월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 용인시 수지구 |
두 번째 후보 지역 | 수원시 영통구 |
세 번째 후보 지역 | 화성시 동탄구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
1강 과제 시에는 예상 매수가가 8억이었는데, 다행히 운이 좋게도(?) 올해부터 사내 대출 지원이 생겨서 보수적으로 10억, 최대 12억까지도 예산 범위로 넣을 수 있을 것 같다. 우선은 보수적인 기준을 선정하여 10억 대에서 지역을 선정하였다.
지역 3곳은 강의에서 배운 것과 같이 가치평가의 기준 + 내 상황의 교집합을 고려하여 선정하였다. 단순히 10억대라는 예산만 가지고 지역을 선정하면 서울도 가능한 지역이 있었지만, 현실적으로 회사 출퇴근과 내년에 아이가 태어나 육아를 해야한다는 점을 고려한다면(부모님 도움 없이) 내 기준에서는 직장 출퇴근을 고려안할 수 없어서 위 3지역을 선정하였다.
지역을 선정하며 느낀 점은, 첫번째, 생각보다 서울에 확인해볼 수 있는 지역이 많았다는 것이다. 최근에 서울 집값이 정말 많이 뛰었다는 기사나 뉴스를 많이 보았기 때문에 나는 당연히 서울은 생각도 안했었는데 강의 자료 표를 보니 가능한 지역이 꽤 있었다 (물론 모두 파란색 하급지 지역이었다). 그리고 두번째는 내가 관심있게 보고 있는 위 3지역의 평균 매매가가 내가 생각했던 것보다 낮았다는 것이다. 네이버 부동산에서 위 3지역을 들어갔을 때 가장 먼저 뜨는 화면을 보면 사실 내 현재 예산으로도 어려운 단지가 눈에 많이 띄었다. 특히 용인 수지는 수지구청역 주변 아파트를 관심있게 보고 있는데 이제 내 예산으로도 힘들만큼 가격이 많이 올랐는데, 강의자료의 표의 매매가는 24평 기준 딱 내 예산에 들어오는 가격대라서 사실 이 표의 매매가가 어떻게 산정이 되었는지 역으로 궁금해지기도 했다.
내가 비싸다고 느꼈던 아파트 단지만 몇개 보고 그 지역이 너무 비싸고 못 갈 것 같아 좌절했었지만, 강의자료 매매가 표를 보고 나서, “아 실제로 자세히 조사해보지 않았던 것이고 디테일하게 조사해보면 나도 매수 가능한 단지가 나타날 수도 있겠다” 라는 희망이 조금 생겼다! 우선은 첫번째 용인 수지구부터 단지를 선정해 돌아볼 생각이다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 수지구청 현대아파트
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기도 용인시 수지구 수지로342번길 18
- 연식: 1994년식 (32년차)
- 세대수: 1,168세대
- 평형 : 22평 (복도식/방3화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 20km
- 강남역까지 소요시간: 37분 (신분당선 지하철)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 9분 (지하철 2회 환승, 신분당선 > 3호선 > 1호선) ※ 버스 57분 M4101
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 2분 (지하철 1회 환승, 신분당선 > 9호선)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 40분 (셔틀버스) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1, 마트 2 → 신세계 백화점(죽전역) / 이마트 수지점 / 이마트 스타필드 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 수지중 91.2%
- 학원가 유무 : 풍덕천동 143개
3) 가격
- 평형 정보: 22평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 11억 5천
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.09.16) 10억 , (26.08.26) 10억 8천
4) 가치평가 및 결론
- 교통 : 현대아파트의 가장 큰 장점은 신분당선이 이용가능한 수지구청역의 역세권이라는 점이다. 시청역과 여의도역까지는 접근성이 떨어지지만 그래도 한번에 갈 수 있는 버스가 있다는 것은 좋은 점이였다. 내가 만약 시청역, 여의도역 출근이라면 버스를 이용할 것 같다.
- 환경 : 조금 멀긴 하지만 죽전역 쪽에 신세계 백화점이 있고, 또한 수지에 도보로는 26분이지만 차로는 4분 거리에 이마트가 있다는 것은 좋은 점이었다. 하지만.. 구축 아파트더라도 복도식이라는 것은 허들이 높다 ㅜㅜ. 지금 구축아파트를 살아서 익숙해졌지만 그래도 계단식이 아닌 복도식은 아직까진 쉽지 않은 것 같다.
- 학군 : 수지를 관심있게 보는 이유 중 하나는 또 학군이다. 수지는 학업성취도가 90% 이상인 학교가 7개나 있다. 다만 현대아파트 근처에는 수지중 하나만 있고, 더 좋은 중학교는 약간 떨어져 있었다.
- 종합 및 느낀 점: 신분당선 역세권이라는 것이 이 아파트의 가장 큰 장점이다. 그러나 그만큼 가격이 높고 무엇보다 복도식 아파트라는 것은 아직까진 나에게 허들이 높은 점이다(와이프도 여기서 커트할거 같다 ㅜ) 올해만 들어서 2억 가까이 올랐기 때문에 그만큼 관심을 많이 받는 아파트로 보여진다.
그리고 수지 쪽에는 리모델링, 재건축 단지가 있다고 들었는데 이 아파트는 어느 것에 해당되는지 더 자세히 조사해볼 필요가 있다고 느꼈다.
단지 2. 신정6단지진흥 아파트
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기도 용인시 수지구 풍덕천로 19
- 연식: 1999년식 (27년차)
- 세대수: 414세대
- 평형 : 32평형 (계단식, 방3/2)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 20km
- 강남역까지 소요시간: 46분 (신분당선 지하철) ※ 마을버스 타면 약 40분
- 시청역까지 소요시간: 1시간 16분 (지하철 2회 환승, 신분당선 > 3호선 > 1호선) ※ 버스 1시간 6분 5500-2
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 7분 (지하철 1회 환승, 신분당선 > 9호선)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 45분 (도보 및 셔틀버스) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1, 마트 2 → 신세계 백화점(죽전역) / 이마트 수지점 / 이마트 스타필드 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 정평중 92.8%
- 학원가 유무 : 풍덕천동 143개
3) 가격
- 평형 정보: 32평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 12억 (저층)
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.10.07) 11억 2천
4) 가치평가 및 결론
- 교통 : 위 1번 단지와 달리 수지구청역에서 도보로 19분이나 걸린다는게 큰 단점이다. 마을버스 1정거장 타면 수지구청역까지 갈 수 있지만, 운 좋게 출근 시간에 탈 수 있으면 다행이지만 그렇지 않으면 걸어서 역까지 가야한다. 성복역하고도 딱 중간 위치에 있어서 신분당선 접근성이 아쉽다는게 가장 큰 단점이다.
- 환경 : 도보 5분 거리, 길 하나 건너면 이마트가 있다는 것은 장점이다. 그리고 1번과 달리 구축이지만 복도식이 아닌 계단식이라는 점은 심리적 허들?을 조금 낮춰준다
학군 : 진흥 아파트 근처에 3개 중학교가 있는데 3개 다 모두 93% 이상의 학업성취도를 보여 어느 학교를 가더라도 좋은 학군이 있는 학교 인 것도 학군의 장점이다.
- 종합 및 느낀 점: 역에서 멀리 떨어진 것이 큰 단점이고, 나머지 환경, 학군의 요건은 충분히 좋은 조건을 갖추고 있다는 느낌이 들었다. 다만 역시 역에서 19분이나 떨어져 있는만큼 가격에 반영 되어 있다는 생각이 들어 직접 임장을 가서 걸어보지 않으면 이 거리가 그 정도 가격의 값어치를 하는 것인지를 판단해볼 수 있을 것 같다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
수지는 학군이 좋고 살기 좋은 동네라고 많이 들었고, 두 단지를 비교해보면 환경과 학군은 거의 같다고 볼 수 있었고 결국 차이는 역세권이냐로 갈라졌다. 심지어 1번 단지는 평형도 2번 단지보다 작고 연식도 조금 더 오래 되었고, 게다가 복도식인데 불구하고 실거래 가격은 2번 단지보다 1억 더 비싸게 나타났다. 그만큼 현대아파트는 역세권이며 또한 대단지라는 큰 장점이 있는 것 같다. 실거주와 가격을 생각한다면 2번 단지도 좋은 선택이 될 수 있을 것 같지만 역시나 장기적으로 환수성을 생각하고 역세권의 상권과 교통 편리함을 생각한다면 1억의 차이가 그렇게 크지 않을 수도 있겠다는 생각이 들었다.
나의 생각과 느낀점 :
보고서를 쓰기 전에는 솔직히 귀찮다는 생각이 많이 들었다. 눈으로 보면서 직접 단지를 판단하면 되지 않는가? 라는 생각이 들었지만 실제로 이렇게 보고서 형태로 정리해보니 내 머릿속에서도 두 단지의 장단점이 명확하게 정리된다는 느낌을 받았다. 아직까지 내집마련을 할 때 확신을 가지고 선택할 수 있을지 두려운 것은 사실이지만, 이번 보고서를 정리하면서 그 불안감과 두려움이 약간은 해소되는 것을 느꼈다. 이렇게 매물을 10개 20개씩 정리해나가고 임장을 다니다보면 최종적인 10억짜리 구매 행위에 대한 정당성과 확신과 근거를 마련해나갈 수 있지 않을까 라는 희망이 생겼다.
결국에 내가 지금 내집마련에 대해서 두려움을 가지고 스트레스를 받는 것은
① 큰 금액에 대한 의사 결정에 대한 확신이 없는 것 ② 잘못 결정했을 때 후폭풍에 대한 두려움 이 원인이며 그것을 해소하는 방법은 결국 이 내집마련 의사결정이라는 행위의 논리적 근거와 타당성, 충분한 정보를 토대로 한 검증 뿐이라는 것을 깨달았다.
같은 방식으로 월부 로드맵 가이드라인 처럼 지역과 단지 비교를 늘려나가며 나만의 내집마련 데이터베이스를 탄탄히 만들어나가야겠다.
