1. 토지거래허가 신청 건수와 시장상황
• 9월에 거래량 소폭반등 (외곽지역은 거래가가 오르면서 증가)
• 거래량이 준다하지만 토허제건수는 8월보다 늘었음
• 강북 한강벨트 서남 강남3구+용산, 강북이 절반가까이 차지하고 강남3구나용산과 한강벨트는 거래량이적음
• 거래량이 시장분위기를 알수있는 지표임 8월부터 거래량 반토막. 9월에는 반등
• 강남3구용산은 거래량 상승폭이컸음 (조장이 과하게 나오거나 급매가나오면 거래가됨)
• 토허제난 거래량 미리보는 지표
2. 거래량과 매물수로 본 시장분위기
1) 거래량증가 매물수감소
-매도자우위
-올해상반기
2) 거래량증가 매물수증가
-관망세
-매매난이도높지않음 거래량늘어나면 매물이 서서히 감소하면서 매도자우위가됨
-매물수가 안늘어나면 가격조정 (현재시장)
-토허제 9월 소폭반등이지만 매물수는 여전히많음(급매위주거래)
-1015대책 있을때 매물수늘었는데 상반기에 거래량증가 (상반기불장) -> 전월세대란, 전환수요 (지금분위기 애매할때 기회)
3) 거래량감소 매물수감소
-상승장인데 매물이없어서 거래가안되는데 신고가찍는 시장 (조급함 주의, 비싼호가에 매수할경우 상승장에서도 시세차익적어짐, 하락도 더빠지기도 함)
4) 거래량감소 매물수증가
-6개월이상 진행되면 침체
-거래량 늘어나면 상승전환(22말 23초)
✅️시장진단과 의사결정
현재는 거래량줄고 매물수증가
이게오래되면 침체기인데 구조적으로 오래갈수없을듯
이유는 전월세대란때문.
단기조정 있을수있으나 구조적문제가 해결안됨.
거래량이 회복되면 다시 매물수 줄어들며 시간이지나면 지금 이시점이 기회였다고 생각할수있음
2026년은 서울 상급지멈추고 하급지가 키맞추기
->서울은 멈추고 경기도가 키맞추기될수있음
✔️전월세는 3-4년간 상황이 좋지않으므로 주거안정성 추구하는게 필요함
✔️관망하기보다는 나에게 맞는 내집마련 해야됨
✔️서울하듭지 가격이 올랐는데 아직 오르지않은 서울인접 경기도 면밀히봐야함
✅️ 포지션별 대응
1주택자: 경기외곽에있는 경우 상급지가 주춤할때 갈아타기 기회 바라볼수있을듯
무주택자: 전월세불안정성은 구조적으로 단기간에 해소될수 없으므로 가격이 아직 덜 오르거나 주춤한 시장에서 감당가능한 예산으로 내집마련.
