월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 안양시 동안구 |
두 번째 후보 지역 | 안양시 만안구 |
세 번째 후보 지역 | 서울시 도봉구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 1강 수강 후 예상 매수가는 약 4.3억원이었다.
예산 안에 들어온 지역은 아래와 같다.
21평: 용인시 기흥구, 군포시, 안산시 단원구
18평: 서울시 도봉구, 서울시 금천구, 안양시 만원구, 수원시 영통구
1인 가구 집을 찾고 있다 보니 18평 기준으로 찾아도 될 것 같았고,
평균 매매가는 훨씬 웃돌지만 가장 관심있던 안양시 동안구의 매물 중에
네이버 부동산 검색 결과 예산 안에 들어오는 매물이 있는 것으로 확인하여 안양시 동안구를 첫 번째 지역으로 정했다.
그 다음으로는 경기도 내 평균 매수가가 가장 높은 안양시 만안구를 두 번째로,
18평 중 평균 매수가는 가장 높으나 그 전에 고려해본 적이 없던 도봉구는 세 번째로 두었다.
이번 달에는 안양시 동안구를 임장해보는 것이 목표다!
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 은하수, 샛별5,6단지
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 안양시 동안구 비산동
- 연식: 1992.11.
- 세대수: 3,277세대
- 평형 : 11평(복도식/방1화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 13.1 km
- 강남역까지 소요시간: 49분(지하철 1회 환승, 4호선>2호선)
- 시청역까지 소요시간: 59분(지하철 1회 환승, 4호선>1호선)
- 여의도역까지 소요시간: 58분(지하철 1회 환승, 4호선>9호선)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 추후 확인 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 있음(교도소)
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점1 대형마트5 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 부림중 90%
- 학원가 유무 : 호계동 334개
3) 가격
- 평형 정보: 11평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 4
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.9월) 3.3억
4)가치평가 및 결론
- 교통: 내년에 직장을 옮길 가능성이 있어 직장의 위치에 따라 교통은 다시 체크해봐야할 것 같다.
다만 주요 업무지구까지 모두 지하철 1번 환승으로 1시간 이내로 갈 수 있어 좋아 보인다.
- 학군: 바로 앞에 부림중(90%)이 있다. 주변에는 딱히 학원가가 없지만 평촌 학원가까지 도보 30분이다.
- 환경: 반경 3km 간당간당하게 교도소가 있다. 단지 끝 쪽에 위치해서 큰 영향은 없을 것 같다.
대신 3km 내에 백화점 및 대형마트가 많이 위치하여 생활하기 편해보인다.
- 종합 및 느낀점: 입지는 너무 좋지만 예산 안에 들어오는 평형이 11평인 것이 걸린다.
14~15평 정도만 되도 좋을텐데 분리형 원룸 정도 크기라 환금성이 있는 매물인지 잘 모르겠다.
호가도 최근 실거래가보다 7천만원이나 높게 올라와 있어서 조금 더 확인이 필요할 것 같다.
단지 2. 호계현대
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 안양시 동안구 호계동
- 연식: 1992.12.
- 세대수: 212세대
- 평형 : 24평 (계단식/방3화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 15.9km
- 강남역까지 소요시간: 1시간 2분(버스1회, 지하철 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 19분(버스 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 12분(버스1회, 지하철1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 추후 확인 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 교도소1
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점0 대형마트4 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 호성중 87%
- 학원가 유무: 오전동 13개, 호계동 14개
3) 가격
- 평형 정보: 24평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 4.2억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (2026.7월) 3.8억
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 나름 역과 가까운 단지라고 생각했는데 버스를 이용해서 지하철에 접근할 수밖에 없다.
결국 주요 업무지구를 가기 위해서는 범계역을 거쳐야하는 것 같다.
- 학군: 생각보다 학업성취도는 좋은 편이다.(87%) 평촌 근처에 있는 덕을 보는건가 싶다.
그래도 가까운 학원가는 동네 학원가 정도 규모라 학업에 관심이 있다면 평촌 학원가를 가지 않을까 싶다.
평촌 학원가까지는 도보 35분 거리라 샛별한양이랑 거리 자체는 비슷한데,
교도소를 지나가는 길이라 비슷하다고 보긴 어려울 것 같다.
- 환경: 환경에서 크게 차이가 난다. 교도소 바로 아래 쪽에 위치한 아파트다.
백화점 없고 3km 내에 대형마트가 있긴 하나, 가깝지는 않다.
- 종합: 가능한 금액대 내에서 매물을 찾아서 나온 단지였는데, 넓은 평형에 비해 금액이 저렴한 이유를 알 것 같다.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
평형에 대한 생각을 최대한 지우고 가능한 예산 범위 안에 매물을 비교해본 건데,
무려 2배 이상 차이가 나는 평형에도 불구하고 가격이 비슷하게 설정되는 이유를 알게 된 것 같다.
둘 중에 꼭 하나만 고르자면 샛별한양을 고를 것 같다.
나의 생각과 느낀점 :
다만 샛별한양이 너무 소형평수인게 마음에 좀 걸린다.
아무리 땅의 가치라지만 강의에서 예시를 들어준 것은 18평 이상의 평수였기 때문에
소형평수를 찾아보는 입장에서 이것 역시 땅의 가치로만 판단해도 되는 것인가 걱정이다.
특히 샛별한양은 최근 실거래가와 호가 차이가 7천만원으로 너무 커서 임장은 해보되,
아무래도 다른 지역의 매물을 더 찾아보는게 좋을 것 같다.
