월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 노원구 중계 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 중랑구 면목 |
세 번째 후보 지역 | 서울시 중랑구 신내 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 나의 예상 매수가는 보금자리론(생애최초·신혼)을 활용한 6억 이하다. 이 예산으로 서울 안에서 소형 아파트를 살 수 있으면서, 강남·시청·여의도까지 모두 1시간 안에 갈 수 있고 내 직장까지도 1시간 이내인 지역을 기준으로 골랐다.
노원구 중계(중계무지개2단지)는 대단지이고 학원가가 크게 형성되어 있다는 점에서, 중랑구 면목(면목한신)은 편의시설이 많고 도심 접근이 좋다는 점에서 후보로 정했다. 중랑구 신내(신내6단지시영)는 면목보다 연식이 좋은 단지를 같은 구 안에서 비교해보기 위해 추가했다. 첫 번째 단지 비교는 후보 단지 2곳이 있는 중랑구로 진행했다.
처음에는 "6억으로 서울에서 살 수 있는 곳이 있을까?" 싶었는데, 기준을 세우고 찾아보니 선택지가 생각보다 있었다. 같은 가격대라도 지역마다 강점이 확연히 달라서, 결국 비교를 해봐야 답이 나온다는 걸 느꼈다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 중계무지개2단지
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울 노원구 중계동
- 연식: 1991년
- 세대수: 2,433세대
- 평형 : 17평 (전용 12평) / 복도식 / 방2화1
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) — A
- 강남역까지 직선거리: 16.6km
- 강남역까지 소요시간: 50분 (1회 환승, 역까지 도보 4분)
- 시청역까지 소요시간: 46분 (2회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 59분 (1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 내 직장 58분 (1회 환승) / 자차 35분 · 배우자: 사업 준비 중으로 해당 없음 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) — A
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1개, 대형마트 4개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) — C
- 중학교 학업성취도: 중원중 79%
- 학원가 유무 있음 (54개)
3) 가격
- 평형 정보: 17평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5.7억 (매물 5.5~6.0억)
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5.8억
4)가치평가 및 결론
교통 A · 환경 A · 학군 C
역까지 도보 4분으로 가깝고, 강남까지 50분이라 업무지구 접근은 무난하다. 다만 강남역까지 직선거리가 16.6km로 면목한신보다 멀고, 시청은 두 번 갈아타야 한다.
백화점 1개, 대형마트 4개로 생활 편의는 충분하다. 학원가가 54개로 크게 형성되어 있지만, 가장 가까운 중학교 학업성취도는 79%로 기대보다 낮았다.
2,433세대 대단지이고 1991년식으로 면목한신보다 연식도 조금 낫다. 호가 5.7억이 최근 실거래가(5.8억)보다 낮아 가격 매력도 있다. 다만 전화임장한 매물 두 곳 모두 수리가 안 된 상태라 수리비를 함께 계산해야 한다.
단지 2. 면목한신
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울 중랑구
- 연식: 1987년
- 세대수: 1,362세대
- 평형 : 18평 (전용 13평) / 주상복합식 / 방2화1
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 10.8km
- 강남역까지 소요시간: 51분 (1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 42분
- 여의도역까지 소요시간: 59분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 내 직장 60분 (1회 환승) / 자차 30분 · 배우자: 사업 준비 중으로 해당 없음 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1개, 대형마트 6개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 휘경여중 86%, 전농중 81%
- 학원가 유무 있음 (38개)
3) 가격
- 평형 정보: 19평 (18평 매물이 인기,가격이 더 높음)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6억 (18평) / 5.5~5.8억 (19평)
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5.5억
4) 가치평가 및 결론
교통 A · 환경 A · 학군 B
강남역까지 직선거리 10.8km로 물리적 위치가 서울 중심에 더 가깝다. 강남은 51분으로 중계무지개2단지와 비슷하고, 시청까지는 환승 없이 42분이라 도심 접근은 더 좋다.
백화점 1개, 대형마트 6개로 생활 편의시설이 넉넉하고, 80%대 중학교가 가까워 학업성취도는 중계무지개2단지보다 높다. 학원가는 38개로 중계보다 작지만 충분히 형성되어 있다. 1,362세대로 단지 규모도 안정적이다.
현재 호가가 같은 평형 전고점을 넘어선 상태라, 이전 실거래가보다 비싸게 사지 않도록 가격 협상이 중요하다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기>
비교평가 결론 :
1등 단지(잠정): 면목한신
두 단지 모두 교통 등급이 A, 환경 등급도 A로 같았다. 강남까지 소요시간도 50분과 51분으로 거의 차이가 없다. 그래서 세부 항목을 더 들여다봤다.
면목한신은 강남역 직선거리가 10.8km로 중계무지개2단지(16.6km)보다 6km 가까워 물리적 위치가 더 좋고, 시청까지 환승 없이 갈 수 있다. 학군도 가장 가까운 중학교 학업성취도가 80%대로 중계(79%)보다 높아 등급이 B로 한 단계 위다. 교통의 물리적 위치와 학군에서 앞서는 면목한신을 1등으로 잠정 결정했다.
중계무지개2단지는 세대수(2,433세대), 연식, 학원가 규모, 가격 면에서 강점이 있어 차이가 크지 않은 2등이다.
다만 신내6단지시영은 아직 결론이 확정적이지 않다. 가까운 백화점이 없어 환경이 B등급이 되어 매물 비교에서 뺐지만, 용적률 187%·건폐율 20%로 단지가 쾌적하고 재건축 측면에서도 좋아 보인다. 학군도 크게 떨어지지 않아, 이대로 후보에서 빼는 것이 맞는지 한 번 더 검토가 필요하다.
나의 생각과 느낀점 :
두 단지는 등급표로만 보면 거의 비슷해서, 처음에는 어느 쪽이 더 낫다고 말하기 어려웠다. 그런데 직선거리, 환승 횟수, 학업성취도처럼 세부 숫자를 하나씩 비교하니 차이가 보이기 시작했다. 같은 A등급 안에서도 우열이 있다는 걸 처음 알았다.
솔직히 대단지와 큰 학원가를 갖춘 중계에 마음이 더 갔다. 하지만 학원가가 크다고 가까운 중학교의 학업성취도가 꼭 높은 건 아니었다. 이름값이나 분위기가 아니라 기준으로 판단해야 한다는 걸 다시 느꼈다.
면목한신은 19평 1층 매물이 5.5억에 공실·깨끗한 상태로 나와 있어 예산 안에서 현실적인 선택지가 있다. 반대로 6억을 넘길 수 있다는 매물도 있어서, 보금자리론 집값 기준(6억 이하)을 꼭 지키며 골라야겠다. 이번 주 임장에서 두 단지의 역까지 직접 걸어보고 단지 분위기를 확인해 최종 1등을 정하려고 한다.
신내6단지시영을 환경 B등급으로 매물 비교에서 뺐지만 여전히 헷갈린다. 용적률 187%·건폐율 20%로 낮아 단지 쾌적성과 재건축 가능성이 좋아 보이고, 학군도 크게 뒤처지지 않는다. 백화점이 없다는 입지상의 단점을 용적률·건폐율 같은 상품성(미래 가치)이 어느 정도까지 상쇄할 수 있을까? 첫 집을 실거주 목적으로 고를 때 이런 요소를 어디까지 판단 기준에 넣어야 하는지 의견을 듣고 싶다.
