안녕하세요
나의 성장을 넘어 누군가의 삶에 빛을 더하는 골드트윈입니다.
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며칠 전 눈에 들어오는 부동산 기사가 하나 있었습니다.
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서울 아파트 거래량이 줄고 매물은 늘었으며 강남3구의 가격도 하락하고 있다는 내용이었습니다. 서울 아파트 매물은 연초 약 5만7000건에서 약 7만4000건으로 늘었고 9월 강남구는 -1.65%, 서초구 -1.25%, 송파구 -0.45%를 기록했습니다.
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기사에 나온 숫자만 보면 서울 집값 상승세가 한풀 꺾였다는 생각이 들 수 있습니다.
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그런데 기사를 읽으면서 궁금한 점이 생겼습니다.
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강남의 비싼 아파트 가격이 내려가는 것이 우리가 실제로 내 집 마련을 고민하는 가격대의 집값도 내려간다는 의미일까?
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그래서 강남3구뿐 아니라 다른 지역과 가격대까지 함께 확인해봤습니다.
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강남3구가 내려간 것은 맞았습니다
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먼저 기사에서 이야기한 강남권의 하락은 실제로 확인됩니다. 10월 둘째 주에도 강남구는 -0.35%, 서초구 -0.27%, 송파구 -0.21%를 기록하며 강남3구 모두 약세를 이어갔습니다.
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고가주택에서는 세 부담에 대한 우려와 대출 규제 등이 겹치며 거래가 위축되는 모습도 나타났습니다. 25억원을 초과하는 서울 아파트의 거래 비중은 지난해 10·15 대책 전 8.3%에서 올해 8월 이후 5.8%까지 낮아졌습니다.
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여기까지만 보면 집값 과열이 진정되고 있다는 기사 내용과 크게 다르지 않습니다.
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하지만 같은 시기의 다른 지역을 보면 분위기가 달랐습니다.
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강남3구가 모두 하락했던 10월 둘째 주에도 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.16% 상승했습니다. 중랑구 0.42%, 성북구 0.41%, 서대문구 0.40%, 도봉구 0.39%, 노원구 0.37% 등 상대적으로 가격이 낮은 지역에서는 오히려 상승세가 나타났습니다.
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강남이 내려가고 있었지만 서울의 모든 집값이 함께 내려가고 있는 것은 아니었습니다.
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수요는 더 낮은 가격대로 이동하고 있었습니다
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가격대별 거래를 확인하니 강남3구의 하락과는 또 다른 모습이 보였습니다.
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서울 아파트 거래에서 9억원 이하가 차지하는 비중은 올해 5월 44.8%에서 8월 52.3%, 9월에는 59.8%까지 높아졌습니다. 서울에서 거래되는 아파트 10채 중 6채 가까이가 9억원 이하였던 것입니다.
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고가 아파트의 거래가 줄어드는 동안 실제 매수 수요는 상대적으로 자금 부담이 적은 가격대로 이동하고 있었습니다.
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그런데 더 눈에 들어온 것은 가격이었습니다.
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수요가 낮은 가격대로 이동했다고 해서 그 가격대의 집을 더 싸게 살 수 있었던 것은 아니었습니다.
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6억원 초과 9억원 이하 아파트의 신고가 거래 비중은 올해 1월 15.6%에서 8월 31.4%까지 높아졌고 9월에도 29.7%를 기록했습니다. 9월에는 이 가격대에서 거래된 592건 가운데 176건이 이전 최고가격을 넘어선 거래였습니다.
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이 수치를 보니 시장의 수요가 사라졌다기보다 실제로 살 수 있는 가격대로 이동하면서 그 가격대의 가격을 밀어 올리고 있는 모습에 더 가까워 보였습니다.
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현재 서울에서는 15억원 이하 주택의 주택담보대출 한도가 최대 6억원인 반면 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 제한됩니다. 자금이 한정된 실수요자라면 상대적으로 대출을 더 활용할 수 있는 가격대에 관심이 몰릴 수밖에 없습니다.
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강남의 고가 아파트가 내려간다고 해서 그 수요가 모두 사라지는 것은 아닙니다. 일부 수요는 조금 더 낮은 가격대와 지역으로 이동하고 있었고 그곳에서는 오히려 신고가 거래가 늘고 있었습니다.
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내 집 마련을 준비하는 사람에게는 강남의 하락보다 내가 실제로 살 수 있는 가격대가 어떻게 움직이고 있는지가 더 중요한 이유입니다.
집값이 잡혔다는 말보다 내가 살 가격대를 봐야 합니다
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처음 기사를 봤을 때는 강남3구가 하락하고 서울의 매물이 늘었다는 숫자가 먼저 눈에 들어왔습니다. 하지만 지역과 가격대를 나눠서 확인해보니 제가 내 집 마련을 한다면 실제로 마주하게 될 시장은 조금 달랐습니다.
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강남의 30억, 40억원대 아파트가 내려가고 있어도 내가 살 수 있는 6억, 8억, 10억원대 아파트는 오를 수 있습니다. 실제로 최근에는 상대적으로 낮은 가격대로 거래가 몰리고 그 안에서 신고가 거래도 늘어나고 있었습니다.
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상급지의 가격이 내려가는 것과 내가 살 수 있는 집의 가격이 내려가는 것은 다른 이야기입니다.
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그래서 서울 집값이 잡혔다는 기사만 보고 내 집 마련을 조금 더 미뤄도 되겠다고 생각하는 것은 조심할 필요가 있습니다.
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물론 집을 지금 당장 사야 한다는 이야기는 아닙니다. 각자의 자금 상황도 다르고 원하는 지역과 거주 계획도 다르기 때문에 내 집 마련의 시점은 사람마다 다를 수밖에 없습니다.
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다만 기다리기로 했다면 기사에서 말하는 서울 집값이 아니라 내가 실제로 보고 있는 시장도 함께 확인해야 합니다.
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내가 살고 싶은 지역의 최근 실거래가는 어떻게 움직이고 있는지, 매물은 늘고 있는지, 호가는 실제로 조정되고 있는지 살펴봐야 합니다. 무엇보다 내 예산으로 살 수 있는 아파트의 가격이 내려가고 있는지 확인해야 합니다.
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부동산 기사에서는 서울 전체의 움직임을 하나의 숫자로 보여주는 경우가 많습니다. 시장의 큰 흐름을 보는 데는 도움이 되지만 그 숫자가 내가 사려는 집의 움직임까지 그대로 보여주지는 않습니다.
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내 집은 서울 평균 가격으로 사는 것이 아닙니다.
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이번에도 집값 과열을 잡았다는 기사에서 시작했지만 조금 더 내려가 보니 강남3구는 하락하는 동안 상대적으로 가격이 낮은 지역은 오르고 있었고 실제 수요가 몰리는 가격대에서는 신고가 거래까지 늘어나고 있었습니다.
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기사의 내용이 틀렸다는 이야기는 아닙니다. 다만 그 기사가 보여주는 시장과 내가 내 집 마련을 해야 하는 시장이 다를 수 있다는 점은 확인해야 합니다.
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그래서 집값이 잡혔다는 기사를 보고 마음을 놓기 전에 내가 살 수 있는 가격대와 내가 원하는 지역의 가격부터 직접 확인해보셨으면 합니다.
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서울 전체의 집값이 어떻게 움직이는지도 중요하지만 내 집 마련의 시기를 결정할 때는 결국 내가 살 수 있는 집이 지금 어떻게 움직이고 있는지가 더 직접적인 기준이 됩니다.
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긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
