안녕하세요.
내 투자의 이율을 올리는 투자자가 되자!
좋은 사람이 되자!
2율입니다. 😁
매물을 턴다는 게 도대체 무슨 뜻이에요?
왜 매물을 털어야 하죠?
제가 보고 마음에 든 물건, 그냥 사면 되는 거 아니에요?
혹시 이렇게 생각하고 계신가요?
아니죠?!
그 매물이 좋은지 판단하려면 비교할 다른 매물도 있어야 합니다.
집 상태는 괜찮은지,
비슷한 가격에 더 나은 선택지는 없는지,
다른 단지와 비교해도 살 만한지.
이 과정을 건너뛰면
더 나은 매물을 놓치거나, 아쉬운 조건에 매수할 수도 있어요.
매물 털기는 내가 정한 조건에 맞는 매물을 빠짐없이 확인하고,
비교해서 투자할 물건의 후보를 추리는 과정입니다.
오늘은 제가 실제로 매물을 찾고 비교했던 과정을 이야기해보려고 합니다.
제 경험을 통해 여러분도
여러분만의 매물 선정 기준을 조금 더 뾰족하게 만들어가셨으면 좋겠습니다.
들어가기 전에, 전체 과정부터 볼게요.
1. 전수조사로 매물을 찾는다.
내가 정한 지역과 조건 안에서 어떤 매물이 나와 있는지 확인합니다.
2. 직접 보러 가서 매물의 상태를 확인한다.
광고와 설명만으로 알 수 없는 부분을 현장에서 살펴봅니다.
3. 지역 내 비교 대상 단지까지 살펴본다.
같은 평형대의 다른 단지와 비교해도 이 매물이 매력적인지 확인합니다.
4. 최종 후보와 함께 대안 매물도 준비한다.
매물 코칭에서 후보들의 장단점을 비교할 수 있도록, 대안도 챙겨갑니다.
이 네 단계를 제가 어떻게 진행했는지, 실제 경험을 하나씩 풀어보겠습니다.
그럼 가보자고!!!
1. 전수조사로 매물을 찾는다.
→ 내가 정한 지역과 조건 안에서 어떤 매물이 나와 있는지 확인합니다.
* 이 과정은 임장 지역의 입지 요소와 단지별 선호도, 가치에 대한 판단이 어느 정도 정리되어 있다는 것을 전제로 합니다.
우리의 시간은 한정적입니다.
부동산 사장님의 시간도 마찬가지입니다.
그렇기 때문에 현장에 가기 전에 어떤 매물이 있고, 무엇을 확인할지 정리하는 과정이 필요합니다.
그 시작이 바로 전수조사입니다.
내가 정한 지역과 예산, 평형 등의 조건에 맞는 매물을 조사하고,
해당 매물을 취급하는 부동산에 직접 연락해 봅니다.
광고에 올라온 가격만 확인하는 것이 아니라,
실제로 볼 수 있는 매물인지,
입주 시기는 언제인지,
가격이나 일정에 협의 여지가 있는지까지 알아보는 것입니다.
이때 같은 매물이 여러 부동산에 올라와 있을 수 있으니,
중복 매물은 구분해서 정리해 두면 좋습니다.
그런데 왜 여러 부동산에 연락해야 할까요?
매물 뿐만 아니라, 나와 잘 맞는 부동산 사장님을 찾는 과정이기도 하기 때문입니다.
동료가 추천한 사장님이 나에게도 꼭 잘 맞는 것은 아닙니다.
같은 매물이라도 어떤 사장님은 매도인의 상황과 거래 조건을 구체적으로 설명해 주고,
어떤 사장님은 현장 안내나 일정 조율에 강점을 보이기도 합니다.
단순히 친절한지를 넘어
내 조건을 이해하고 필요한 정보를 정확하게 확인해 주는 분인지 살펴보면 좋겠습니다.
여러 곳에 연락하다 보면 지역의 분위기도 조금씩 보입니다.
어떤 가격대의 매물이 쌓여 있는지,
실제로 거래되는 물건은 무엇인지,
매도인과 매수인이 생각하는 가격에 어느 정도 차이가 있는지 알 수 있습니다.
다만 사장님의 설명은 하나의 의견이므로 다른 부동산의 이야기와 최근 실거래도 함께 확인해야 합니다.
이 과정을 거치면 광고 속 호가가 매도인의 기대가 많이 반영된 가격인지,
실제 협의와 거래를 기대해 볼 만한 가격인지 판단할 근거가 쌓입니다.
전수조사의 목적은 매물 목록을 채우는 데 있지 않습니다.
현장에서 볼 가치가 있는 후보를 추리고, 그 매물을 함께 확인할 사장님을 찾는 데 있습니다.
2. 직접 보러 가서 매물의 상태를 확인한다.
→ 같은 단지 안의 매물을 비교하며, 후보 매물의 장단점과 가격 차이를 확인합니다.
전화와 손품으로 매물을 확인했다면, 이제 직접 보러 가야 합니다.
사진과 설명만으로는 알기 어려운 부분이 있기 때문입니다.
같은 단지, 같은 평형이라도 동과 층, 향, 내부 상태에 따라
실제로 느껴지는 차이는 생각보다 클 수 있습니다.
가능하다면 내가 정한 조건에 맞는 단지 내 매물은 전부 보겠다는 마음으로 살펴보셨으면 좋겠습니다.
저층과 중층, 고층과 탑층을 비교하고, 수리된 집과 수리가 필요한 집도 함께 보는 것입니다.
그 많은 매물을 언제 예약하고 다 보나요?
쉽지 않죠. 그래도 적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원이 들어가는 결정입니다.
커피 한 잔을 고르는 일과는 다르니, 비교에 필요한 시간은 충분히 들였으면 좋겠습니다.
이렇게 최대한 두루 보려는 이유는 단순히 많은 집을 보기 위해서가 아닙니다.
내 후보의 가격과 조건을 판단할 수 있을 만큼, 비교 기준을 충분히 쌓기 위해서입니다.
집을 여러 개 보다 보면 기억이 섞이기 쉽습니다.
매물을 본 직후에 장단점과 추가로 확인할 사항을 짧게라도 남겨 두세요.
같은 기준으로 기록해야 나중에 비교하기도 수월해집니다.
이렇게 살펴보고 정리하다 보면,
후보 매물이 단지 안에서 어느 정도의 경쟁력을 갖고 있는지 조금씩 보이기 시작합니다.
이 매물은 같은 단지의 다른 매물보다 어떤 점이 좋고, 어떤 점이 부족한가?
그 차이가 현재 가격에 충분히 반영되어 있는가?
이 질문에 스스로 답해 보는 것입니다.
그리고 그 답을 꼭 직접 적어 보세요.
머릿속으로 이 집이 더 괜찮네라고 생각하는 것과
어떤 점에서 더 괜찮은지 구체적으로 적는 것은 다릅니다.
막상 쓰려고 하니 설명이 안 된다면, 아직 비교가 부족하거나 추가로 확인할 부분이 남아 있을 수 있습니다.
내가 이 매물을 선택한 이유를 직접 적고 설명할 수 있을 만큼 알고 있는지 확인해 보셨으면 좋겠습니다.
이것이 바로 단지 안에서 내 후보 매물의 위치를 객관적으로 파악하는 과정입니다.
이때 쌓은 비교 경험은 나중에 매도할 때도 매물의 강점과 적정한 가격 범위를 판단하는 데 도움이 될 것 같습니다.
3. 지역 내 비교 대상 단지까지 살펴본다.
→ 다른 단지의 매물과 비교해도 최종 후보가 매력적인지 확인합니다.
단지 안에서 좋은 매물을 찾았다면!!!
이제 시야를 조금 더 넓혀야 합니다.
내가 매수할 때 다른 단지와 비교하듯
나중에 내 집을 살 사람도 주변 단지와 비교합니다.
그렇다면 지역 안에서 수요가 겹치는 단지의 매물도 살펴봐야겠죠.
이때 단순히 가까운 단지를 고르기보다는,
비슷한 예산으로 매수자가 함께 고민할 만한 단지를 비교 대상으로 잡는 것이 좋습니다.
평형과 생활권, 교통, 학군, 연식 등 실제 선택에 영향을 주는 요소를 함께 고려하는 것입니다.
예를 들어 내가 본 매물은 중층이고, 경쟁 단지의 매물은 저층인데 가격이 같다고 해봅시다.
그렇다면 내 매물이 더 저렴한 걸까요?
층만 보면 그렇게 느낄 수 있습니다.
하지만 경쟁 단지의 입지나 상품성이 더 좋다면 이야기가 달라집니다.
반대로 단지의 가치와 다른 조건이 비슷하다면,
중층이라는 장점이 가격에 충분히 반영되지 않은 매물일 수도 있습니다.
그래서 한 가지 조건만으로 싸고 비싸다는 결론을 내리지 않는 것이 중요합니다.
단지의 가치 차이를 먼저 살피고,
그 다음 개별 매물의 상태와 거래 조건을 비교해야 합니다.
수리가 필요한 집이라면 호가뿐 아니라 예상 수리비까지 더한 금액으로 비교하는 것이 좋습니다.
이 과정을 통해 다음 질문에 답해 봅니다.
- 같은 예산으로 살 수 있는 다른 매물보다 경쟁력이 있는가?
- 가격이 낮다면, 그 차이를 설명할 만한 단점이 있는가?
- 가격이 높다면, 추가 금액을 지불할 만큼 장점이 분명한가?
- 향후 매도할 때 매수자가 이 매물을 선택할 이유가 있는가?
내 단지 안에서 괜찮은 매물을 찾는 것과
지역 전체에서 경쟁력 있는 매물을 찾는 것은 다른 단계입니다.
여기까지 비교해야 최종 후보를 선택한 이유가 더 분명해집니다.
매물코칭을 받기 전까지 경쟁 매물이 있는 다른 앞마당도 함께 살펴봐야 한다는 점이 추가적으로 필요하지만 일련의 과정을 쉽게 전달하고자 간략하게 정리해 보았습니다.
특히 3번 과정을 여러 차례 반복하다 보면 더 좋은 물건을 찾고 투자할 수 있는 기회를 만들어 갈 수 있을 것 같습니다.
4. 최종 후보와 함께 대안 매물도 준비한다.
→ 매물 코칭에서 후보들의 장단점과 매수 조건을 비교할 수 있도록 준비합니다.
이제 조사한 내용을 바탕으로 최종 후보를 정리합니다.
여기서 중요한 것은 마음에 드는 매물 하나만 들고 가지 않는 것입니다.
최종 후보를 선택한 이유와, 그 매물을 매수하지 못했을 때의 대안까지 함께 준비해야 합니다.
좋은 매물이라고 생각했더라도 먼저 거래될 수 있고, 가격이나 잔금 일정이 맞지 않을 수도 있습니다.
추가로 확인하는 과정에서 예상하지 못한 문제가 발견될 수도 있겠죠.
대안이 없다면 이런 상황에서 조급해지기 쉽습니다.
반면 비교 가능한 후보가 있으면, 내 기준에 맞지 않는 조건까지 무리해서 받아들이지 않을 수 있습니다.
대안은 단순히 개수를 채우기 위해 고르는 것이 아닙니다.
같은 단지의 다른 매물이나 경쟁 단지의 매물 나아가 다른 지역의 유사 투자금으로 할 수 있는 것들까지
실제로 매수를 검토할 수 있는 후보로 준비하면 됩니다.
매물 코칭을 받을 때는 후보별 정보를 같은 형식으로 정리해 가면 좋습니다.
매물 코칭에서도 이 집 사도 될까요?라는 질문을 넘어설 수 있습니다.
저는 A매물을 1순위로 봤습니다. B매물보다 이 점이 좋고, 총비용은 이 정도 차이가 납니다.
다만 이 부분에서 000이 우려됩니다. 어느 가격과 조건까지 매수를 검토할 수 있을까요?
이처럼 내 판단과 근거가 있어야 코칭을 통해 보완할 지점도 선명해집니다.
최종 후보라고 해서 반드시 매수해야 하는 것은 아닙니다.
원하는 가격과 조건이 맞지 않으면 대안을 검토하거나 기다리는 것도 선택입니다.
전수조사로 후보를 찾고
현장에서 상태를 확인하고
경쟁 단지와 비교한 뒤, 대안까지 준비하는 것.
이 과정은 결국 내가 왜 이 매물을 선택하는지 스스로 설명할 수 있도록 만드는 과정입니다.
이를 토대로 내가 튜터님께도 혹은 멘토님께도 가치를 말할 수 있을 때 그 때 매수가 확실하고
나중에 물건을 운영하는 과정에서도 더더욱 단단해질 수 있는 것 같습니다.
이렇게 매물을 살펴보고 투자하기까지,
제가 고민하고 경험했던 과정을 정리해 봤습니다.
물론 저도 이 모든 과정을 완벽하게 해낸 것은 아닙니다.
충분히 확인하지 못한 부분도 있었고, 혼자서는 판단하기 어려운 순간도 있었습니다.
그때마다 튜터님과 동료들의 도움을 받았습니다.
저 역시 이런 상황에서는 어떻게 해야 하나요?라는 기초적인 질문을 하며
그간 배웠던 것들을 적용하지 못했습니다.
그리고 그 과정들을 제가 생각해보고 혹은 동료들 그리고 튜터님께서 도와주시면서 해결해갔습니다.
아직 부족한 제가 이 글을 쓰는 이유는
경험을 정리하지 않고 넘어가면 무엇을 배웠고 무엇이 부족했는지 놓칠 것 같았기 때문입니다.
글로 적다 보니 당시의 선택을 다시 돌아보게 됩니다.
어떤 근거로 판단했는지,
어디에서 도움을 받았는지,
다음에는 무엇을 더 확인해야 할지도 아주 조금은 보입니다.
저는 매수에서 멈추지 않고 매수한 물건을 잘 운용하고 매도까지 책임질 수 있는 투자자가 되고 싶습니다.
이번 정리가 그 과정의 한 걸음이 되었으면 합니다.
매물을 보며 비슷한 고민을 하고 계신 분들께도 이 글이 작은 도움이 되었으면 좋겠습니다.
직접 조사하고, 비교하고, 판단의 근거를 적어 보면서 내가 아는 것과 더 확인해야 할 것을 구분해 보셨으면 합니다.
그렇게 쌓은 경험이 다음 선택의 근거가 되어 줄 것 같습니다.
제가 공유한 과정도 각자의 상황에 맞게 적용하고 보완해 보세요.
그렇게 2율의 매물 터는 방법’에서 출발해,
자신만의 판단 기준이 담긴 ‘OO님의 매물 터는 방법’으로 발전시켜 나가셨으면 좋겠습니다.
저도 계속 배우고 실천하며, 그 과정을 함께 나누겠습니다.
그럼 오늘의 나눔글은
여기까지!!
아디오~~~쓰🫡
