분양권 가족간 거래 관련 문의드립니다.

안녕하세요, 봉봉님! 분양권 취득 과정에서 취득세 중과 여부 때문에 고민하고 계시는군요. 저도 지방 분양권을 가족 간 거래와 증여를 통해 명의 이전해본 경험이 있어서, 제가 아는 범위에서 말씀드려볼 수 있을 것 같습니다. 1. 말씀하신 방법으로 진행하는 것은 가능해 보입니다. 다만 가족 간에 전매 형태로 분양권을 넘길 경우에도 일반 거래와 마찬가지로 실제 매매대금이 오간 기록을 명확하게 남겨두는 것이 중요할 것 같습니다. 만약 해당 가족이 부모님이나 자녀 등 직계존비속이라면, 처음부터 증여 형태로 명의를 넘기는 방법도 함께 검토해볼 수 있을 것 같습니다. 성년 자녀가 부모에게 증여받는 경우 등에는 일반적으로 10년간 5천만 원까지 증여재산공제가 적용되기 때문에, 분양권의 증여재산가액에서 공제금액을 제외한 부분에 대해서 증여세가 발생할 수 있습니다. 예를 들어 총 분양가가 10억 원이고, 현재 분양권의 증여재산가액을 계약금 1억 원 수준으로 본다고 가정하면, 1억 원 - 증여재산공제 5천만 원 = 과세표준 5천만 원 이 되고, 1억 원 이하 구간의 세율 10%를 적용하면 단순 계산상 약 500만 원 정도의 증여세가 나올 수 있습니다. 다만 실제 증여세 계산 시 분양권의 평가액이나 프리미엄, 납입된 금액 등에 따라 증여재산가액이 달라질 수 있으니 이 부분은 세무사에게 꼭 확인해보시는 게 좋을 것 같습니다. 2. 두 번째 방법은 가족 간 거래나 증여 없이 진행하신다는 의미일까요? 제가 이해한 내용은 봉봉님 명의로 분양권 매수 및 보유 → 기존 2, 3번 주택 매도 → 분양권 매도 → 1주택 상태에서 기존에 매도했던 분양권을 다시 매수 이런 흐름인 것 같은데 맞을까요? 만약 제가 이해한 내용이 맞다면, 개인적으로는 굳이 이렇게 여러 번 거래를 거칠 필요가 있을까 하는 생각이 듭니다. 오히려 1번 방법처럼 가족 간에 실제 대금을 주고받으며 정상적인 거래로 처리하거나, 상황에 따라 증여로 정리하는 것이 절차상 더 깔끔하지 않을까 싶습니다. 그리고 세무조사 여부는 저희가 확정적으로 판단하기 어려운 부분인 것 같습니다. 대부분의 사람들이 별다른 문제 없이 지나간다고 하더라도, 결국 본인이 조사 대상이 되면 그때는 100%가 되는 것이니까요..! ㅎㅎ 그래서 가족 간 거래라면 더욱 실제 자금 흐름이나 계약 내용 등을 명확하게 남겨두고 진행하시는 게 좋을 것 같습니다.

안녕하세요 써니텐 봉봉님~ 잘 아시다시피, 세금 관련된 부분은 워낙 복잡하고 일반인이 놓치는 부분이 있기에 분양권 매수 결정 전에 꼭! 세무사님과 상담 받아보시는 것을 추천드립니다 (찾아줘세무사 혹은 네이버엑스퍼트 등의 사이트 활용) 1) 가족간 분양권 거래시 가족분께서 분양권 취득을 위한 대금을 봉봉님께서 전달하는 것은 아닌지, 추후 봉봉님께서 가족분께 분양권을 매수할 때 거래대금을 지불해야하는 점, 현재 가족분께서 매수하는 분양권의 시세(프리미엄)과 추후 봉봉님께서 가족분께 매수하는 시점의 분양권의 시세(프리미엄)이 다르기에 가족간 저가거래로 문제가 발생할 수 있다는 점입니다. 아마도 봉봉님께서 프리미엄이 저렴한 지금 시기에 분양권을 취득하고 싶으신 것 같은데, 결국 양도받는 시점에 분양권 시세로 거래해야한다는 점을 알아보시면 좋을 것 같아요. 2) 계획대로 모두 매도가 이루어지지 않을 경우에 대한 대비 모두 매도한 이후 다시 분양권 명의를 가져오려는 계획대로 진행되면 좋겠지만, 최악의 시나리오에 대해 대응방안을 그려보시는 것도 필요하다는 생각이 들었습니다. 늦었지만, 1호기 투자도 축하드리며 앞으로도 원하시는 목표 이루어내실 봉봉님 응원드립니다!!