세입자 있는 아파트 매도하기..

안녕하세요, 행복한 허당님! 두 채 매도 후 상급지로 갈아타기를 준비 중이시라 법률적인 부분과 대출 조건 때문에 고민이 참 많으실 것 같습니다. 막막해 보이시는 궁금증들을 답변드리겠습니다. 1. 하남 세입자의 계약갱신청구권 매수인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하려면 소유권 이전 시점뿐 아니라 세입자의 갱신요구 시점도 중요합니다. 세입자가 이미 갱신을 요구했다면 이후 소유권을 취득한 매수인은 실거주를 이유로 거절하기 어려울 수 있습니다. 2027년 2월 말 만료라면 갱신 거절 통보 기한은 원칙적으로 2026년 12월 말까지이며, 정확한 날짜는 계약 만료일을 기준으로 확인해야 합니다. 적법하게 갱신이 거절되더라도 세입자는 기존 계약 만료일까지 거주할 수 있습니다. 2. 세입자가 있는 주택의 주택담보대출 대출 가능 여부와 한도는 매수인의 주택 보유 현황, 주택 소재지, 대출 규제, 세입자 보증금 및 전입 조건 등에 따라 달라집니다. 방공제와 실거주 의무는 별개의 문제이므로 매수인이 은행에 대출 실행 시점, 전입 기한, 보증금 승계 여부를 확인해야 합니다. 3. 일시적 2주택 및 양도세 비과세 하남과 다산의 매도·매수 잔금 순서에 따라 양도 시점의 주택 수는 달라질 수 있지만, 잔금 순서만으로 비과세가 결정되지는 않습니다. 종전·신규 주택의 취득일, 취득 간격, 보유·거주 기간, 조정대상지역 여부 등 관련 요건을 함께 확인해야 합니다. 잔금 일정을 정하기 전에 세무 전문가에게 검토받는 것이 안전합니다. 4. 다산 주택 매도 시 유의사항 비조정대상지역이라도 매수인의 대출 조건이나 규제가 모두 완화되는 것은 아닙니다. 전세 낀 집을 매도할 때는 임차인의 계약갱신청구권 행사 여부와 임대차 만료일을 서면으로 확인하고, 실거주 매수자와 투자자 중 어떤 매수층을 목표로 할지에 따라 매도 전략을 세우는 것이 좋습니다. 막막하게 느껴지시겠지만, 법적 시점(소유권 이전등기일)과 잔금 순서만 잘 정리하셔도 큰 틀은 잡아나가실 수 있습니다. 좋은 조건으로 매도하시어 성공적인 갈아타기가 되시기를 진심으로 응원합니다! 😊

행복한허당님~안녕하세요! 세낀 집 2채를 보유하셨군요^^ 질문 주신 내용 답변 드리자면, 1. 계약서만으로는 불가하며 '소유권이전등기'가 완료되어야 합니다. 대법원 판례에 따라 매수인이 임대인의 지위를 승계하여 실거주를 이유로 세입자의 계약갱신요구권을 거절하려면, 세입자가 갱신청구권을 행사하기 전이자 계약 만료 6개월~2개월 전(즉, 2026년 12월 말 이전)까지 반드시 매수인 명의로 소유권이전등기를 마쳐야 합니다. 세입자가 12월에 나가는 것은 아닙니다. 등기를 12월 말 전에 넘겨받은 새 매수자가 세입자에게 실거주를 사유로 갱신 거절을 통보하고, 세입자는 본래 계약 만료 시점인 2027년 2월 말까지 거주하다가 퇴거하는 구조입니다. 따라서 매수자의 입주는 2027년 2월 말 만기일 이후가 됩니다. 2. 실입주하는 매수자는 주택담보대출을 받을 수 있습니다. 다만 소유권 이전 시점(예: 12월 말)과 세입자 퇴거 시점(2월 말) 사이에 차이가 있을 때 대출 실행 방식이 까다로울 수 있습니다. 보통 매수인은 잔금일에 주담대를 받아 기존 세입자의 전세보증금을 반환하는 방식으로 진행하지만, 매매 잔금일과 세입자 퇴거일이 일치하지 않으면 매수인이 전세보증금을 일시적으로 인수(갭투자 형태)해야 하거나 별도의 전세퇴거자금 성격의 대출 조율이 필요해 금융기관 확인이 필수적입니다. 부동산에서 "팔기 힘들다"고 한 이유는 매수인이 실입주를 위해 만기 2~3개월 전에 등기를 미리 가져오면서 보증금 전액을 안고 가야 하는 자금 조달 부담 때문입니다. 3. 현재 두 채(하남, 다산) 상태에서는 '일시적 1가구 2주택' 비과세 적용 요건을 확인해야 합니다. 일시적 1가구 2주택 비과세는 종전주택 취득 후 1년 이상 경과하여 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일로부터 일정 기한(현재 통상 3년) 내에 '종전주택(먼저 산 집)'을 매도해야 종전주택에 대해 비과세를 받는 제도입니다. 질문에서 "다산이 일시적 혜택을 받으려면 하남보다 며칠 뒤 잔금을 치르면 되냐"고 하셨는데, 두 번째로 산 주택(다산)을 나중에 팔아 비과세를 받는 구조가 아닙니다. 두 채 중 먼저 파는 주택은 무조건 과세(양도세 일반세율 또는 중과 여부 확인 필요) 대상이며, 먼저 1채를 완전히 정리한 뒤 남은 1채를 최종 1주택 상태로 매도해야 비과세 혜택을 볼 수 있습니다. 잔금 일자를 며칠 차이로 둔다고 해서 두 채 모두 비과세를 받거나 늦게 파는 주택이 일시적 2주택 혜택을 받는 것이 아니므로 세무사 사전 상담이 반드시 필요합니다. 4. 다산(2029년 2월 만기) 매도 시 주의사항 긴 계약 기간: 2029년 만기라면 전세 계약이 아직 2년 이상 길게 남아 있어 실입주 희망자는 매수가 불가능하며, 오직 갭투자자만 매수할 수 있습니다. 전세가율 및 갭 차이: 매매가와 전세보증금의 차액(실투자금)이 적어야 매도가 수월합니다. 매매가 대비 전세가가 낮아 투자금이 많이 들어가는 단지라면 매수세가 붙기까지 시간이 걸릴 수 있습니다. 감사합니다:)