월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울 송파구 |
두 번째 후보 지역 | 서울 용산구 |
세 번째 후보 지역 | 경기 과천시 |
https://weolbu.com/s/Rc4Lfc1vaA
월부지니1님 평당가 글 참고
지역 선정 이유 및 느낀점 :
예산 보다 1~2억 가량 높은 지역도 포함했습니다.
이 자료는 말 그대로 평당가이기 때문에 평당가 보다 조금 떨어지는 단지 중에
예산에 맞는 단지들도 충분히 있을 것이라 생각했습니다.
경기도 과천시에 있는 단지도 포함 되어서 조금 놀랐습니다.
경기도에서는 분당이 가장 가격이 높은 지역이지 않을까 생각했었는데요.
작지만 위치가 좋은 과천도 매매가가 상당히 높다는 것을 알았습니다.
과천은 분당에 비해 상대적으로 연식이 좋은 단지가 있어서 평당가가 올라갔나?
이런 생각도 드는데, 단지 대 단지로 비교해보면서 더 좋은 단지가 무엇인지 찾아보겠습니다.
이번 달에는 3개 지역 중 평당가가 가장 높은 송파구를 선정해서 할 수 있는 물건을 찾아보겠습니다.
강의후기에도 작성했지만 3인 가족이 살거라 더 작은 평수는 살펴보지 않았습니다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 가락쌍용1차
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 송파구 가락동
- 연식: 1997년식
- 세대수: 2064세대
- 평형 : 24평형(계단식/방3화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 8.9km
- 강남역까지 소요시간: 37분(3호선 - 2호선, 도보 10분_환승1회)
- 시청역까지 소요시간: 60분(3호선 - 2호선, 도보 10분_환승1회)
- 여의도역까지 소요시간: 52분(3호선 - 9호선, 도보 10분_환승1회)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 50분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 송파구 자원순환공원 2.67km
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 롯데마트, 이마트 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 송파중(86.3%, 4.9%) - 송파구 10위
- 학원가 유무 : 가락동 35개
3) 가격
- 평형 정보: 24평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 19.2억
최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 19.35억
4)가치평가 및 결론
- 교통 : 3호선을 도보 10분 내로 접근 가능하다. 강남까지 환승 1회면 37분이 걸리는 강남 접근성이 굉장히 좋은 단지이다. 뿐만 아니라 부도심도 환승 1회 기준 60분 이내로 모두 접근 가능하다. 물리적인 위치도 강남역까지 8.6km로 가까운 거리에 있다. 교통을 이유로도 사람들이 충분히 접근할 수 있는 단지라 판단된다.
- 환경 : 구축 아파트가 균질하게 들어와 있지는 않은 곳이다. 주변에 빌라들도 조금 있고. 하지만 잠실까지 나가는데 시간이 크게 오래 걸리지 않고, 가락시장 주변 및 가든파이브까지 하면 소비할 수 있는 환경은 충분히 많다. 연식은 곧 30년이 되어서 건물의 가치는 크지 않다. 단지 주변으로도 학원가 및 거주민이 생활하기에 편리한 상권이 잘 갖추어져있다.
- 학군 : 단지 앞에 학원가가 35개 가량 있지만 방이동에 비하면 학원이 유명한 곳은 아니다. 송파중도 86% 정도이고 송파구 내에서 10위권 중학교이다. 학군을 이유로 이 단지를 선택하는 사람은 적을 것이라 판단된다.
- 종합 : 물리적인 위치와 교통이 좋은 단지. 환경과 학군은 아주 뛰어나지 않지만, 그렇다고 마이너스가 될 정도는 아니다. 3호선을 주로 이용해서 출퇴근하는 가정에서는 3호선 도보권이라는 가치가 크게 작용할 수 있다고 판단된다.
단지 2. 현대
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 송파구 잠실동
- 연식: 1990년식
- 세대수: 336세대
- 평형 :26평형(계단식 / 방3화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 5.2km
- 강남역까지 소요시간: 23분(9호선-2호선, 도보12분_환승1회)
- 시청역까지 소요시간: 42분(9호선-수인분당-2호선, 도보9분_환승2회)
- 여의도역까지 소요시간: 35분(9호선, 도보5분)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 60분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 강남 자원회수시설
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 롯백, 현백, 홈플. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 아주중(85.1%/3.7%) - 송파구 12위
- 학원가 유무 : 잠실에 붙은 쪽으로 80개
3) 가격
- 평형 정보: 26평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 19.5억
최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 17.8억
4) 가치평가 및 결론
- 교통 : 강남역까지 직선거리 5.6km. 9호선 비급행역 초역세권(도보 5분) 단지다. 강남역은 30분내로 떨어지는 교통 입지가 좋은 단지. 부도심도 60분 이내로 다 갈 수 있고, 9호선을 이용해서 갈 수 있는 여의도가 30분대로 특히 가깝다. 위치는 확실히 좋다.
- 환경 : 조금만 나가면 잠실에 강남에. 소비할 수 있는 상권은 정말 많고, 한강 접근성도 좋다. 하지만 단지가 구축이고 나홀로 느낌으로 있다. 주변에 빌라가 대부분이고 거주 안정성은 확실히 떨어지는 느낌이다. 교통의 장점을 까먹을 정도의 환경이다.
- 학군 : 아주중학교 85%가 가장 가깝다. 조금 걸어 나가면 잠실 애들이 쓰는 학원가도 있다. 학군이 좋아서 외부 수요를 끌 수 있는 곳은 아니다. 대치동 학원가 라이팅 하기에는 위치가 나쁘지는 않다.
- 종합 : 위치가 좋은 것은 인정. 하지만 주변 환경 및 안정성 측면에서 마이너스 요소가 있다. 동네에 거주하는 사람들을 보면 활기가 넘치는 느낌은 아니었다. 주변 단지 관리처분 인가랑 주변 빌라 모아타운이 된다고 하고, 이 단지도 리모델링 호재가 있긴하지만. 살고 싶다는 마음이 쉽게 들지는 않는 단지다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
- 교통은 14분 차이가 난다. 현대가 강남 및 부도심 접근성이 전체적으로 15분 가량 좋다. 물리적인 위치로 봐도 현대가 2배가 좋다. 교통에서는 큰 차이가 난다고 볼 수 있다. 학군은 거의 비슷하다. 굳이 따지자면 초등학교 및 학원까지 거리가 가락쌍용이 미세하게 앞선다.
가장 큰 차이는 환경이다. 소비할 수 있는 환경이야 잠실까지 쓴다고하면 두 단지가 큰 차이가 있다고 보기는 어렵다. 하지만 단지 자체의 규모와 단지 주변의 컨디션에서 큰 차이가 난다. 연식은 큰 차이가 나지 않는다고 해도 세대수의 규모만 보면 6~7배 차이가 난다. 단지 주변의 환경은 더 극명한 차이를 보인다. 가락쌍용 주변이 균질한 아파트 택지는 아니지만 아파트의 비중이 높고, 거주민 상권이 쭉 이어져 있어서 사람이 살기 좋다는 느낌이 확 든다. 반면 현대 주변은 대부분 빌라이고, 이 단지 또한 나홀로 소규모 구축이라 초역세권이라는 큰 장점이랑 상쇄되는 부분이 있다.
실거주이기에 우리가족의 필요성과 같이 합친다면 현대 보다는 가락쌍용1차가 더 적합하다고 생각한다. 아이를 안정적으로 키울 수 있는 환경에 직장 출퇴근까지 고려해야 하니까.
나의 생각과 느낀점 :
- 9호선 역세권 위치 좋은 곳에 내가 할 수 있는 단지도 있다는 사실이 놀라웠습니다. 타인의 수요만 생각했다면 현대도 충분히 검토해볼 수 있었겠지만, 가족이 함께 산다고 생각하니 현대 단지 매수 결정이 쉽지 않았습니다. 아마 돈은 현대가 더 벌 수 있을 수도 있지만, 오랜 기간 보유하고, 갈아타기 등 다음 스텝을 생각한다면 가락쌍용 1차가 더 좋다고 느꼈습니다. 물론 정답은 모르지만 이렇게 결론을 내놓고 흐름을 조금 더 지켜보도록 하겠습니다.
