집값이 떨어져도 전세·월세는 오른다? 하락장을 기다린다면 꼭 알아야 할 한 가지

"집값이 조금 더 떨어지면,
그때 내 집 마련을 해도 괜찮지 않을까?"

최근 강남권 일부 단지에서 가격 조정이 나타나면서, 이러한 분위기가 

서울 외곽과 수도권까지 이어지는 것은 아닐까 하는 생각이 듭니다.

하락장을 기다리며

내 집 마련의 기회를 고민하는 분들도 있을 텐데요~

그런데 문득 이런 궁금증이 들었습니다.

"집값이 떨어지면, 우리가 부담하는
전세와 월세 비용도 함께 줄어들까?"

우리는 주로 매매가격의 상승과 하락에 집중하지만, 

그만큼 중요한 것이 지속적으로 부담해야 하는 주거비입니다.

실제로 호주에서는 집값이 하락하는 동안에도 

임대료가 상승하는 현상이 나타났습니다.

그렇다면 전세제도가 있는 우리나라는 어떨까요?

오늘은 호주 부동산의 실제 데이터를 통해 

집값과 주거비의 관계, 그리고 우리가 준비해야 할 것들을 함께 나눠 보려고 합니다.

1. 호주 부동산의 역설, 

집값은 주춤하는데 임대료는 오른다

호주 정부는 주택 구매 부담을 완화하고 주택 공급을 유도하기 위해 

투자용 부동산에 대한 세제 개편을 추진하고 있습니다.

투자주택의 손실 공제 혜택을 제한하고 양도차익 과세방식을 바꾸는 내용입니다.

여기에 높은 금리와 대출 부담까지 더해지면서 매매시장은 조정을 받고 있습니다.

하지만 임대시장은 다른 모습을 보여주고 있습니다.

호주는 우리나라와 달리 전세보다는 

월세 중심의 임대구조를 가지고 있습니다.

이민과 유학생 유입 등으로 거주 수요가 증가하는 동안, 

주택 건설은 인력 부족과 비용 상승 등의 이유로 수요를 충분히 따라가지 못했습니다.

이러한 공급 부족은 임대료 상승의 중요한 원인이 되었습니다.

물론 임대료 상승을 전부 세금 때문이라고 보기는 어렵습니다. 

최근 발표된 세제 개편의 주요 시행 시점은 2027년 7월이며, 

임대료 급등은 그 이전부터 진행됐기 때문입니다.

여기서우리가 한번 봐야 하는 부분은 임대료에 있었습니다!!

“매매가격이 조정받는 상황에서도, 

사람들이 살아가기 위해 지불하는 임대료는 계속 상승할 수 있구나.”

집값이 하락한다고 해서 반드시 주거비 부담이 

줄어드는 것은 아니라는 사실입니다.

2. 실제 시드니 아파트는 어땠을까?

이 부분이 궁금해서 실제 데이터를 찾아봤습니다.

호주 부동산 정보업체 Domain에서 발표한 시드니 아파트(Unit)의 

매매 중위가격과 주간 임대료를 비교했습니다.

2021년 6월부터 2026년 6월까지 약 5년간의 변화입니다.

같은 기간인데도 상승률에는 상당한 차이가 있었습니다.

더 흥미로운 것은 2022년부터 2023년 사이의 모습이었습니다.

시드니 아파트 매매가격이 약 2.2% 하락하는 동안 

임대료는 약 27.6% 상승했습니다.

반대로 이후에는 매매가격이 다시 회복되는 모습도 나타났습니다.

2021년 임대료는 팬데믹 당시 낮아졌던 영향도 있어 이 점을 함께 고려해야 합니다.

그럼에도 한 가지 중요한 사실을 확인할 수 있었습니다.

임대료 상승이 반드시 즉각적인 매매가격 상승으로 

이어지는 것은 아니라는 점입니다.

매매가격은 금리, 대출, 세금, 매수심리 등의 영향을 크게 받습니다.

반면 임대료는 당장 거주해야 하는 사람들의 수요와 공급 가능한 임대주택의 영향을 크게 받습니다.

따라서 매매시장이 위축되는 상황에서도 

임대시장은 오히려 더 타이트해질 수 있습니다.

이 현상을 보면서 자연스럽게 우리나라 부동산 시장이 떠올랐습니다.

3. 그렇다면 한국 부동산에는 어떤 시사점이 있을까요?

첫 번째, 부동산 가격은 언제나 상승하지 않습니다.

우리는 장기적으로 좋은 입지의 부동산은 우상향한다는 관점을 배우고 있습니다.

하지만 그 과정이 언제나 상승으로만 이어지는 것은 아닙니다.

호주에서도 금리 상승, 세제 변화, 매수심리 위축 등의 영향으로 매매가격 조정이 나타났습니다.

이는 우리나라에서도 충분히 나타날 수 있는 상황이라고 생각합니다.

따라서 투자할 때 상승 가능성만 바라보기보다는 하락하더라도 버틸 수 있는 투자를 고민해야 합니다.

내가 감당할 수 있는 투자금인지, 자금이 묶이더라도 생활에 문제가 없는지, 매도하지 않고 보유할 수 있는 여력이 있는지를 함께 살펴봐야겠습니다.

두 번째, 매매가격이 하락하더라도 주거비는 계속 올라갈 수 있습니다.

저는 이 부분이 가장 인상 깊었습니다.

집값은 떨어질 수 있습니다.

하지만 사람들은 집값이 떨어진다고 해서 거주를 멈추지는 않습니다.

직장에 다니고, 아이를 키우고, 일상을 살아가기 위해서는 반드시 거주할 공간이 필요하기 때문입니다.

그런데 그 지역에 살고 싶은 사람은 많고, 

들어갈 수 있는 집은 부족하다면 어떻게 될까요?

매매가격이 주춤하더라도 전세나 월세가격은 오를 수 있습니다.

그리고 임차인 입장에서는 이러한 부담이 계속 누적됩니다.

전세보증금을 올려줘야 하고, 매달 내야 하는 월세도 증가합니다.

계약이 끝날 때마다 새로운 집을 알아봐야 하는 불안도 존재합니다.

이런 상황이 이어지면 어느 순간 이런 생각을 하게 되지 않을까요?

“계속 주거비를 부담하느니, 

차라리 내 집을 마련하는 것이 낫지 않을까?”

저는 이러한 고민이 우리가 이야기하는 '생존 매수'와도 연결된다고 생각합니다.

물론 주거비가 오른다는 이유만으로 무조건 집을 사야 하는 것은 아닙니다.

대출이자와 유지비까지 포함한 실제 보유비용을 감당할 수 있어야 합니다.

다만 집을 구매하는 이유가 반드시 시세차익 때문만은 아니라는 사실을 다시 생각하게 되었습니다.

내 가족이 안정적으로 살아갈 수 있는 보금자리와 울타리를 마련하는 것.

이 역시 내 집 마련의 중요한 가치가 아닐까요?

세 번째, 한국에는 '전세'라는 중요한 연결고리가 있습니다.

호주와 한국의 가장 큰 차이 중 하나는 전세제도입니다.

호주는 월세 중심이지만, 우리나라에는 전세와 월세가 함께 존재합니다.

그리고 우리가 부동산을 공부하면서 중요하게 살펴보는 지표가 있습니다.

바로 전세가격과 전세가율입니다.

예를 들어, 매매가격이 8억원이고 전세가격이 5억원인 아파트가 있다고 생각해 보겠습니다.

매매가격이 8억원으로 유지되는 동안 전세가격이 6억원까지 상승한다면 어떨까요?

매매가격과 전세가격의 차이가 3억원에서 2억원으로 줄어듭니다.

이렇게 되면 일부 임차인에게는 

매수를 고민할 유인이 커질 수 있습니다.

또한 전세가격의 상승은 매매가격에 하방 지지 또는 상방 압력으로 작용할 가능성도 있습니다.

다만 전세가격이 매매가격의 절대적인 바닥이 되는 것은 아닙니다. 

집값이 전세가격보다 낮아지는 역전 현상도 발생할 수 있고, 대출규제가 강하다면 전세가율이 상승해도 매수로 전환되지 않을 수 있기 때문입니다.

그래서 더욱 중요한 것이 있습니다.

매매가격만 보는 것이 아니라

전세가격, 월세가격, 매물량, 공급 및 거래량까지 함께 살펴보는 것입니다.

특히 전세 매물도 부족하고 매매 매물도 부족한 지역이라면, 

실제로 거주하려는 사람들이 어떤 선택을 하고 있는지 더 깊이 살펴볼 필요가 있습니다.

전세가 부족해서 매수하는 것인지, 매매가격이 부담스러워 월세로 이동하는 것인지, 

새로운 주택 공급이 부족한 것인지 말입니다.

같은 가격 상승이라도 그 원인을 이해해야 앞으로의 시장 변화에 대응할 수 있다고 생각합니다.

4. 결국 우리는 무엇을 준비해야 할까요?

호주의 부동산 사례를 살펴보며 세 가지 생각을 정리했습니다

첫째, 집값은 하락할 수 있습니다.

부동산 가격이 장기적으로 상승할 수 있다고 하더라도, 그 과정이 항상 우상향하는 것은 아닙니다.

따라서 상승만을 기대하기보다는 가격이 하락하더라도 감당할 수 있는 자금계획과 보유 여력이 필요합니다.

둘째, 집값이 떨어지더라도

주거비는 계속 오를 수 있습니다.

매매가격이 조정받는 상황에서도 주택 공급이 부족하다면 전세와 월세는 상승할 수 있습니다.

결국 우리가 부담하는 것은 집값뿐만이 아닙니다.

매달 지출해야 하는 주거비와 안정적으로 거주할 수 있는 환경까지 함께 생각해보셔야 합니다.

셋째, 한국은 전세제도로 인해 

매매시장과 임대시장이 서로 영향을 주고받습니다.

전세가격이 상승하면서 전세가율이 높아지면 매매가격에 

하방 지지 또는 상승 압력으로 작용할 가능성도 있습니다.

그렇기 때문에 매매가격만 바라보는 것이 아니라 

전세가율, 전월세 매물량, 신규 공급, 거래량의 변화를 지속적으로 살펴볼 필요가 있습니다.

결국 우리가 해야 할 일은 단순히 집값이 오를지 내릴지를 예측하는 것이 아니라,

시장이 어떻게 변화하더라도 

내가 선택할 수 있는 준비를 해두는 것이라고 생각합니다.

그렇다면 지금 우리는 무엇을 해볼 수 있을까요?

① 유주택자라면, 

현재 나의 포트폴리오부터 점검해 보겠습니다.

이미 주택을 보유하고 있다면 

현재 자산을 어떤 방향으로 개선할 수 있을지 고민해 볼 필요가 있습니다.

지금 가지고 있는 자산이 앞으로도 계속 보유할 만한 가치가 있는지, 

더 좋은 입지의 자산으로 갈아탈 기회는 없는지 생각해 보는 것입니다.

그리고 자산의 가치만큼 중요한 것이 현금흐름입니다.

기존 대출이 있다면 향후 금리가 상승하더라도 원리금을 감당할 수 있을까요?

전세를 놓은 주택이라면 만기 시 보증금을 반환할 준비가 되어 있을까요?

매매가격이 일시적으로 하락하더라도 급하게 매도하지 않고 버틸 수 있는 자금 여력이 있을까요?

좋은 자산을 보유하는 것만큼,

 그 자산을 안정적으로 지킬 수 있는 구조를 만드는 것도 중요합니다.

② 무주택자라면, 

지금 내가 부담하는 주거비를 계산해 보겠습니다.

현재 전세에 거주하고 있다면 내가 계약했을 당시 전세가격과 지금 같은 단지, 

같은 평형의 전세가격을 비교해 보면 좋겠습니다.

예를 들어 내가 3억원에 전세를 계약했는데 

현재 전세 호가가 3억 5,000만원이라면 어떨까요?

다음 계약에서 실제로 어느 정도의 보증금 증액이 필요할지 생각해 볼 수 있습니다.

월세에 거주하고 있다면 매달 내는 월세뿐 아니라 

보증금에 묶여 있는 돈과 향후 임대료 상승 가능성도 함께 살펴보면 좋겠습니다.

우리는 매매가격의 변화에는 민감하지만, 

정작 매달 지출하는 주거비의 변화는 놓치고 있을 수 있습니다.

앞으로 3년, 5년 동안 내가 부담해야 하는 주거비는 얼마나 될까요?

한 번쯤 직접 계산해 보면 내 집 마련에 대한 생각도 조금 달라질 수 있을 것 같습니다.

③ 전세·월세를 유지하는 것과 

내 집 마련을 비교해 보겠습니다.

내가 감당할 수 있는 가격의 아파트를 매수한다면 

매달 얼마의 원리금을 부담해야 할까요?

반대로 지금 거주하는 집에서 계속 전세나 월세를 유지한다면

앞으로 얼마의 주거비를 부담하게 될까요?

예를 들어 5억원을 연 4.5% 금리로 30년간 원리금균등상환 방식으로 

대출받는다면 매달 약 253만원의 원리금을 상환해야 합니다.

물론 매수할 때 상환하는 원금은 단순히 사라지는 비용이 아니라 

내가 가진 주택의 순자산을 늘리는 부분이기도 합니다.

그래서 단순히 월세와 대출 원리금만 비교하기보다는 

이자, 보유세, 수리비, 보증금이나 자기자본에 묶이는 돈의 기회비용도 함께 살펴봐야겠습니다.

이러한 부분을 쉽게 비교할 수 있도록 ‘거주비 비교표’를 만들어 보았습니다.

현재 나의 거주비를 파악하고, 내 집 마련의 월별 지출과 필요한 자금을 비교할 수 있습니다.

내 상황을 숫자로 정리해 보면 막연한 불안보다 

조금 더 구체적인 선택의 기준을 만들 수 있지 않을까요?

④ 이번 주에는 세 가지 행동부터 실천해 보면 좋겠습니다.

• 나의 자산과 주거비를 점검하기. 현재 보유자산과 대출, 전세보증금, 월세 등을 정리하고 

  실제 월 주거비를 계산해 봅니다.

• 내가 살 수 있는 단지 5개를 찾아보기. 관심 지역에서 매매·전세가격, 전세가율, 매물량을 비교하고 내가 감당할 수 있는 가격대를 확인합니다.
• 매수할 조건과 기다릴 조건을 정하기. 금리 상승이나 가격 하락에도 버틸 수 있는지 점검하고, 어떤 조건이 충족되었을 때 행동할 것인지 기준을 세워봅니다.

작은 행동이지만 이러한 과정이 쌓인다면, 

시장의 변화에 조금 더 주도적으로 대응할 수 있을 것 같습니다.

5. 우리 가족의 안전한 울타리를 준비하는 것

호주의 부동산 시장을 살펴보면서 한 가지를 다시 생각하게 되었습니다.

집값은 떨어질 수 있지만, 우리의 삶은 계속 이어진다는 사실입니다.

우리는 매일 출근하고, 가족과 시간을 보내며 살아갑니다.

그 과정에서 주거 공간은 단순히 가격이 오르고 내리는 투자상품만은 아닙니다.

내가 사랑하는 가족이 편안하게 살아갈 수 있는 공간이자, 

일상을 지켜주는 울타리이기도 합니다.

물론 그렇다고 해서 무리하게 집을 매수해야 한다는 것은 아닙니다.

중요한 것은 내 상황을 정확하게 이해하고, 

감당할 수 있는 범위에서 좋은 선택을 준비하는 것이라고 생각합니다.

주거비가 부담스럽다고 무조건 매수하는 것이 아니라, 

매수했을 때의 비용까지 계산해 보는 것.

집값이 하락할 것 같다고 무조건 기다리는 것이 아니라, 

기다리는 동안의 주거비와 기회비용까지 생각해 보는 것.

그리고 시장이 예상과 다르게 움직이더라도 

내 가족과 자산을 지킬 수 있도록 준비하는 것.

이것이 우리가 부동산을 공부하고 투자하는 중요한 이유 중 하나가 아닐까요?

“지금 내 돈으로 어떤 지역의 어떤 단지를 살 수 있는지 알고 있는 힘.”

시장의 방향을 완벽하게 맞힐 수는 없겠지만, 준비된 사람은 

시장의 변화 속에서도 선택할 수 있을 것이라고 생각합니다.

결국 우리의 목표는 소중한 가족의 삶과 미래를 지킬 수 있는 안전한 울타리를 만들어 가는 것입니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

호주 부동산 이야기 유튜브 링크  :