안녕하세요. 김제로입니다.
얼마 전 저는 지방 중소도시에 보유하고 있던 0호기 2채를 모두 매도하게 되었습니다.
두 물건 모두 공급이 많은 지역에 있었고,
세입자가 거주하고 있었으며,
매수 문의가 많지 않은 시장이었습니다.
그래서 매도를 마음먹은 뒤 실제 매도까지 가는 과정이 생각보다 길었습니다.
매물을 내놓고, 경쟁 매물을 확인하고
부동산에 계속 연락하고, 세입자와 일정을 조율하고
그러면서 수도 없이 생각했습니다.
“왜 이렇게 안 팔리지?”
그런데 두 채를 모두 매도하고 나니 조금 다른 질문이 남았습니다.
“나는 왜 이런 물건을 샀을까?”
단순한 과거에 대한 원망이 아니라 기준이 없이 매수를 하다 보니 당시에는 몰랐던 것들이
매도자의 입장이 되어보니 더 잘 보이기 시작했습니다.
그리고 한 가지 생각이 들었습니다.
다음 투자에서는 적어도 ‘팔 때 힘든 집’은 최대한 피해야겠다.
이번 글에서는 두 채의 매도를 경험하며 바뀌게 된 저만의 매수 기준을 정리해보려고 합니다.
1. 단순히 ‘절대가격만 싸 보이는 집'
제가 0호기를 매수할 당시에는 절대적인 가격을 많이 봤던 것 같습니다.
“이 정도 연식인데 이 가격이면 싸지 않을까?”
“주변 신축보다 저렴하니까 괜찮지 않을까?”
당시에는 나름대로 싸게 샀다고 생각했습니다.
하지만 매도를 해보니 매수자는 제 물건 하나만 보고 판단하지 않았습니다.
같은 단지의 다른 매물은 물론이고 조금 더 좋은 생활권
조금 더 좋은 단지, 조금 더 신축인 아파트까지 비슷한 가격대에서 살 수 있는 물건을 모두 비교했습니다.
그리고 그 안에서 조금 더 돈을 주고서라도 사고 싶은 물건이 있다면
제 물건은 자연스럽게 뒤로 밀렸습니다.
그때 느꼈습니다.
가격이 낮다고 해서 반드시 싼 것은 아니었습니다.
앞으로는 “이 정도 가격이면 싸다”에서 멈추지 않고
충분히 본래 가지고 있는 가치보다 좋으며 경쟁 매물보다 최선의 선택인가?
를 먼저 확인하려고 합니다.
2. 지역 내 선호 수요가 애매한 ‘낀 평형’
제가 보유했던 두 물건은 모두 74㎡였습니다.
매수 당시에는 크게 문제가 된다고 생각하지 않았습니다.
59㎡보다 넓고, 84㎡보다 저렴하니 나름대로 합리적인 선택이라고 생각했습니다.
하지만 매도하면서는 다르게 보였습니다.
작은 평형을 원하는 사람은 59㎡를 찾았고
조금 더 넓은 집을 원하는 사람은 가격대 자체가 별로 차이 나지 않으니
조금 더 지불하며 한번에 84㎡를 선택하는 경우가 많았습니다.
특히 수요층 자체가 넓지 않은 지방 중소도시에서는
“이 평형을 꼭 사고 싶은 사람은 누구인가?”
라는 질문이 생각보다 중요했습니다.
가격이 괜찮아도 선택해줄 사람이 많지 않다면 결국 매도자는 기다릴 수밖에 없었습니다.
앞으로는 평형을 볼 때도 단순히 가격이 저렴한지를 보는 것이 아니라
그 지역에서 실제로 사람들이 많이 찾는 평형인지, 거래가 꾸준히 이루어지는 평형인지
먼저 확인하려고 합니다.
3. 투자금이 많이 들어가는데 기대수익은 크지 않은 집
예전에는 매매가격 자체가 싸 보이면 투자하기 괜찮은 물건이라고 생각했던 것 같습니다.
하지만 투자 공부를 하면서 그리고 제가 보유했던 물건을 다시 돌아보면서 생각이 달라졌습니다.
중요한 것은 단순히 매매가격이 얼마냐가 아니라
내 돈이 얼마나 들어가고, 그 돈으로 어느 정도의 수익을 기대할 수 있느냐였습니다.
아무리 괜찮아 보이는 물건이라도 전세가가 충분히 받쳐주지 않아 투자금이 많이 들어가거나,
비슷한 투자금으로 더 좋은 지역이나 더 선호도 높은 단지를 살 수 있다면
굳이 그 물건을 선택할 이유가 줄어듭니다.
저 역시 과거에는 “이 집이 오를까?” 에 더 집중했다면,
이제는 “이 투자금을 넣어서 얻을 수 있는 기대수익이 충분한가?”
“같은 투자금으로 더 좋은 선택지는 없는가?” 를 함께 보려고 합니다.
결국 투자는 좋은 집을 사는 것에서 끝나는 것이 아니라,
내가 투입한 자금 대비 충분한 수익을 낼 수 있는 물건을 선택하는 것도 중요하다는 것을 배웠습니다.
4. 전세가격이 받쳐주지 않아 갭이 많이 벌어진 집
예전에는 전세가격을 볼 때주로 내가 넣어야 하는 투자금부터 생각했습니다.
전세가가 높으면 투자금이 적게 들고 낮으면 투자금이 많이 든다.
그 정도로만 생각했던 것 같습니다.
하지만 투자 공부를 하고, 제가 가지고 있던 물건을 다시 돌아보면서는 전세가격이 조금 다르게 보였습니다.
전세가격은 결국 그 집을 실제로 사용하려는 사람들이 인정하는 가격이었습니다.
즉, 전세가격이 일정 수준에서 받쳐준다는 것은
그만큼 그 집에 실제로 거주하려는 수요가 있다는 의미였습니다.
반대로 전세가격이 충분히 받쳐주지 않는데 매매가격만 높게 형성되어 있다면
매매가와 전세가의 차이가 커지고, 그만큼 제가 넣어야 하는 투자금도 많아집니다.
그리고 시장이 좋지 않아 매매가격이 내려갈 때 전세가격이라는 하방이 충분히 받쳐주지 못한다면
그 하락분을 결국 제 투자금으로 그대로 감당해야 할 수도 있었습니다.
전세가격이 충분히 받쳐주는 물건은
매매가격이 흔들리더라도 그만큼 제 돈이 노출되는 범위가 상대적으로 작을 수 있지만,
갭이 과도하게 벌어진 물건은 시장 하락 시 제 원금이 훨씬 크게 흔들릴 수 있었습니다.
그래서 앞으로는 단순히
“내가 이 투자금을 감당할 수 있는가?”
가 아니라
“전세가격이 이 물건의 가치를 충분히 받쳐주고 있는가?”
“혹시 매매가격이 흔들리더라도 내 원금을 지켜줄 수 있는 구조인가?”
를 함께 보려고 합니다.
전세라는 실사용 가치가 매매가의 하방을 받쳐주고,
내가 투입한 원금의 손실 가능성을 줄여주는 구조를 만드는 것
이라는 점을 조금 더 이해하게 되었습니다.
5. 앞으로도 공급이 많이 예정된 지역
제가 보유했던 지역은 최근 몇 년간 많은 공급이 이어진 곳이었습니다.
신축이 계속 입주하면서 기존 아파트와 경쟁해야 하는 물건도 계속 늘어났습니다.
매도할 때 이 부분을 정말 많이 체감했습니다.
내 물건 가격을 조정해도 더 좋은 조건의 신축이 나오고,
그 매물이 거래되면 또 다른 경쟁 매물이 최저가로 내려왔습니다.
매수자의 선택지는 계속 늘어나는데 매도자는 끊임없이 경쟁해야 했습니다.
매수 당시에는 “언젠가는 공급이 끝날 것이고, 가격도 오르겠지.” 라고 쉽게 생각했습니다.
하지만 보유하는 사람에게 그 ‘언젠가’는 생각보다 긴 시간이 될 수도 있었습니다.
앞으로는 지금 가격만 보고 투자하기보다
내가 보유해야 하는 기간 동안 얼마나 많은 공급이 이어질지,
그 공급을 받아낼 수 있는 수요가 있는 지역인지
더 꼼꼼하게 확인하려고 합니다.
다 적어놓고 보니, 결국 ‘저환수원리'였습니다.
두 번의 매도를 돌아보며 어떤 집을 사지 않아야 할지 하나씩 정리해보았습니다.
- 단순히 절대가격만 싸 보이는 집
- 지역 내 선호 수요가 애매한 낀 평형
- 투자금이 많이 들어가는데 기대수익은 크지 않은 집
- 전세가격이 충분히 받쳐주지 않아 갭이 많이 벌어진 집
- 앞으로도 공급이 많이 예정된 지역
그런데 하나씩 적어놓고 보니 어딘가 너무 익숙했습니다.
그리고 그제야 깨달았습니다.
전부 저환수원리 였습니다.
단순히 가격이 싸 보인다고 샀던 것은 ‘저평가’를 제대로 확인하지 못했던 것이었고,
선호 수요가 애매한 낀 평형은 ‘환금성’이 부족한 물건이었습니다.
투자금 대비 기대할 수 있는 수익이 크지 않은 물건은 ‘수익성’에서 다시 생각해봐야 했고,
전세가격이 충분히 받쳐주지 않아내 돈이 많이 노출되는 구조는 ‘원금보존’ 측면에서 부족했습니다.
그리고 오랜 기간 공급이 이어지는 지역은 결국 제가 감당해야 할 ‘리스크’였습니다.
직접 보유하고 팔리지 않는 시간을 견디고 결국 두 채를 매도하고 나서야
왜 이 원칙들을 하나도 빠짐없이 확인해야 하는지를 조금은 알 것 같았습니다.
저환수원리는 단순히 좋은 물건을 고르기 위한 공식이 아니라
내가 투자한 뒤 보유하고 언젠가 다시 매도해야 하는 순간까지
내 투자를 지켜주기 위한 기준이었습니다.
처음에는 매도가 잘되지 않을 때마다 “나는 왜 이런 물건을 샀을까?” 라는 생각을 많이 했습니다.
하지만 지금은 오히려 제대로 된 1호기를 투자하기 전에
두 번의 보유와 매도를 먼저 경험한 것이 다행이라는 생각도 듭니다.
앞으로 새로운 물건을 볼 때는 예전처럼 단순히
“이거 싸 보이는데?” 에서 멈추지 않으려고 합니다.
정말 가치 대비 싼 물건인지
나뿐 아니라 다른 사람도 사고 싶은 물건인지
내 투자금 대비 충분한 수익을 기대할 수 있는지
전세가격이 내 원금을 지켜줄 수 있는지
그리고 내가 감당해야 할 리스크는 무엇인지
하나씩 반드시 확인하려고 합니다.
그리고 마지막에는 꼭 한 번 더 스스로에게 물어보려고 합니다.
“내가 이 집을 다시 팔아야 할 때도 누군가는 사고 싶어 할까?”
과정은 순탄치 않았고 돌고 돌아왔지만
그 모든 경험 덕분에 다음 제 투자는 조금 더 잘 살 수 있을 것 같다는 확신이 듭니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
