안녕하세요. 성공루틴입니다.
“지금이라도 팔아야 할까요? 아니면 조금 더 기다려야 할까요?”
최근 회사 동료에게 들은 질문입니다.
주식에 관한 이야기였지만,
이 질문을 듣는 순간 요즘 부동산 시장을 바라보는 분들의 마음도
크게 다르지 않겠다는 생각이 들었습니다.
미국 물가 지표에 흔들리는 금융시장, 줄어드는 서울 아파트 거래량, 쌓여가는 매물들.
그런데 실제 시장은 이상 현상이 보입니다
어떤 아파트는 매물이 쌓이고 가격을 2~3억 원씩 낮추는데,
어떤 아파트는 여전히 신고가가 나옵니다.
같은 서울인데 왜 이렇게 다른 걸까요?
최근 많은 분들이 너나위님의 주간 머니 이슈를 보고 계실거라고 생각 합니다
-못보셨다면 한번 보세요~~ [링크]
지금 우리에게 필요한 것은 시장이 오를지 내릴지 맞히는 능력이 아니라,
시장이 달라져도 스스로 판단할 수 있는 기준이기 때문인데요
오늘은 동료의 질문에서 출발해 최근 시장에서 발견한 변화와
우리가 어떤 기준으로 투자해야 할지 이야기해 보겠습니다.
1. “팔까요, 기다릴까요?” 그런데 왜 샀는지는 알고 있을까요?
작년 주식시장이 오를 때만 해도 동료는 이렇게 이야기했습니다.
“너무 많이 오른 거 아니야?”
그런데 주가는 계속 올랐습니다.
처음에는 관망하던 동료도 '진짜 계속 오르네?' 하는 마음이 들었고,
결국 올해 상반기 반도체 비중을 크게 두고 투자를 시작했습니다.
6~7월 주가가 크게 올랐을 때는 더 오를 것 같아 팔지 못했습니다.
반대로 하락이 시작되자 다시 오를 것이라 기대하며 기다렸습니다.
그러다 미국 CPI 발표 이후 시장이 크게 흔들리자 주변 사람들에게 묻기 시작했습니다.
“지금이라도 팔아야 할까요?”
“기다리면 다시 오를까요?”
그 이야기를 들으며 이런 생각이 들었습니다.
'누군가 기다리라고 해서 기다렸는데,
또 떨어지면 그때는 어떻게 해야 할까?'
물론 저 역시 앞으로 주가가 어떻게 될지 알 수 없습니다.
다만 아쉬웠던 것은 가격이 하락했다는 사실보다,
매수하기 전에 두 가지를 충분히 고민하지 못했다는 점이었습니다.
① 나는 왜 이 자산을 샀는가?
② 어떤 상황이 되면 팔 것인가?
이 두 가지가 정해져 있지 않으면 가격이 오를 때도,
떨어질 때도 불안할 수밖에 없습니다.
누군가의 확신을 빌려 투자하면 그 사람의 생각이 달라질 때마다
나의 판단도 흔들리기 때문입니다.
부동산도 마찬가지라고 생각합니다
누군가 좋다고 해서 매수한 아파트라면
가격이 떨어졌을 때 무엇을 근거로 보유해야 할까요?
반대로 내가 그 아파트의 가치를 충분히 이해하고 매수했다면,
가격이 하락했을 때도 다시 확인할 기준이 있을 것입니다.
가격이 흔들리는 것과, 내가 투자한 이유가 사라지는 것은 다른 문제입니다.
이 차이를 구분할 수 있어야 한다고 생각합니다.
2. 똑같은 뉴스인데 왜 누구는 1% 떨어지고, 누구는 7% 떨어질까요?
최근 주간 머니 이슈에서 인상 깊었던 내용이 있었습니다.
미국 CPI가 시장 예상보다 높게 발표되며 금융시장이 크게 흔들렸던 사례입니다.
당시 정리한 주요 지수의 하락폭은 다음과 같았습니다.
S&P500 : -1.09%
나스닥 : -1.97%
반도체 관련 지수 : 약 -4.5%
코스피 : 약 -7.8%
같은 물가와 금리 우려에도 자산마다 충격의 크기는 달랐습니다.
금리에 민감한 성장주와 반도체 관련 종목은 상대적으로 크게 흔들렸고,
반면 필수소비재나 헬스케어처럼 방어적인 성격의 업종은
상대적으로 견조한 모습을 보이기도 했습니다.
여기서 우리가 생각해야 할 것은 무엇일까요?
'어떤 자산이 많이 떨어졌는가?'보다
'내가 가진 자산은 어떤 상황에서 가장 취약한가?'를 아는 것이라고 생각합니다.
예를 들어 금리가 예상보다 오래 높은 수준을 유지한다면 어떨까요?
금리가 언제 내려갈지 맞히는 것도 중요할 수 있지만,
그보다 먼저 확인해야 할 것이 있습니다.
금리가 내려가지 않아도 나는 버틸 수 있는가?
부동산이라면 더 구체적으로 생각해 볼 수 있습니다.
지금 금리가 2~3년 더 유지되어도 대출을 감당할 수 있을까?
전세가 예상보다 늦게 맞춰져도 괜찮을까?
가격이 10% 하락한다면 나는 어떤 행동을 할까?
미래를 정확히 예측하는 것은 어렵습니다.
하지만 미래가 예상과 다를 때 어떻게 행동할지는 미리 준비할 수 있습니다.
저는 이것이 투자자가 시장을 공부해야 하는 중요한 이유 중 하나라고 생각합니다.
3. 서울 아파트, 어떤 곳은 신고가인데 어떤 곳은 3억이 빠지는 이유
최근 시장을 보며 가장 느낀 것이 있습니다.
지금 서울은 하나의 시장으로 움직이지 않는다는 것입니다.
뉴스에서는 '서울 아파트 거래량 감소', '매물 증가'라는 이야기가 나옵니다.
그런데 거래가 어디에서 일어나고 있는지 들여다보면 조금 다른 모습이 보입니다.
주간 머니 이슈에서도 최근 서울 아파트 거래 10건 중 8건이 15억 원 이하였고,
9억 원 이하가 거래 2건 중 1건이라는 이야기가 나왔습니다.
거래량이 줄어드는 동시에, 거래가 일어나는 가격대도 달라지고 있는 것입니다
① 같은 15억 이하라도 잘 팔리는 아파트는 따로 있었습니다.
대출 규제로 인해 15억 원이라는 가격이 시장에서 중요한 기준이 되고 있습니다.
그렇다면 15억 원 이하 아파트는 모두 잘 팔릴까요?
그렇지 않았습니다.
비슷한 가격이여도 선호 생활권의 일부 단지는 매물이 빠르게 소진되는 반면,
상대적으로 선호도가 낮은 곳은 가격이 저렴하거나 신축이어도 문의가 많지 않았습니다.
같은 가격대 안에서도 선호는 나뉘었습니다.
초등학교까지 큰 신호등을 건너는지 같은 작은 차이도 실수요자들은 따져보고 있었습니다.
왜 그럴까요?
아파트를 선택할 때 단순히 가격과 연식만 보는 것이 아니기 때문입니다.
교통, 학군, 상권, 단지 규모, 구조, 주변 환경, 실제 거주 만족도까지 함께 고려합니다.
결국 사람들이 그곳에 살고 싶어 하는 이유가 있어야 합니다.
싸다는 사실만으로 좋은 투자 대상이 되는 것은 아닙니다.
'얼마인가?'를 보기 전에 '왜 사람들이 이곳을 선택하는가?'를
이해해야 한다는 생각이 들었습니다.
② 15억과 25억, 가격 경계선이 수요를 바꾸고 있었습니다.
최근 대출 규제에서는 주택가격 구간에 따라 주택담보대출 한도가 달라집니다.
특히 15억 원과 25억 원은 중요한 경계선입니다.
현장을 확인 하면서 흥미로운 이야기를 들었습니다.
매도자는 KB시세가 15억 원을 넘기 전에 거래를 마무리하고 싶어 하고,
매수자는 대출 조건이 불리해지기 전에 잔금 일정과 토지거래허가 절차를 서두르는 모습이었습니다.
물론 실제 대출 가능 여부는 적용 규정과 가격 산정 기준, 개인별 조건에 따라 달라집니다.
상대적으로 가격대가 낮은 외곽 지역은 거래가 줄어도 매물이 크게 늘지 않거나 오히려 줄어든 반면,
15억 원 경계에 걸친 지역은 매물이 더 빠르게 쌓였습니다.
예를 들어 동작구는 7월에서 9월 사이 거래가 절반 이하로 줄었고,
같은 기간 매물은 20% 넘게 늘었습니다.
그런데 더 흥미로운 것은 따로 있었습니다.
15억 원을 넘었다고 모든 거래가 멈추지는 않았다는 점입니다.
선호도가 높은 단지에서는 여전히 가계약 소식이 들렸습니다.
대출 규제가 매수자의 자금 여력을 바꾸는 것은 분명합니다.
하지만 규제가 있다고 해서 사람들이 선호하는 입지의 가치까지 사라지는 것은 아닙니다.
결국 우리는 두 가지를 함께 봐야 합니다.
입지와 단지의 가치, 그리고 지금 시장에서 실제로 매수할 수 있는 수요의 크기.
둘 중 하나만 봐서는 현재 시장을 제대로 이해하기 어렵습니다.
③ 고가 아파트도 모두 같은 방향으로 움직이지 않았습니다.
15억 원 이하, 특히 전용59 평형은 상대적으로 거래가 이어지는 모습이었습니다.
15~20억 원대에서도 선호 단지의 전용84는 거래 소식이 들렸습니다.
예를 들어 송파구 내 선호단지에서는 19억 5천만 원 전후로,
활발하지는 않지만 꾸준히 거래되고 있었습니다.
반면 20억 원 이상에서는 거래가 둔화되었습니다.
여의도 대형 평형처럼 일부 25~30억 원대 이상 매물에서는
2~3억 원의 가격 조정이 나타나기도 했습니다.
그런데 고가 아파트라고 모두 거래가 멈춘 것은 아니었습니다.
흑석의 대표 단지인 아크로리버하임 25평에서는 25억 이상 거래 사례도 확인했습니다.
같은 고가 시장에서도 해당 지역의 단지의 선호도와 가격 경쟁력에 따라 결과가 달랐습니다.
'서울 집값이 오를까, 내릴까?'라는 질문만으로 지금 시장을 설명할 수 있을까?
지금은 오히려 이렇게 나누어 봐야 한다고 생각합니다.
가격대 × 평형 × 단지 선호도 × 매수자의 자금 여력
같은 서울, 같은 구 안에서도 이 조건에 따라 전혀 다른 시장이 펼쳐지고 있습니다.
4. 매물이 쌓이는 지금, 진짜 기회는 어디에 있을까요?
거래가 줄고 매물이 늘어나면 흔히 매수자에게 유리한 시장이라고 이야기합니다.
하지만 전화임장을 해보면 모든 매도자가 가격을 낮추는 것은 아닙니다.
광고 가격은 그대로 유지하면서 실제 협의 과정에서만
조정 가능성을 열어두는 경우도 있었습니다.
급하지 않은 매도자도 많았습니다.
세입자가 내년 초 나갈 예정인데도 지금은 상승장이 아니니
급하게 팔기보다 전세를 한 번 더 재계약하는 방안을 고민하는 집주인도 있었습니다
매물이 늘었다고 해서 모든 매도자가 쫓기고 있는 것은 아니라는 뜻입니다.
여기서 중요한 것은 매물의 개수보다 매도자의 사정이었습니다.
예를 들어 이런 경우입니다.
12월까지 잔금을 받아야 하는 매도자
이민을 앞두고 주택을 정리해야 하는 매도자
임대차 계약이나 세금 관련 일정이 다가오는 매도자
갈아타기할 집을 이미 정해놓은 매도자
이들은 단순히 집을 팔고 싶은 사람이 아닙니다.
정해진 시간 안에 팔아야 할 이유가 있는 사람들입니다.
같은 아파트, 같은 가격이라도 매도자의 상황에 따라 협상 가능성은 달라집니다.
그래서 가격만 묻기보다 이런 질문을 함께 해보면 좋습니다
“매도하시는 특별한 이유가 있을까요?”
“잔금은 언제까지 원하시나요?”
“실제 협의 가능한 가격은 어느 정도일까요?”
“입주 가능한 시점은 언제인가요?”
물론 급매물이라고 무조건 좋은 물건은 아닙니다.
근저당이 과도하게 설정되어 있거나 권리관계가 복잡한
매물도 있을 수 있기 때문에 계약 전 확인은 필수입니다.
결국 좋은 협상은 무조건 가격을 깎는 것에서 시작하지 않습니다.
상대방이 왜 팔아야 하는지 이해하고, 내가 감당할 수 있는 조건인지 판단하는 것에서 시작합니다.
지금처럼 매물이 늘어나는 시장에서는 이러한 차이가 더 중요해질 수 있다고 생각합니다.
5. 그렇다면 지금, 우리는 무엇을 해야 할까요?
같은 시장이라도 무주택자, 갈아타기하는 1주택자, 다주택 투자자가 해야 할 행동은 다릅니다.
그래서 지금 각자의 상황에 맞는 질문을 정리해 보았습니다.
무주택자라면
“내 예산에서 가장 가치 있는 아파트는 무엇인가?”
단순히 15억 원 이하라는 이유로 선택하기보다,
같은 예산에서 더 많은 사람이 선호하는 단지를 비교해 보면 좋겠습니다.
같은 12억~15억 원대라도 평형별로 선호하는 단지가 다를 수 있습니다.
또한 대출이 얼마나 나오는지뿐 아니라,
금리가 유지되거나 소득이 줄어도 감당할 수 있는지를 확인해야 합니다.
1주택 갈아타기라면
“내가 팔 집과 살 집의 가격 차이는 줄어들고 있는가?”
내 집 가격이 하락한다고 무조건 나쁜 것은 아닐 수 있습니다.
내 집이 5천만 원 하락했더라도 갈아탈 상급지 아파트가 1억 원 하락했다면,
오히려 갈아타기에 필요한 가격 차이는 줄어들 수 있기 때문입니다.
지금은 상급지 일부에서 실거래가와 실제 매물 호가 사이에 1억 원 이상 차이가 나고,
대형 평형에서는 2~3억 원 조정 거래도 나오고 있습니다.
쌓인 매물은 갈아타기 수요에게 협상의 기회가 될 수 있습니다.
중요한 것은 내 집의 가격만이 아니라 갈아탈 집과의 가격 차이,
세금, 거래 비용, 자금 조달 가능성을 함께 확인하는 것입니다.
다주택 투자자라면
“예상했던 전세가와 매도 시점이 달라져도 버틸 수 있는가?”
전세 매물은 분명 줄고 있습니다.
예를 들어 영등포구는 전세 매물이 2023년 말 약 1,750건에서
최근 약 450건으로 70% 넘게 줄었고,
8월 말부터는 전세 상승률이 매매 상승률을 앞서기 시작했습니다.
같은 기간 매매 매물은 오히려 60% 가까이 늘었습니다.
하지만 전세 매물이 부족하다고 해서 모든 단지의 전세가가 오르는 것은 아닙니다.
실제 주변 전세 매물이 소진되는 가운데 특정 가격 이상에서는
세입자를 구하기 어렵다는 이야기를 들었습니다
.
같은 단지 안에서도 수리 상태에 따라 전세가가 수천만 원씩 차이 나기도 했습니다.
전세 수요와 공급, 실제 투자금, 보유 비용을 함께 확인해야 하는 이유입니다.
아직 관망 중이라면
“나는 지금 시장의 변화에 참여하고 있는가?”
시장을 깊게 보는 것이 어렵다면 관심 단지 세 곳부터 정해보세요.
매주 같은 날 매매 호가, 전세 호가, 매물 수, 최근 거래를 기록하는 것입니다.
한 달만 지나도 조금씩 보이기 시작할 것입니다.
어떤 단지는 매물이 줄어드는지, 어떤 단지는 계속 쌓이는지.
실거래가와 실제 호가 사이에 얼마나 차이가 벌어지는지.
뉴스에서는 알기 어려웠던 변화가 내 기록 속에 남기 시작합니다.
6. 투자하기 전에 이 세 가지를 적어보려고 합니다.
처음 동료가 했던 질문으로 돌아가 보겠습니다.
“지금 팔아야 할까요? 기다려야 할까요?”
저는 이 질문에 대한 답을 다른 사람이 대신 내려줄 수는 없다고 생각합니다.
물론 시장을 잘 아는 사람에게 조언을 구하는 것은 중요합니다.
하지만 조언을 듣고 최종적으로 선택하는 사람은 나 자신이어야 합니다.
그래서 앞으로는 투자할 때, 그리고 이미 보유한 자산을 점검할 때
다음 세 가지를 적어보면 좋겠습니다
① 내가 이 자산을 매수한 이유는 무엇인가?
단순히 가격이 오를 것 같아서가 아니라, 어떤 가치를 보고 선택했는지 적어보는 것입니다.
② 예상과 다른 상황이 발생하면 어떻게 할 것인가?
금리가 내려가지 않거나, 가격이 10% 하락하거나,
전세가 예상보다 늦게 맞춰지는 상황을 생각해 봅니다.
③ 어떤 조건이 되면 보유하고, 어떤 조건이 되면 매도할 것인가?
매수했던 이유가 여전히 유효한지, 자금 상황과 투자 환경이 달라졌는지 확인하는 것입니다.
물론 처음 세운 기준이 언제나 정답은 아닙니다.
새로운 사실을 알게 되거나 시장 환경이 달라지면 기준도 다시 검토해야 합니다.
중요한 것은 처음 생각을 끝까지 고집하는 것이 아니라, 감정이 아닌 근거로 판단하는 것입니다.
이 세 가지를 적어두면 시장이 흔들릴 때도 누군가에게 묻기 전에 나의 기록을 먼저 꺼내볼 수 있지 않을까요?
오늘 딱 하나만 해보셨으면 좋겠습니다.
지금 보유한 자산이나 관심 있는 아파트를 떠올려 보세요.
그리고 이 질문에 답해 보는 것입니다.
“나는 왜 이 자산을 사고 싶었을까? 혹은 왜 매수했을까?”
막상 한 문장으로 적으려면 생각보다 쉽지 않을 수도 있습니다.
하지만 이 질문에 답할 수 있다면,
앞으로 시장이 흔들릴 때 나의 판단을 점검할 중요한 기준 하나가 생길 것입니다.
감사합니다
