안녕하세요
하루하루 몰입하는 투자자
하몰이입니다.
서울/경기 규제지역을 임장하다보면
심심치않게 보는 혹은 듣는 물건이 있습니다.
“임대사업자”
임대사업자란 무엇인가?
임대사업자는 공공주택사업자가 아닌 사람이 1호 이상의 민간임대주택을 취득해 임대사업을 할 목적으로 등록한
주택이 있는 사람을 의미합니다. 임대의무기간은 6년(단기) 또는 10년(장기)으로 구성되어 있어요.
(과거에는 4년, 8년도 존재했으나 2020년 8월 18일 이후로 개정되어 사라짐)
즉, 현재 시장에는 6년, 8년, 10년짜리 임대사업자 물건이 존재합니다.
임대사업자란 어떤 혜택이 있는가?
임대사업자는 공시지가 6억이하(지방 3억)이면서
임대료를 8~10년간 5% 증액제한 유지할 경우,
양도세/종부세/취득세/재산세/소득세 혜택이 존재합니다.
# 양도세
- 8년 이상 임대시 장특공제율 50%, 10년이상 70%
- 다주택자 중과배제 (= 조정지역 주택매도시 20~30% 중과x)
- 거주주택 비과세 특례 (1회, 2주택자가 2년이상 거주한 주택 5년이내 매도시 1세대 1주택 비과세혜택 적용)
# 종부세
- 보유중인 임대주택은 공시지가를 종부세 합산X
(18.9.14 이후 취득한 경우에는 제외)
# 취득세
- 전용 60㎡ 이하 100% 면제 (200만원 초과시 85%)
- 전용 60 ~ 85㎡ 50% 감면
# 제산세
- 전용 40㎡ 이하 100% 면제
- 전용 40 ~ 60㎡ 75% 감면
- 전용 60 ~ 85㎡이하 50% 감면
여기서 이번 세제개편안을 통해 바뀐 것은 무엇일까요?
2026년 발표한 개편안에서는 “양도세”를 건드립니다.
무엇이 어떻게 바뀌었는가?
임대사업자가 내야할 양도세 중에서 가장 영향을 주는 2가지를 이야기해보면,
크게 “장기보유특별공제”와 “양도세중과” 관련 항목에서 혜택을 줄였습니다.
| 2027년 | 2028년 | 2029년 |
장특공제 (%) | 임대기간에 따라 상이 8년(50%) , 10년(70%) | 30%로 축소 | 폐지 |
양도세 중과(%) | 중과 배제 | 기본세율 + 10~15% 중과 (2주택 10% , 3주택 15%) | 기본세율 + 20~30%중과 (2주택 20% , 3주택 30%) |
① 장특공제 (50~70% → 30% → 폐지)
② 양도세 중과 (0% → 10~15% → 20~30% 중과적용)
즉, 28년도부터 순차적으로 “매도”로 인한 세금혜택이 대폭 감소하였습니다.
실제로 고가주택의 케이스로 계산해보면 눈에 보이는것보다 더더욱 큰 금액을 확인할 수 있는데요,
20억짜리 아파트를 보유한 임대사업자로 예를 들어보겠습니다.
강남구 일원동에 “까치마을”을 보유한 2주택 임대사업자가
2018년 6억에 매수하여 8년보유를 마친후 20억에 매도를 한다고 가정해보겠습니다.
- 27 ~ 29년도 시뮬레이션 (매도가격 유지가정, 기본공제 250만원 계산배제)
| 27년 | 28년 | 29년 |
장특공제율(%) | 50% (8년) | 30% | 0% |
양도세중과율(%) | 0% | 10% | 20% |
양도차익(억) | 14억 | 14억 | 14억 |
장특공제(억) | 14억 X 50% = 7억 | 14억 X 30% = 4.2억 | 0억 |
과세표준 (억) (양도차익 - 장특공제) | 7억 | 9.8억 | 14억 |
세율 (%) | 42% (5~10억구간) 누진공제 3,594만원 | 42% (5~10억구간) 누진공제 3,594만원 | 45% (10억초과) 누진공제 6,594만원 |
양도세 (과세표준 X 세율) - 누진공제 | 7억 X 42% - 3,594만원 = 2.58억 | 9.8억 X (42 + 10% 중과) - 3,594만원 = 4.74억 | 14 X (45 + 20% 중과) 8.84억 |
지방소득세 (양도세 10%) | 2,580만원 | 4,740만원 | 8,840만원 |
총 세금 | 2.838억 (약 2.84억) | 5.21억 (약 5.21억) | 9.724억 (약 9.72억) |
최종 수익 | 14억 - 2.84억 = 11.16억 | 8.79억 | 4.28억 |
8.3 세제개편안으로 11.16억 → 7.8억 → 4.28억
즉, 27년까지 매도하지 않고 28/29년에 매도할수록 3.3~7억 정도의 수익금 차이가 발생합니다.
3주택자라면.. 양도세 중과가 28년(20%) / 29년 (30%)가 적용되므로 수익이 더 감소합니다.
좋은 시기에 혜택을 받기위해 등록한 임대사업자임에도
이번 세제개편안으로 인해 억대 단위의 세제혜택을 못받게 되는 것이죠.
이러한 계산으로 인해 현장에서는
임대사업자의 물량을 심심치않게 볼 수 있습니다.
(직접 계산해보기)
얼마나 많은 물량이 있을까?
수익이 급격하게 줄어드는 28년까지는 시간이 많이 남아있기에
아직까지는 엄청난 급매가 나오지는 않겠지만
한 편으로는 기회가 될 수 있습니다.
그렇다고,
“28년까지 기다리면 되겠구나!” 가 아닙니다.
서울 기준, 28년도까지 임대기간이 말소되는
임대아파트 물량은 아래와 같습니다.
▪️ 2026년 → 2만 4,267호
▪️ 2027년 → 1만 375호
▪️ 2028년 → 1만 1,071호
3년간 총 4만 5,713호
3년간 서울시 공급물량 약 4만 3천호
3년간 서울시 적정 공급물량 약 15만호
9만호(공급) < 15만호(수요)
즉, 임대사업자 물량이 나오더라도
여전히 공급이 부족한 것도 팩트입니다.
어떻게 해야할까?
본인의 자산을 점검하고 감당가능하다면
나의 예산에서 가장 좋은 것을 선택하세요.
다만, 현장에서 “임대사업자” 물건을 만나게 되면
왜 파는지 꼭 물어보세요, 빈틈의 기회가 될 수 있습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
