내집마련 보고서 PART 2. 단지 비교
1. 후보지역과 평촌을 고른 이유
| 구분 | 지역 |
|---|---|
| 첫 번째 후보 | 평촌 |
| 두 번째 후보 | 구리 |
| 세 번째 후보 | 산본 |
매매가 6억원 이하에서 평촌, 구리, 산본을 후보로 정했습니다. 그중 교통·직장·환경·학군을 종합해 평촌을 먼저 살펴보기로 했습니다. 원하는 평형부터 고르기보다 예산 안에서 더 나은 입지를 찾는 데 집중했습니다.
교통은 강남역 접근성을 중심으로 평가했습니다. 아래 이동시간은 두 단지 모두 10월 21일 오전 8시 35분 출발, 지하철 중심 경로로 맞췄고, 대기·도보·환승을 포함한 출발부터 도착까지의 시간입니다. 직선거리는 단지 대표 주소와 강남역 주소의 좌표로 계산한 근삿값입니다.
2. 평촌의 두 단지 비교
단지 1. 은하수·샛별5·6단지
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 안양시 동안구 비산동
- 연식·규모: 1992년 11월 / 네이버 묶음 3,227세대
- 비교 주택: 샛별6단지 609동 / 공급 48.13㎡·전용 35.1㎡ / 복도식 / 방 2개·욕실 1개
여러 단지가 함께 표시되어 있어 실제 매물과 시세는 샛별6단지를 기준으로 맞췄습니다. 샛별6단지만의 세대수는 2,511세대입니다.
2) 가치평가
교통 — A
강남역 직선거리 약 13.3km
강남역 52분 / 시청역 65분 / 여의도역 64분
본인 직장 삼성역 58분 / 배우자 해당 없음
강남역 경로: 범계역 4호선 → 사당역 2호선 환승
환경 — A−
반경 3km: 백화점 1개, 대형마트 4개
아파트 밀집, 빌라 혼재 없음. 중앙에 공원이 있어 주거 분위기가 좋았음
비선호시설 있음: 안양열병합발전소 약 1.5km, 자원회수시설(소각장) 약 1.4km
안양교도소는 약 3.1km로 3km 경계 부근
학군 — B
배정 중학교: 부림중 / 학업성취도 89.7%
평촌 학원가 317개 / 학원가사거리까지 도보 1.4km·26분
3) 가격
- 확인한 호가: 5억6,000만원 / 609동 4층 / 남향
- 최근 확인한 실거래: 5억2,000만원 / 2026.10.01 / 5층 / 48타입
- 입주: 2027.03.26 협의 / 샷시 포함 수리 매물로 표시
샛별6단지 위치·시세
4) 가치평가 및 결론
강남역까지 1시간 안에 갈 수 있고, 아파트가 모여 있어 생활하기 좋은 곳이라고 느꼈습니다. 범계역 상권을 함께 이용하면서도 중앙 공원 덕분에 목련보다 조용하고 쾌적한 분위기가 마음에 들었습니다. 다만 발전소와 소각장이 가까워 편의시설만으로 환경을 판단해서는 안 되겠다고 생각했습니다.
방이 2개라는 점은 실제 거주에 장점이지만, 입지의 가치는 목련과 따로 비교해야겠습니다. 강남역과 학원가 접근성은 목련보다 떨어지고, 확인한 호가는 최근 거래보다 4,000만원 높았습니다.
단지 2. 목련2단지
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 안양시 동안구 호계동, 동안로 102
- 연식·규모: 1992년 3월 / 994세대 / 9개동
- 비교 주택: 204동 / 공급 46.27㎡·전용 34.44㎡ / 복도식 / 방 1개·욕실 1개
2) 가치평가
교통 — A
강남역 직선거리 약 13.8km
강남역 46분 / 시청역 60분 / 여의도역 58분
본인 직장 삼성역 52분 / 배우자 해당 없음
강남역 경로: 범계역 4호선 → 사당역 2호선 환승
환경 — A−
반경 3km: 백화점 1개, 대형마트 4개
아파트 밀집, 빌라 혼재 없음. 범계역 상권이 가까워 편리하지만 조금 시끄럽게 느껴졌음
비선호시설 있음: 안양열병합발전소 약 1.3km, 자원회수시설(소각장) 약 1.3km, 안양교도소 약 2.2km
학군 — A
배정 중학교: 범계중 / 학업성취도 93.1%
평촌 학원가 317개 / 학원가사거리까지 도보 950m·16분
3) 가격
- 확인한 호가: 5억6,000만원 / 204동 1층 / 남동향
- 최근 확인한 실거래: 5억5,000만원 / 2026.10.08 / 3층 / 46타입
- 입주: 2027.06.17 협의 / 보증금 1,000만원·월세 70만원 표시
목련2단지 위치·시세
4) 가치평가 및 결론
범계역과 가까워 강남역까지 샛별보다 6분 빨랐습니다. 직선거리는 조금 더 멀지만 실제 이동시간은 짧아, 수도권에서는 물리적인 거리보다 대중교통 접근성이 중요하다는 말을 체감했습니다. 범계중의 학업성취도가 더 높고 학원가까지 걷는 시간도 10분 짧았습니다.
생활 편의시설은 가까웠지만 상권 쪽 소음 때문에 주거 분위기는 은하수 쪽이 더 좋았습니다. 발전소·소각장·교도소도 함께 고려해야겠습니다. 입지에서는 목련을 우선 살펴보되, 이 매물은 1층·방 1개라는 조건과 기존 임대차, 입주 시점, 리모델링 비용을 확인한 뒤 판단하겠습니다.
3. 단지 비교표
편의시설은 반경 3km의 롯데백화점 평촌점 1개와 홈플러스 평촌점·이마트 평촌점·이마트 안양점·롯데마트 의왕점 4개를 셌습니다. 시설 거리는 대표 주소 기준 직선거리이며, 학원 317개는 두 단지가 함께 이용하는 평촌 학원가 전체의 집계입니다. 호가와 실거래는 10월 18일에 확인한 내용입니다.
비교평가 결론
확인한 두 매물의 호가는 모두 5억6,000만원이었습니다. 입지의 가치는 강남역 접근성과 학군, 학원가 접근성에서 앞선 목련2단지가 더 좋다고 판단했습니다. 두 단지의 교통 등급은 같아도 실제 이동시간에는 차이가 있었습니다.
직접 걸었을 때 마음에 들었던 곳은 중앙에 공원이 있는 은하수였습니다. 하지만 개인적으로 좋아하는 분위기와 시장이 평가하는 가치를 구분해 보려고 합니다. 목련을 우선 검토하되, 비선호시설과 개별 매물의 층·방 수·임대차·입주 조건까지 함께 비교하겠습니다.
나의 생각과 느낀점
처음에는 예산 안에서 어느 정도 크기의 집을 살 수 있는지가 먼저 보였습니다. 이번에는 평형보다 교통·직장·환경·학군을 먼저 놓고 보니, 같은 동네의 비슷한 가격인 집도 다르게 보였습니다. 같은 역을 이용한다고 교통이 같지 않았고, 같은 학원가를 이용해도 걸리는 시간은 달랐습니다.
현장에서 좋게 느낀 분위기도 중요하지만, 결국 교/직/환/학을 확인해야 한다는 점을 배웠습니다. 앞으로도 느낌만으로 결정하지 않고 같은 기준으로 단지를 비교한 뒤, 그 안에서 가격과 거주 조건이 맞는 매물을 찾겠습니다.
