https://youtu.be/p0iXbpSQcks?si=8wGwvUogcDJGo39q
"심상치 않은 부동산 시장" 끝이 보이지 않는 전월세 대란과 토허제로 알 수 있는 앞으로의 시장 흐름 (주간머니이슈_부동산편)
1.토허제신청 강북,서남권 5개월만에 증가
2.토지거래허가건수 - 거래량의 선행지표라서 의미 있음
3.9월은 8월보다 아파트거래량이 늘어날수 있겠구나 생각할수 있다.
4.거래량 중요한 이유 - 8월에 반으로 줄었다가 9월에 늘었으니까 반등할 것으로 예측 가능하다
5.거래량과 중요한게 ‘매물수’
4가지 경우의 수
1)거래량 느는데 매물 수 준다
-매도자 우위. 매매 난이도 높다. 집사기 빡센 시기(올해 1,2월)
2) 거래량 느는데 매물 수도 여전히 많다
-눈치보고 있는 상황. 매매 난이도 높지 않다. 하지만 기간 길어지고 서서히 거래량 늘면 매도인 우위
3) 거래량 주는데 매물수 주는 경우
-시장 눈치보는 경우
-한참 상승장인데 거래일어나서 매물이 없다. 매물이 없으니까 거래도 일어나기 힘든 경우.
-이럴때 조심해야한다. 사람들 조급해지기 때문. 터무니없는 호가에 거래할 경우. 추후 상승장 왔을때 시세차익 폭 작아짐. 이후 하락장 왔을때 조금만 떨어져도 내가 산 가격됨.
*굉장히 조심할 필요 있음.
거래량 주는데 신고가 찍는 경우. 주의필요.(ex 이집말고 다른집도 살수 있어 라고 접근)
4) 거래량 주는데 매물수 느는경우
-철저히 하락장. 6개월 지속되면 침체기가 되고 침체기 되면 거래가 아예 안됨. 이상태 조금 조금씩 늘어나면 상승 전환되는 경우 많다. 22년말 23년초. 포인트 잘 알아둬라
지금은? 거래량 줄고 매물수 늘었음
이기간 오래되면 침체기가 될수 있음.
하지만 너나위님은 침체기가 오래갈것 같지 않다고 생각하심. 왜? 전월세 대란 때문.
포인트 - 토허제 거래건수 늘어나서 거래량이 올라온 경우. 거래량이 다시 회복이 되는지 잘봐야한다. 거래량 늘어나면 매물수 줄어들면서 분위기가 바뀔수 있음. ‘아 그때가 기회였는데..’할수도 있음.
다만 타이밍 맞추려고 하지말고 내집마련 기준을 잡고 하면 된다.
더 중요한 포인트 - 서울 외곽 많이 오름. 그럼 사람들이 부담 느끼고 분위기 안좋아졌다고 말함.
반대로 가격이 오르지 않은 서울 인접한 경기도 지역 가격 오르지 않았는데 전월세 대란 똑같다. 서울 매매할수없고 전월세 거주하기 싫은 사람들 경기도 외곽으로 눈을 돌릴수있다. 면밀하게 보아라.
즉,2026년 상급지는 멈춰있고 하급지가 키맞추기 현상을 보여줌.
한걸음 물러서서보면 서울은 멈춰있고 경기도 외곽은 키맞추기를 한다. 25년 강남 3구 위주로 많이 오름 서울 외곽은 멈춰잇엇음. 동심원이 하나씩 순서대로 올라옴. 경기외곽 지역은 또다른 움직임을 보여줄수있다.
[투자관점]
-매물수와 거래량 등을 주기적으로 확인하면서 시장분위기를 체크
-경기도 외곽까지 흐름이 오는지 체크
[내집마련 관점]
-매물수와 거래량을 확인하되 타이밍을 맞추는것보다 내집마련 기준을 잡고 간다
-매물수 늘고 거래량 줄고 있는 상황이 오래된다면 하락장이 된다. 지금처럼 거래량 줄고 매물수 늘고 있다면 상급지로 갈아타기 좋은 시기
[스터디 관점]
-급지별 거래량+매물수 등을 체크해가면서 시장 분위기를 가늠해보기
-실제 거래량이 줄고 매물수 늘어난 곳들 전임을 통해 가격조율 될 수 있는지 확인해보기
