“저번에 보셨던 매물보다 더 싼 급매물이 나와서요. 상태도 좋고 좀더 로얄동이니 관심있으면 연락주세요.”
지난 여름 반포를 매임하며 몇 곳의 집을 봤었는데 그 뒤 2~3달 이후까지 부동산에서 꾸준히 연락이 왔었습니다.
당시에도 현장에서 네이버 호가보다 저렴한 장부물건이라며 광고에 없이 더 저렴한 매물도 함께 보여주셨는데, 그 뒤로도 계속 매물이 나와 다녀간 손님들에게 문자를 보내시는 것 같았습니다.
서울은 86주 연속 상승 중이라고 기사에서 연일 보도하지만 서울에서 가장 선호도가 높은 곳인 반포에서는 급매를 포함해 매물이 쌓이는 특이한 장면이었는데요. 강남3구를 포함해 왜 이런 현상이 나타나는지, 서울 외곽은 어떻게 다른지 아직 서울 내집마련을 고민 중이시라면 어디를 봐야 하는지 알려드리려 합니다.
1. 1급지와 5급지의 특이한 현장
서울의 1급지로 분류되는 강남/서초/송파 내에서도 가장 선호하는 생활권을 직접 가보면 쉽게 급매를 찾을 수 있습니다.
특히 빨리 팔고싶어서 매수자의 편의를 봐주는 매도 조건을 먼저 제시하는 곳도 있었는데 1년간 5%의 금리로 매도자 근저당을 해줄 수 있다는 곳도 있었고, 잔금을 원하는 만큼 길게 가져가도 된다는 곳도 많았습니다.
즉, 집값의 등락은 아무 상관없고 무조건적인 매도에 초점이 맞춰진 거래입니다.
반면 서울 5급지로 분류되는 은평구는 조금 특이합니다.
“전세로 나온 거 있는데 세입자인 척 하고 조용히 구조만 보실래요?”
“며칠 전에 이미 계약된 집 있어요. 이사오기 전에 도배장판 하느라 며칠만 빈집인데 이거라도 잠깐 봐요.”
지난 여름에는 보여주고 싶어도 보여줄 수 있는 집이 없었고, 네이버 호가와 직전 실거래가의 차가 커서(호가 > 직전 실거래가) 확실한 매도 우위 시장을 느낄 수 있었습니다.
하지만 최근에는 다시 호가가 소폭 하향되고 있습니다.
다만 이 매매 호가는 직전 거래액보다 살짝 높은 수준으로 하향된 것이지, 하락 거래되고 있다는 말은 아닙니다.
즉,
녹번역e편한세상캐슬의 경우 지난 9월 14.3억을 찍으며 네이버 호가도 14억대를 유지하다가, 최근의 호가는 다시 13억 초반으로 내려왔습니다. 널뛰던 호가가 변동폭을 줄이며 점진적으로 상승하는 분위기로 변한 것입니다.
2 왜 이런 현상이 나타날까?
강남 3구의 매물이 쌓이는 것은 8월 세제개편의 영향이 큽니다.
현재 개편된 세금은 시가 30억 이상의 고가 주택에 집중된 부분이 큰데, 이들 주택을 보유하며 높은 보유세를 감당하거나 늦게 매도하면 양도세 공제 폭이 매년 줄어드는 구조로 부담을 높였습니다.
“여기보다 압구정은 더 심해요. 부동산 사무실이 속상한 어르신들 상담소가 됐다니까요.”
"매도인이 여기 오래 산 토박이라 조합원으로 분양받은 거예요.
그러니 현금흐름이 적어서 당장 내년부터 낼 세금을 감당 못해 파는 거예요."
이렇게 매도한 뒤 동작구 흑석동, 송파구 잠실동 등 거주지를 많이 벗어나지 않는 범위로 이동한다고 합니다.
다만 천장 가격을 만드는 초고가의 아파트나 대형평형은 오히려 급매없이 조용히 상승거래 중인 것을 보면서 높은 선호도와 높은 소득이 확실하게 연결된 곳은 정책, 세금 등의 변화에도 굳건하다는 것을 알 수 있었습니다.
수도권 외곽의 상승은 복합적인 요인이 섞여 있습니다.
전월세 부족으로 인한 생존매수
여전시 서울은 역대급의 공급부족 시기를 눈앞에 두고 있습니다. 이는 빠르게 매매/전세/월세의 트리플 상승을 일으켰고, 전월세 갱신을 하지 못한 세입자들은 외곽으로 밀려나며 전세를 유지하거나 매수로 전환하기 시작했습니다.
상대적으로 저렴한 외곽의 매매가
상승 바람이 경기도까지 퍼지고 있다고 하지만, 아직 서울을 포함한 외곽 지역은 절대가 자체가 중심부보다 싼 편입니다. 이러한 매수는 짧은 시간에 빠른 매매가 상승을 불렀습니다.
똘똘한 한 채
이번 상승장에서는 ‘똘똘한 한 채’의 위력이 돋보였습니다. 더 나은 입지요건을 가진 단지가 더 높이 상승하는 것을 보면서, 가능한 가장 좋은 아파트를 사는 것이 낫다는 심리가 퍼졌습니다. 이때문에 최대 6억까지 대출 가능한 15억 이하의 단지에 이목이 집중됐고, 이는 서울 4급지 이하의 외곽과 인접한 경기도의 상승을 불러 일으켰습니다.
3. 딱 지금! 갈아타기 내집 마련이라면,
아직 내집 마련을 고민 중인 분들이 계신가요?
그렇다면 특정한 지역을 너무 좁히지 말고, 서울 경기지역 수도권을 넓게 펼쳐보세요.
지도를 넓게 보세요.
매수하고 싶은 지역보다 1~2급지 위까지 펼쳐보세요.
보유세와 양도세 고민을 빨리 털어내려는 급매가 상당히 자주 출연하고 있습니다.
더불어 중하급지의 입지가치가 좋은 곳까지 함께 보며 여유를 가지고 비교해보세요.
가격 왜곡을 조심하세요.
앞서 살펴본 것처럼 대출의 제한으로 인해 15억대 단지의 가격 왜곡 현상이 있습니다.
15억의 가치를 가진 A단지와 이보다 낮은 가치를 가진 B단지가 ‘대출 제한’이라는 조건에 의해 같은 가격에서 만난 것입니다. 즉, A단지는 더이상 대출이 안되어서, B단지는 대출을 최대로 하다보니 이러한 왜곡이 생긴 것이므로 가치 비교를 꼭 세심하게 하셔야 합니다.
가족의 희생과 배려를 담보하지 마세요.
입지가치를 계속 비교하다보면 어느새 10평대 상급지 매물에 시선이 갑니다.
“평형이 좀 작지만 제일 좋은 입지에 있으니 가장 많이 상승하겠지?”
하지만 내 집 마련이라면 나와 함께 살 가족의 거주 안정성도 고민하셔야 합니다. 실제로 살아보니 참을 수 없이 불편하거나, 아이의 보육/교육 문제가 생기는 등 대수롭지 않게 생각하던 부분이 크게 와닿으면 생각보다 가족과 내 마음이 너무 힘들 수 있습니다.
같은 서울 안에서도 각각의 흐름이 다르고, 심지어 하나의 자치구에서도 선호 생활권과 덜선호 생활권의 흐름이 다른 요즘입니다.
시장의 변동성이 클 때는, 꾸준히 현장을 찾거나 세심하게 지켜보는 사람에게 큰 기회를 줍니다.
무심코 늘 보던 곳만 보고 있다면 상급지/상급 단지에서 주는 기회를 못 본 채 지나갈 수 있는 시장입니다.
지금 지도를 펼치고 좀더 넓은 범위로 시야를 넓혀 더 좋은 기회를 만들어보세요.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^
