월세 계약갱신청구권 사용 관련

안녕하세요 서영님. 월세 계약갱신청구권 문제로 고민이 많으시겠어요. 일단 집주인이 단순히 집을 매도한다는 이유만으로는 계약갱신청구권 행사를 거절할 수 없습니다. 다만 매수인의 실거주 여부와 소유권 취득 시점 등에 따라 달라질 수 있어요. 1. 계약갱신청구권 행사 방법 전화와 문자 모두 사용할 수 있습니다. 다만 나중에 분쟁이 생겼을 때 갱신 의사를 언제, 어떤 내용으로 전달했는지 명확하게 입증할 수 있도록 다음 방법을 추천드립니다. 1) 전화로 계약갱신 의사를 명확하게 전달하기 2) 통화 녹음 보관하기 3) 통화 직후 문자로 갱신 의사를 다시 전달하기 4) 문자와 답장, 통화 녹음 파일 보관하기 현재 계약 만료일이 2027년 5월이라면 법정 갱신요구 기간은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 따라서 법정 기간이 시작되기 전에 미리 갱신 의사를 전달할 수는 있지만, 법정 기간이 시작된 후에도 갱신 의사가 명확하게 전달되도록 기록을 남기는 것이 안전합니다. 2. 집주인 가족의 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있나요? 네, 법에서 정한 가족의 실제 거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있습니다. 주택임대차보호법에서 인정하는 실거주 사유는 임대인 본인이나 임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우입니다. 따라서 집주인 본인, 부모님, 자녀는 해당할 수 있지만 형제자매는 법에서 정한 가족 범위에 포함되지 않습니다. 다만 실제 거주 의사가 있어야 하며, 법정 기간과 절차 등 요건도 충족해야 합니다. 3. 집주인이 집을 매도하는 경우 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지는 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 기간이며, 임대인 측에서도 법에서 정한 사유가 있다면 갱신을 거절할 수 있는 기간입니다. 이 경우에는 매수인이 언제 소유권을 취득하고, 언제 임대인의 지위를 승계했으며, 언제 갱신 거절 의사를 표시했는지가 중요합니다. 대법원 2022년 12월 1일 선고 2021다266631 판결에 따르면 임차인이 이미 계약갱신을 요구했더라도, 법정 갱신거절 기간 안에 임대인의 지위를 승계한 매수인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있습니다. 따라서 기존 집주인에게 먼저 갱신 의사를 전달했다는 사실만으로 매수인의 적법한 실거주 목적 갱신 거절을 막을 수는 없습니다. 다만 집을 매도한다는 사실만으로 갱신을 거절할 수 있는 것은 아니며, 매수인의 실제 거주 의사와 법정 요건을 충족하는지 확인해야 합니다. 4. 갱신계약서 작성 시기 갱신 조건을 합의한 후 작성하면 됩니다. 갱신계약서를 작성하지 않았다는 이유만으로 적법한 갱신 요구의 효력이 없어지는 것은 아닙니다. 다만 보증금이나 월세 등 구체적인 갱신 조건에 대한 분쟁을 예방하기 위해 서면으로 정리하는 것이 안전합니다. 정리하면, 단순 매도만으로는 갱신을 거절할 수 없지만 매수인이 법정 기간 안에 소유권을 취득하고 실제 거주를 이유로 적법하게 갱신을 거절하는 경우에는 갱신이 거절될 수 있다는 점을 유의하시면 좋겠습니다. 잘 해결되시길 바라겠습니다!!

안녕하세요 건물주서영님 계약갱신청구권 관련해서 문의주신 내용에 대해 하나씩 말씀드려 볼게요. 1.계약갱신청구권 행사 방법 임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신 의사를 전달하시면 됩니다. "계약갱신청구권을 사용하여 연장하고자 합니다"라는 내용의 문자메시지를 남겨 답변을 받아두시면 후일 명확한 증거가 됩니다. 2. 집주인 가족의 실거주를 이유로 한 갱신 거절 임대인 본인뿐만 아니라 임대인의 직계존속(부모) 및 직계비속(자녀)이 실제 거주하려는 경우에는 법적으로 계약갱신이 거절될 수 있습니다. 단, 형제·자매의 실거주는 법적 거절 사유에 해당하지 않으므로 이를 이유로 한 거절은 불가합니다. 3. 집주인이 집을 매도하는 경우 (새 매수인 실거주) 임차인이 갱신청구권을 행사했더라도, 새로운 매수인이 계약 만료 2개월 전까지 소유권 이전등기를 완료하고 실거주를 원한다면 법적으로 갱신을 거절할 수 있습니다 (대법원 판례). 따라서 매도 진행 시 매수인의 등기 마감 시점과 실거주 여부를 확인하셔야 합니다. 4. 갱신 계약서 작성 시기 계약갱신청구권은 의사를 명확히 전달(통지)하는 순간 법적 효력이 발생하므로 당장 계약서를 쓰지 않아도 효력은 유효합니다. 다만, 보증금·월세 증액 여부 및 '계약갱신청구권 사용에 따른 연장 계약임'을 명시하기 위해 의사 전달 후 가급적 조속한 시일 내에 갱신 계약서를 작성해 두시는 것이 안전합니다. 갱신권 사용이 거절되는 경우에 대해서 명확하게 확인하신 후, 임대인분과 소통하셔서 원하시는 방향으로 진행 되실 수 있도록 응원드립니다:)

안녕하세요 ~ 건물주 서영님~ 집주인분의 매도요청때문에 마음이 어려우셨을것같아요! 질문에 대한 답변을 드리자면 1) 전화 녹음과 문자 메시지로도 충분히 법적 입증이 가능합니다. 통화 녹음 시 "계약갱신청구권을 사용하여 2년 더 거주하겠다"는 명확한 단어를 사용하여 의사를 전달하시고, 통화 종료 후 "방금 통화로 말씀드린 대로 계약갱신청구권을 행사하여 연장하고자 합니다"라는 내용을 문자로 다시 한번 남겨두시면 가장 확실한 증거가 됩니다 2)주택임대차보호법상 실거주 거절이 가능한 직계존비속 범위는 '임대인 본인 및 직계존속(부모·조부모), 직계비속(자녀·손자녀)'에 한정됩니다. 따라서 부모님이나 자녀의 실거주를 이유로는 갱신 거절이 가능하지만, 형제자매의 실거주를 이유로는 갱신을 거절할 수 없습니다.만약 집주인이 부모님 실거주를 이유로 거절한다면 거절 자체는 가능하지만, 실제 거주 여부에 따라 추후 손해배상 청구 대상이 될 수 있습니다 최근 대법원 판례에서 이와 같은 손해배상의 판례가 나온 결과가 있습니다. 3)임차인이 먼저 정당하게 갱신청구권을 행사했다면, 이후 매수인이 소유권을 이전받더라도 갱신청구권 행사의 효력이 우선합니다. 대법원 판례에 따르면, 임차인이 임대차 기간 만료 6개월 전~2개월 전 사이에 갱신청구권을 정당하게 행사한 시점에는 집주인에게 거절할 사유(실거주 등)가 없었기 때문에 이미 갱신된 것으로 봅니다. 따라서 그 이후 매매계약을 체결하고 등기를 넘겨받은 새 매수인은 이미 연장된 임대차 계약을 그대로 승계해야 하므로 실거주를 이유로 퇴거를 요구할 수 없습니다. 4)의사를 전달한 후 조속히 갱신 계약서(또는 변경 계약서)를 작성하시는 것이 유리합니다. 계약서 작성 시 특약사항에 "본 계약은 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신청구권 행사에 의한 재계약임"을 분명히 기재해 두시면, 추후 집주인이 말을 바꾸거나 매매를 진행할 때 발생할 수 있는 분쟁을 완전하게 예방할 수 있습니다. 잘 알아보시고 임대인분과 잘 소통해보시면 좋을것같습니다. 감사합니다 : )