더 좋은 집을 사려면
비교평가를 해야하는 건 알겠는데
막상 적용하려니 너무 어려워요..
배울 땐 잘할 수 있을 것 같았는데
직접 해보니 모르겠어요..
► 지난 글 읽고오기
같은 가격인데 어느 동네가 더 좋을까? 집 고르는 기준 두 번째 (#1 급지)
같은 가격인데 어느 동네가 더 좋을까? 집 고르는 기준 두 번째 (#2 생활권 선호도)
같은 가격인데 어느 동네가 더 좋을까? 집 고르는 기준 세 번째 (#3 단지 선호도)
지난 글을 통해 “같은 가격인데 어느 동네가 더 좋을까?”에 대해 고민해볼 수 있는 기준을 말씀드렸습니다. 글을 읽으면서 끄덕끄덕 하신 분들도 계실테고, 이해가 잘 되지 않아 몇 번이고 다시 읽어보신 분들도 계실텐데요.
결국 내 상황에 맞춰 직접 적용해보려고 하면, 생각보다 쉽지 않으셨을겁니다. (저도 그랬거든요..) 그래서 오늘은 여러분들께서 실전에서 적용할 수 있도록 몇 가지 팁을 말씀드리고자 합니다.
*참고로 이 글은 처음 투자를 접하는 분들께는 다소 어려울 수 있습니다. 1~3번 시리즈만 알고 계셔도 무방한 내용이니 글을 읽고 이해가 되지 않는다고 속상해하실 필요가 전혀 없음을 미리 말씀드립니다.
TIP1. 스텝 바이 스텝
갑자기 스텝 바이 스텝이라니.. 라는 생각이 들 수도 있는데요.
비교평가를 할 때 가장 중요한 것은 ‘가치’를 잘 아는 것입니다. 가치를 모른 상태로 비교평가를 하려고 하면 이게 맞나, 저게 맞나 계속 헷갈리는게 당연합니다.
- 4급지 관악구에 위치한 생활권 선호도 상, 단지 선호도 상 관악드림타운 33평
- 4급지 용인 수지구에 위치한 생활권 선호도 상, 단지 선호도 상 신정7단지상록 33평
같은 가격이면 어디가 더 좋은가요? 여러분 스스로 답을 내려보세요.
맞고 틀리고는 중요하지 않습니다. 여러분들이 스스로 확신을 갖고 답을 내려보신 분들은 공통점이 있을 거에요. “가치를 잘 알고 있다면” 비교적 수월하게 판단을 하셨을겁니다.
다시 말해 두 지역 모두 제대로 만든 앞마당이라면(가치를 잘 안다면) 나름의 결론을 내릴 수 있으셨을테고, 앞마당이 아니라면(가치를 잘 모른다면) 급지, 생활권 선호도, 단지 선호도를 안다고 해도 쉽게 결론내리기 어려웠을겁니다.
그래서 비교평가를 잘 하려면 스텝 바이 스텝해야 합니다. 비교평가를 먼저 하는 것이 아니라 가치 판단을 먼저 잘 해야합니다.
분위기임장을 통해 생활권 선호도를 알아보고, 단지임장을 통해 단지 선호도를 판단해보고, 매물임장을 통해 실제 그 동네의 수요를 더 깊이 파악하는 과정이 있어야만 스스로 확신을 가질 수 있습니다.
단순히 방법만 안다고 해서 뚝딱하고 비교평가를 잘 하긴 어렵습니다.
“저는 앞마당인데도 잘 모르겠어요..” 라는 생각이 들어도 괜찮습니다. 모른 걸 모른채로만 두지 않으면 됩니다. 그래서 여러분들이 매달 시세트래킹도, 앞마당 원페이지 정리도 하고 계신겁니다. 모르는 부분을 꾸준히 채워가기 위해서요.
물론, 앞마당을 만들 때 제대로 만들려고 노력하는 것이 우선이겠죠? 유독 내가 최선을 다해서 만들었던 앞마당, 투자하려고 밤낮없이 돌아다녔던 앞마당일수록 가치 판단이 더 잘 된다는 건 공감하실거라 생각합니다.
TIP2. 안다고 생각해도 적어보기
비교평가를 많이 하다 보면 “당연히 A가 더 좋은 거 아니야?” 라고 판단할 수 있습니다. 그런데, 시장을 계속 겪다보니 당연한 것이 많이 없더라고요.
- 4급지 용인 수지구에 위치한 생활권 선호도 중하, 단지 선호도 중 죽전파크빌 22평
- 5급지 부천 원미구에 위치한 생활권 선호도 상, 단지 선호도 상 신성미소지움 26평
같은 가격이면 어디가 더 좋은가요? 여러분 스스로 답을 내려보세요.
“당연히 전고점 높은 라일락신성미소지움이 더 좋은 거 아니야?” 라고 생각한 분들도 계실테고, 그렇지 않은 분들도 계실텐데요.
급지는 용인 수지구가 더 높지만, 죽전은 완벽한 용인 수지구의 위상을 갖는다고 보긴 어렵습니다. 용인 수지구의 가장 큰 가치는 신분당선인데 죽전 생활권은 신분당선을 이용하기에 어렵기 때문입니다.
따라서 아무리 급지가 높아도, 지난 시장에서는 지역 내에서 선호도가 우수한 부천의 라일락신성미소지움이 더 높은 가격 흐름을 보여줬습니다.
이때 “수지와 부천의 비교가 아니라, 죽전과 상동을 비교하면 상동이 더 나을 수 있겠다.” 라고 결론 내려도 괜찮습니다. 하지만 내가 그렇게 판단한 이유를 잘 적어둬야 합니다.
왜냐하면, 지금은 과거와 다른 가격 흐름을 보이기 때문입니다. 즉 가치가 변하고 있습니다.
현재 분당, 용인, 수원, 동탄으로 이어지는 경부라인은 판교의 확장, 수도권 남부 지역의 반도체 호황 등을 이유로 시간이 갈수록 수요층이 두터워지고 있습니다.
당시 가격 그래프만 보고 당연하다고 생각하고 넘기지 않고, 그 이유를 잘 적어두었다면 지금 시장에서 내가 틀렸던 판단에 대해 다시 복기해보고, 개선할 여지가 있습니다. 하지만 당연하다는 이유로 적어두지 않고 그냥 넘어갔다면 내가 어떤 부분에서 미숙했는지 돌아보기가 어렵습니다.
그래서 다시 한 번 말씀드립니다. 비교평가를 먼저 하는 것이 아니라 가치 판단을 먼저 잘 해야합니다.
비교평가 먼저 하지 마세요.
A단지와 B단지 중 어디가 더 좋을까요?
지금 매도하고 갈아타는 게 좋을까요? 아니면 계속 보유할까요?
여러분들께서 하시는 많은 고민은 결국 “일단 비교하려고 해서” 생기는 고민일겁니다. 둘 중 어디가 더 좋을지, 매도와 보유 중 어떤 게 더 좋을지 이런 비교들이요. 이렇게 되면 스스로 답을 내리기가 정말 어렵습니다.
그러니 앞으로는 비교평가 먼저 하지 마세요.
제대로 된 가치판단을 먼저 해야 합니다. 비교평가는 그 다음입니다.
부동산의 가치를 제대로 알게 되면 매수/보유/매도 의사결정 뿐만 아니라, 비교평가도 자연스럽게 잘 하실 수 있습니다.
계속해서 변하는 가격에 집중하기보다, 상대적으로 변하지 않는 가치에 집중하게 되면, 비교평가도 자연스럽게 잘 하실 수 있습니다.
가치판단 없이 비교평가에만 몰두하게 되면, 정말 중요한 가치를 놓칠 수 있습니다. 충분히 가치가 있는데도 덜 싸다는 이유로 좋은 물건을 놓칠 수 있다는 이야기입니다.
“같은 가격인데 어느 동네가 더 좋을까?”
이 질문에 스스로 판단하고자 매일 매일 노력하는 여러분들을 진심으로 응원드립니다. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
