연봉 5천만원, 집값 얼마까지 괜찮을까? 세 가지 기준으로 직접 계산해봤습니다

"연봉이 5천만 원인데, 얼마짜리 집까지 사도 괜찮을까요? 종잣돈 5배, 연봉 10배면 된다던데 지금도 맞나요?"

적정 집값은 어떻게 정할까요?

세 가지 기준을 각각 계산해서 가장 낮은 금액을 고르는 방식입니다.

• 종잣돈 기준 → 내 돈으로 집값의 일정 비율과 부대비용을 낼 수 있는가
• 소득 기준 → DSR 규제 안에서 필요한 대출을 받을 수 있는가
• 생활 기준 → 매달 상환하고도 생활과 저축이 가능한가

여기에 하나 더, 지역별 대출 한도(수도권 주담대 6억, 서울·규제지역은 가격 구간별 한도)와 정책대출 자격을 확인하셔야 합니다.

종잣돈의 5배는 지금도 맞을까요?

"집값의 80%까지 대출이 되니 종잣돈 ×5"라는 계산은 LTV 80%를 전제로 한 것입니다.

그런데 지금 LTV 80%가 적용되는 경우는 비수도권 생애최초 구입자 정도입니다.

2025년 6·27 대책으로 수도권·규제지역의 생애최초 LTV가 80%에서 70%로 낮아졌고, 10·15 대책 이후 규제지역의 일반 무주택자는 LTV 40%가 적용됩니다.

수도권·규제지역 주택구입 주담대에는 6억 원 한도(15억 원 초과 주택은 더 낮음)와 6개월 내 전입 의무도 붙습니다.

※ 종잣돈 = 집값 − 대출 + 취득세·중개보수 등 부대비용으로 계산했습니다. 부대비용 4.5%는 단순 가정입니다. 서울 전역과 경기 12곳, 동탄·기흥·구리(2026년 7월 지정)는 규제지역이라 일반 무주택자는 LTV 40%, 생애최초는 70%가 적용됩니다.

종잣돈 1억 원이면 최대 5억 원이 아니라 LTV 70% 기준 약 2.9억 원, 규제지역 일반 무주택 기준 약 1.6억 원 수준입니다. (비수도권 생애최초라면 약 4억 원까지 볼 수 있습니다)

이 차이가 가장 크게 체감되는 부분이니 먼저 확인해 보시길 바랍니다.

연봉의 10배는 맞을까요?

은행 주택담보대출은 모든 대출의 연 원리금이 연소득의 40%를 넘지 않도록 관리됩니다. 

여기에 최근에는 금리가 오를 때를 대비해 실제 금리에 가산금리를 더해 한도를 계산하는 스트레스 DSR이 적용됩니다. 

수도권·규제지역 주담대는 가산금리 3.0%(변동금리 기준, 혼합형·주기형은 일부만 반영), 비수도권은 2026년 말까지 0.75%가 적용됩니다.

30년 원리금균등 상환을 가정해 연소득별 최대 대출을 계산하면 아래와 같습니다.

스트레스 금리까지 반영하면 대출은 연소득의 약 4.7배(연봉 5천이면 약 2.3억 원), 현재 금리만 쓰면 약 6.5배 정도입니다.

그래서 "연봉 ×10"은 느슨한 상한이고, 흔히 안전 기준으로 이야기하는 연봉 6배 안팎이 오히려 지금 제도에는 가깝다고 할 수 있습니다. 

소득이 줄어들 가능성까지 감안하면 더 보수적으로 보시는 편이 안전합니다.

월 상환액은 '실수령' 기준으로 점검해야 합니다

DSR 40%는 세전 연소득 기준이고, 우리가 생활비를 쓰는 돈은 세후 월급이라는 점입니다.

예를 들어 연봉 5,000만 원이면 DSR 한도 연 2,000만 원은 월 약 167만 원입니다.

월 실수령액이 약 350만 원대(부양가족·비과세 항목에 따라 다름)라면 상환액이 실수령의 절반 가까이 되어 생활이 매우 빠듯해질 수 있습니다.

그래서 DSR 한도는 '허용되는 최대치'일 뿐 '내가 감당할 수 있는 금액'이 아닙니다.

월 실수령액에서 고정지출과 저축을 뺀 뒤에 상환 가능한 금액을 직접 정해 보시고, 금리가 오를 때(예: +1%p)도 버틸 수 있는지 확인해 보시길 바랍니다.

참고로 4.66% 기준 30년 원리금균등이면 대출 1억 원당 월 상환액은 약 51.6만 원입니다.

세 기준을 합쳐 계산하면 얼마가 나올까요?

LTV 70%(수도권 생애최초 등)와 부대비용 4.5%, 스트레스 가산 3.0%를 가정하고, 종잣돈 기준과 소득 기준 중 낮은 금액을 계산해 보았습니다.

※ 단순 가정(30년 원리금균등, 대출 외 부채 없음, 부대비용 4.5%)이며 수도권 6억 원 한도는 이 범위에서 걸리지 않습니다. 월 상환 부담은 별도로 점검하셔야 합니다.

사례 A·B는 스트레스 금리를 반영하면 소득이 먼저 한계가 되고, 사례 C는 소득이 한계가 되는 폭이 큰 모습입니다.

반대로 사례 D는 소득 여력은 있어도 종잣돈이 먼저 한계가 됩니다.

이처럼 어느 쪽이 병목인지 확인하면 "종잣돈을 늘려야 할지, 소득과 부채를 개선해야 할지"가 보입니다.

연봉별로 얼마까지 살 수 있을까요?

그렇다면 연봉별로 정리하면 어떨까요?

DSR 40%로 받을 수 있는 대출을 기준으로, 그 대출을 다 쓸 때 살 수 있는 집값과 필요한 종잣돈을 함께 계산해 보았습니다.

※ 실수령 대비 비율은 1인 가구 기준 대략의 월 실수령액(연봉 3천 약 230만 / 4천 약 300만 / 5천 약 365만 / 6천 약 430만 / 7천 약 490만 / 8천 약 550만 / 1억 약 670만 원)으로 계산한 참고치입니다.
 

이 표에서 눈여겨볼 점은 세 가지입니다.

첫째, 같은 연봉이라도 지역에 따라 다릅니다.
LTV 70% 지역에서는 대출이 넉넉해 종잣돈 부담이 상대적으로 적지만, 서울 같은 규제지역에서는 LTV 40%가 적용돼 연봉 5천이라도 5.9억 원짜리 집을 사려면 종잣돈이 약 3.8억 원 필요합니다. 규제지역에서는 소득보다 종잣돈이 먼저 한계가 되는 경우가 대부분인 것이죠.

둘째, 스트레스 DSR 한도까지 빌리면 월 상환액이 실수령의 3분의 1을 넘습니다.
현재 금리 기준 한도까지 빌리면 절반 가까이로 올라갑니다. 흔히 월 상환액을 실수령의 30% 안팎으로 잡으라고 하는 만큼, 표의 왼쪽 값(스트레스 기준)을 상한으로 보고 그보다 낮게 잡는 편이 생활 기준에 가깝습니다.

셋째, 표의 금액은 '살 수 있는 최대치'이지 '사야 하는 금액'이 아닙니다.
연봉 7천의 매수 가능 집값이 6.5억 원까지 나온다고 해서 그 금액을 꽉 채울 필요는 없습니다. 내 종잣돈과 생활비를 먼저 대입해 보고, 그 안에서 가장 가치 있는 집을 고르시길 바랍니다.

대출 한도를 금리보다 먼저 보라는 말, 맞을까요?

한도가 안 나오면 금리는 의미가 없기 때문입니다. 나중에 더 싼 대출로 갈아타면 된다고 생각하기 쉽지만, 갈아타기에도 제약이 있습니다.

중도상환수수료 → 대출 실행 후 일정 기간(통상 3년 이내) 갈아타면 수수료가 붙을 수 있습니다

LTV 규제 → 규제지역에서는 LTV가 40%로 낮아져 대환이 막히거나 한도가 줄어든 사례가 보도되었습니다

소득·시세 변동 → 갈아탈 때 다시 심사받으므로 그때의 소득과 KB시세에 따라 달라집니다

그러니 금리를 나중으로 미루기보다, 한도를 먼저 확인한 뒤 정책대출과 은행 상품의 금리를 함께 비교해 처음부터 유리한 조건을 찾으시길 바랍니다.

정책대출은 무엇부터 확인하면 될까요?

2025년 6·27 대책 이후 디딤돌대출 한도는 일반 2억 원(기존 2.5억), 생애최초 2.4억 원(기존 3억), 신혼·2자녀 이상 3.2억 원(기존 4억), 신생아 특례 4억 원(기존 5억)입니다.

그래서 정책대출만으로 집값을 채우기는 어려워졌고, 종잣돈과 일반 대출을 함께 계산하셔야 합니다.

"연봉 7천만 원 초과 또는 집값 6억 원 초과면 이용이 어렵다"는 설명은 대체로 맞지만, 신혼·다자녀·신생아 요건에 따라 기준이 달라지니 본인에게 해당하는 항목부터 확인하시길 바랍니다.

생애최초 구입자는 대출 혜택 외에도 취득세 감면을 받을 수 있습니다. 

현재는 12억 원 이하 주택에 대해 최대 200만 원까지 감면되고, 정부는 40세 미만 청년의 감면 한도를 300만 원으로 높이는 지방세 개편안을 국회에 제출할 예정입니다. 

다만 3년 안에 매도·증여하거나 실거주 요건을 지키지 못하면 감면받은 세금이 추징될 수 있으니, 지자체 안내를 꼭 확인하시길 바랍니다.

대출을 적게 받는 쪽이 오히려 위험할까요?

원금을 갚는 만큼 내 지분이 쌓이니 일종의 강제저축이라는 설명은 맞습니다. 

월세는 전부 소멸되는 비용이고, 대출 원금 상환은 자산으로 남는다는 점에서 균형을 보시면 좋습니다.

다만 이 설명은 반쪽입니다.

대출 이자도 월세처럼 사라지는 비용입니다 → 이자 + 재산세 + 관리비 + 수선비까지 '보유 비용'으로 봐야 합니다

집값은 오를 수도 내릴 수도 있습니다 → 자동차 할부와 달리 가치가 오를 수 있다는 점은 사실이지만 보장은 아닙니다

대출이 클수록 금리와 소득 변화에 취약합니다 → 월 상환액을 실수령 기준으로 점검하시길 바랍니다

"무주택은 후진, 1주택은 중립"이라는 표현도 하나의 관점일 뿐입니다. 내 상환 능력을 넘는 집을 사서 생활이 무너지면 중립이 아니라 부담이 될 수 있으니, 감당 가능한 범위 안에서 가장 좋은 집을 고르시는 편이 좋다고 생각합니다.

대출은 언제, 어떤 순서로 준비하면 좋을까요?

1. 예산부터 정하기 → 종잣돈, 연봉, 실수령 기준 월 상환액으로 집값 범위를 계산합니다

2. 집 알아보기 전에 은행 사전 상담받기 → 대략의 예산을 가지고 2~3곳을 비교합니다

3. 금리 비교하기 → 주거래 은행이 항상 유리하지는 않으니 여러 곳을 확인합니다

4. 계약 전에 대출 한도 확인하기 → 계약금을 걸고 나서 한도가 부족하면 계약금을 잃을 수 있습니다

5. 잔금일 두 달 전에는 신청하기 → 정책대출 심사는 2~4주가 걸릴 수 있고, 서류 보완이 필요하면 더 걸립니다

6. 규제지역이라면 토지거래허가와 전입 의무 확인하기 → 서울 전역과 경기 12곳, 동탄·기흥·구리의 아파트는 허가 후 4개월 안에 입주해 2년간 실거주해야 합니다

정리하면 적정 집값 = 종잣돈 기준, 소득(DSR) 기준, 생활 기준 중 가장 낮은 금액입니다.

종잣돈은 LTV 70%(수도권 생애최초·비규제지역) 또는 40%(규제지역 일반 무주택)로 연봉은 스트레스 금리까지 반영해 계산하시고, 대출 한도를 먼저 확인한 뒤 정책대출부터 비교해 보시면 좋겠습니다.

내집마련은 큰 결정이라 막막하게 느껴지는 것이 자연스럽습니다. 

그럴수록 남의 공식을 그대로 쓰기보다 내 숫자로 한 번 직접 계산해 보시고, 감당 가능한 범위를 먼저 정해 두시길 바랍니다.

당장 집을 사지 않더라도, 종잣돈과 소득, 부채를 점검해 두는 시간이 쌓이면 기회가 왔을 때 흔들리지 않고 판단하실 수 있을 것입니다.

읽어주셔서 감사합니다.