안녕하세요
동래구 대장 아파트를 담는 그날까지, 동대아입니다.
[지방투자실전반 강의에서 한달 간 나의 목표(이유)]
1) 지방 투자 매수, 보유, 매도의 모든 것을 내 것으로 만들기
2) 질적으로 성장한 임보 및 선명한 앞마당 임장지 만들기
3) 실제 지방 투자 매도 및 매수 진행하기 ← 각 강의 내용을 숙지, 체화하여 내 투자에 연결시키기
: 내 투자금으로 가장 좋은 아파트 사기 = 이게 나의 최선인가?, 더 나은 선택지는 없는지 끝까지 고민하기
[3강 튜터링데이 후기]
1사천리로 육육이튜터님과 따라 3배 성장 가조 완전체로 튜터링 데이를 시작했습니다~
튜터링데이의 시작은 사전임보 발표로 스타뜨~했습니다.
샐리님, 가루님, 부총님, 로그님 순으로 무려 네 분이 발표해주셨습니다!
BM하고 싶은 것들이 너무 많았는데…. 한번에 다 따라하기에는 역량이 ^^
샐리님은 너무 좋았던 게 입지 분석에서 단지 비교를 첨부해서 가격 흐름을 통해 검증과정을 거치며
학군이 좋은 중학교가 실제 영향이 있는지 실제로 두 단지간 가격 비교를 통해서 체크해보려고 한점 좋았습니다.
임장보고서를 써가는 과정을 통해 검증하고 결과로 학군 등의 수요가 있다/없다는 결론을 내리는 그 순서가 매우 중요하다고 튜터님께서 피드백하셨습니다.
다만, 이런 비교를 계속하면서 검증하고 싶은 요소를 제외한 다른 요인들은 고정(비슷)하면서 비교 검증해야 제대로 볼 수 있다는 점도 알게됐습니다.
가루님은 시세에 대해 말씀해주셨는데요 임장지를 포함한 전체 지역에서 임장지로 좁혀서 위상을 파악해보려고 한점. 어디 구가 위상이 높은지도 확인하면서 가는게 좋았습니다.
그리고 임장지에서 랜드마크 내 순위가 바뀌면서 왜 그래는지 체크해보는 것도 중요하다고 느꼈습니다. 튜터님께서 해당 지역을 그 당시 판자촌, 과일밭 등에서 천지개벽으로 아파트들이 택지로, 대단지로 들어왔다고 말씀주셔서 이런 랜드마크들이 바뀔 때 그 지역이 그 당시에 어땠는지 찾아보는 것도 의미가 있다고 느꼈습니다.
또한 정비사업을 체크하고 앞으로 현재 생활권이 확장되는지. 이미 더 확장될 곳이 없는지도 보면서 체크해봐야겠습니다. 시세그룹칭에서 궁금한 단지와 생각을 적는데 더욱 의미있는 장표가 되려면 단지 대 단지로 붙여보면서 학군/환경/위치(업무지구까지 등) 딥하게 비교하면 더 좋을 것 같다는 튜터님 피드백! 잘 활용해보겠습니다.
부총님은 가장 좋았던 것은 분임 전 다양한 궁금증을 질문으로 남기고 분임 직후에 답변을 다 달고 그 다음 단임에서 어떤 걸 주요하게 봐야할지도 기록에서 남긴 점이 되게 인상 깊었습니다. 나는 너무 맨몸으로 간게 아닌가 반성했습니다.
그리고 사람/환경/상권/학원가로 분류하여 진짜 현장 느낌을 그대로 기록해서 추후에 현장에서 느낄 수 있는 것을 기억하고 가져가기 위함이라고 하셨는데 임보는 쓰는 이유 중 하나라고 생각됐다.
랜드마크를 보면서 구축단지를 통해서 지역 선호도 결정요소를 파악하려고 했으며 상품성이 우선을 하지만 위치나 단지 쾌적도(상품성)을 세밀하게 봐야겠다고 결론 내린 점이. 시세만으로 랜드마크가 변동하면서 구축까지 챙기면서 그게 왜 TOP10에 남아있는지도 잘 봐야겠다고 느꼈습니다.
튜터님 피드백 중에 상품성과 연식을 말씀 해주실 때 위치와 단지 상품성(조경, 세대수, 동간거리, 구조 등) 더 세세히 쪼개서 볼 필요성이 있다는 점을 배웠습니다. 뾰족한 입지요소가 없을 경우 연식 그리고 상품성, 위치 등 세밀하게 봐야할 것들이 많았습니다.
또 가격대를 고정하고 비교할만한 앞마당에 단지를 가져와서 비교한 점. 꼭 해봐야겠습니다. 가격/투자금으로 같이 줄세워서 내 생각 기록해보기!
로그님은 공급파트에서 공급이 많은 시기에 전세가가 어느 정도 하락하고 방어선을 만드는지 구체적으로 확인해본 점. 그리고 디테일하게 위치가 어느 정도 수준인지도 지도에 체크해보면 좋겠다는 튜터님 피드백! 잘 참고 하겠습니다.
그리고 청약 경쟁률을 확인하면서 불장일때 시장이 안좋을 때, 시장이 안 좋을 때 경쟁률이 높았다던 선호도가 진짜 높은 지역이라는 걸 파악 가능한 걸 알며 적용하면 좋겠다고 생각했습니다.
시세분석을 할때 시세만 따는게 아니라 만약 투자를 한다면? 내 투자와 연결되는 임보를 써야한다.
다른 앞마당에 대안이 있는지? 고민해볼만한 저평가 구간인지? 투자 범위에 넣을지 고민되는 구간인지? 저가치구간인지? 등 생각을 남겨보는게 매우 중요하다고 느꼈습니다.
사전임보발표 너무 잘 듣고 BM 거리 많았지만 꼭 1개씩은 다음 임장보고서에 적용해보도록 하겠습니다.
감사합니다.
그리고 오후에는 비교임장지를 돌면서 임장지 지역과 비교를 통해서 더욱 이해해갔습니다.
비록 비가 억수같이 쏟아져서 파악하는게 힘이 들긴 했지만 튜터님과 조원분들이 다들
빗속을 뚫고 열심히 임장해서 많은 도움을 받을 수 있었습니다.
튜터님의 세심한 케어에 감동 받으며 튜터링 데이 하루를 보낼 수 있었습니다.
너무 감사합니다!
적용할 점 TOP5)
1.입지분석을 하면서 해당 요소가 영향력이 있는지 없는지 검증과정을 거쳐서 사전임보 결론내리기
2.랜드마크 비교할 때 전체 지역에서 → 해당 임장지(구별)로 좁히며 위상을 파악해보기
3.분임 전 다양한 질문 만들고 분임직후 → 사임후 → 최임후 시점 별로 답변해보면서 지역 파악하기
4.가격/투자금 별로 임장지 + 앞마당 단지를 비교하면서 저평가 단지 PICK 해보기
5.공급이 많았을 때 전세가 하락과 방어선이 어느 정도 일지 구체적으로 확인하기(+어디 위치에 들어오는지도)
“어제와 똑같이 살면서 다른 내일을 기대하는 것은 정신병 초기 증세이다. ” -아인슈타인-
