판단의 기본 가정을 '곧 금리가 떨어질 것'이 아니라 ‘높은 금리가 상당 기간 유지될 수 있다’에 둘 필요가 있음.
그렇다고 투자를 중단한다는 의미는 아님.
투자자의 기본 원칙 = 내 돈이 계속 일하도록 한다.
다만 금리가 높을수록 레버리지의 비용도 높아지므로 공격적인 투자보다 버틸 수 있는 구조를 만드는 것이 중요함.
부동산·내집마련: 내집마련이 필요하다면 금리만 기다리기보다 실행을 검토하되, 최대한도까지 대출을 받아 무리하게 상급지를 사기보다는 높은 금리가 지속돼도 감당 가능한 원리금 수준인지 확인할 필요가 있음.
주식: 단기 시황을 맞히려고 종목에 자금을 집중하기보다 장기적으로 ETF 등을 활용해 자산을 꾸준히 축적. 동시에 자신의 포트폴리오가 금리에 얼마나 민감한지 점검할 필요가 있음.
특히 S&P500 + 나스닥 + QQQ + 반도체 ETF처럼 여러 ETF를 보유했다고 반드시 분산투자가 되는 것은 아님.
→ 구성 종목이 기술·성장주에 크게 겹친다면 사실상 기술주에 집중 투자한 포트폴리오가 될 수 있음.
■ 스테이블코인이 미국 국채의 새로운 수요처가 될까?
미국 입장에서는 장기적으로 달러와 미국 국채을 필요로 하는 새로운 수요처가 중요해질 수 있음.
여기에서 주목할 수 있는 것이 스테이블코인.
1 스테이블코인 ≈ 1달러의 가치를 유지하려면 발행사는 이를 뒷받침할 준비자산이 필요하고, 대표적인 준비자산 중 하나가 미국 국채임.
→ 스테이블코인 사용 증가 → 준비자산 필요 증가 → 미국 국채에 대한 새로운 수요 발생 가능
특히 자국 통화나 금융시스템에 대한 신뢰가 낮은 국가에서는 달러 기반 스테이블코인의 수요가 커질 가능성이 있음.
→ 핵심: 현재 장기금리 상승은 단순히 연준이 기준금리를 올리느냐의 문제가 아니라 미국 국채의 수요 감소와 공급 증가라는 구조적인 문제까지 함께 살펴봐야 함.
주제 2. 서울 아파트 거래는 줄고 매물은 늘었다
■ 최근 서울 부동산 시장의 묘한 변화
최근 서울 아파트 시장에서는 두 가지 현상이 동시에 나타남.
거래량 감소 + 매물 증가
- 7월 서울 아파트 거래 약 5,800건
- 8월 약 3,500건
- 10월 5일 기준 서울 아파트 매물 71,141건
- 일주일 전 68,856건 대비 약 3.3% 증가
- 강남3구 매물이 전체의 약 37.7% 차지
9월까지는 주로 강남권에서 매물이 늘고 비강남권은 큰 변화가 없었지만, 추석 이후에는 비강남권에서도 매물이 증가하는 모습.
반면 서울 아파트 가격은 9월 넷째 주까지 86주 연속 상승세를 이어감.
→ 거래는 줄고 매물은 늘어나는데 가격은 아직 상승하는 묘한 상황.
■ 왜 갑자기 매물이 늘었을까?
강남을 중심으로 매물이 늘어난 배경에는 8월 세제 개편 이슈가 있음.
특히 고가주택과 임대사업자에게 영향을 미치는 세제 변화로 인해 매도 유인이 발생함.
- 임대사업자 관련 세제 혜택 축소
- 양도세 공제 관련 기한
- 고가주택의 종부세 및 양도세 부담
→ 세제상 유리한 기간 안에 매도하려는 물건들이 시장에 나오면서 고가주택 매물이 증가.
중요한 것은 이러한 매물 증가 요인 중 상당수가 기한이 존재하는 이슈라는 점.
혜택 종료 이후에도 매물이 계속 늘어날지는 별도로 살펴봐야 함.
■ 현재는 매수자와 매도자의 줄다리기
최근 현장 분위기는
"문의는 있지만 매수자가 적극적으로 따라붙지 않고, 그렇다고 매도자도 가격을 크게 내리지 않는 상황."
상승장에서 저가 매물이 빠르게 소진될 때는 거래량도 크게 늘어나지만, 가격이 주춤하면 매수자들은 기다리기 시작함.
반면 매도자는 이전 실거래 가격을 봤기 때문에 쉽게 가격을 내리지 않음.
→ 매도 호가 / 매수 희망가격 사이의 괴리 확대
서울의 평년 거래량을 약 6천 건 수준으로 본다면 3천 건대의 거래량은 확실히 적은 편.
따라서 현재 시장이 이전처럼 뜨거운 상황이 아니라는 것은 분명함.
■ 그렇다면 상승장의 조건이 깨졌을까?
여기서 매매시장만 보면 판단을 놓칠 수 있음.
최근 중저가 서울 아파트 가격을 밀어올린 중요한 원인은 전월세 시장의 불안이었음.
주택 공급 부족 > 전세 매물 감소 > 전세가격 상승
> 매매가-전세가 격차 축소 > 전세 수요자의 매매 전환 > 중저가 주택 매매가격 상승
이른바 ‘생존 매수’가 발생했던 것.
금리가 낮아서 사람들이 집을 산 것이 아니라, 금리가 높은 상황에서도 전월세로 계속 거주하기 어려워 매매시장에 참여한 수요가 존재함.
■ 그런데 전월세 부족은 아직 해결되지 않음
현재도 서울 전월세 가격 상승률은 높은 수준이고, 계약 갱신 비중 역시 높은 상황.
전월세 공급을 늘릴 수 있는 통로도 제한적임.
① 신규 입주물량 부족
② 임대 목적 매입 제한
③ 기존 세입자들의 높은 갱신율
→ 기존 전세 세입자가 갱신하면 시장에 새로운 전세 매물이 나오지 않음.
매매시장이 주춤하면 내집마련을 미룬 사람들은 다시 전월세시장으로 이동하게 됨.
매매 수요 감소 → 전월세 수요 증가 → 전월세가격 상승 → 매매가와 전세가 격차 축소
시간이 지나면 다시 매매 전환 압력이 커질 가능성이 있음.
결국 매매·전세·월세 모두를 관통하는 근본적인 문제는 '살 수 있는 집의 공급이 부족하다'는 것.
■ 2019년과 비슷한 모습도 생각해볼 수 있음
2018년 강한 부동산 규제 이후 2019년에도 매매시장은 한동안 조정을 받았음.
당시에도 고가주택에 대한 대출 규제가 강했고 매수심리가 위축됐지만, 전월세시장의 불안은 이어짐.
결과적으로 이런 조정기는 지나고 보면 내집마련의 기회가 되기도 했음.
다만 중요한 차이는 현재 금리가 상당히 높다는 점.
따라서 단순히 "조정이 왔으니 무조건 사야 한다"가 아니라,
좋은 집을 살 기회인지 + 현재 금리를 감당하면서 버틸 수 있는지
두 가지를 함께 판단해야 함.
이번 주 핵심 정리
- 경제: 미국 장기금리 상승을 단순히 연준의 기준금리 문제로만 보기 어려움. 미국 국채 수요는 감소하는데 재정지출로 공급은 증가하는 구조가 장기금리를 밀어올리고 있음. 따라서 당분간은 '곧 저금리로 돌아갈 것'을 전제로 투자하기보다 높은 금리가 유지되어도 버틸 수 있는 구조를 만드는 것이 중요함.
- 부동산: 서울은 거래량이 감소하고 매물이 증가하면서 단기적으로 시장이 주춤하고 있음. 하지만 매매가격을 밀어올렸던 근본 원인인 전월세 공급 부족은 아직 해소되지 않음. 따라서 거래량과 매물만 보고 시장의 방향이 완전히 바뀌었다고 판단하기보다 전세가·월세·입주물량까지 함께 살펴볼 필요가 있음.
- 투자자로서 가져갈 관점:
지금은 무조건 공격적으로 투자하기보다 '보수적으로 꾸준히' 자산을 쌓아갈 시기라는 관점.
