안녕하세요.
매일 즐겁게 투자자로 성장하는 빌리89입니다.
강남 집값, 버티던 ‘59㎡’도 꺾였다…도곡 렉슬 2억 하락거래, 확산 조짐
대출 규제·금리 부담에…성동·광진·마포도 거래 급감
위와 같은 제목의 기사들을 최근에 쉽게 접할 수 있을것입니다.
서울 상급지의 아파트 단지들이 다주택자 중과유예 종료, 대출규제, 세제개편 등의 복합적인 이유로 가격 상승 흐름을 멈추고 하락/보합하고 있다는 시장 상황에 대한 기사입니다.
위와 같은 기사를 보았을 때 어떤 생각을 하셨나요 ?
"앞으로 지속적으로 금리 인상의 가능성도 있다고하고,
상승장이 하락하고있다는데, 서울의 집값이 전체적으로 떨어지는거 아닐까 ?"
“조금 더 기다려보면, 갈아타기의 기회가 오지 않을까?”
라는 생각이 드셨을 수도 있습니다.
오늘은 우리가 지금과 같은 상황에서
왜 더 적극적으로 시장에 참여하고, 관심을 가져야하는지 이야기 나눠보려합니다.
실제로 위의 기사와 같은 상황이 벌어지고 있습니다.
상급지의 거래량은 26년 5월 이후로 급감하고있고, 매매 매물 또한 꾸준히 증가하고 있습니다.
그리고 이러한 시장 상황은 매매지수가 상승하지 않는
것을 데이터로 확인 할 수 있도록 만들어줍니다.
하지만 조금 더 세밀하게 보면 어떨까요?
우선 매매 시장을 살펴보면,
모든 단지가 하락이나 보합의 거래 상황을 보이고 있지는 않습니다.
강남 도곡동, 마포구 상암동 등의 단지들 중에서 시장에서 이제는 정말 싸다고 생각되는 단지들은 저가 매물들이거래되며, 실제 토지거래허가 건수가 7월 이후 늘어나는 것을 확인 할 수 있었습니다.
이러한 분위기가 확산되어 거래량이 늘어난다면, 서울 매매 시장의 분위기는 지금과는 달라질 수 있을 것입니다.
그 다음으로 전세 시장을 살펴보면,
단기간에 해소될 수 없는 공급으로 인해 여전히 전세 물량은 여전히 부족하고 다양한 지역/단지의 분위기를 살펴보아도 공통적으로 전세 물량은 매물이 나오면 거래까지 꽤나 활발하게 이루어 지는 것을 확인 할 수 있습니다.
그리고 전세가의 상승과 함께 최근 전월세 거래에서 월세의 거래 비중이 처음으로 50%를 넘었다는 기사 또한 접할 수 있었지만, 지속적인 기준금리 인상 또한 예상되고 있는 상황으로 전세 시장이 또한 쉽지 않은 것을 알 수 있습니다.
지금까지 살펴본 매매, 전세 시장을 통해 적극적으로 시장에 참여해야 하는 이유를 확인해 볼 수 있었습니다.
그렇다면, 우리는 무엇을 해야 할까요?
첫째, 감당 가능한 범위의 예산을 확인해봐야합니다.
부동산 자산이 있는 경우에는 갈아타기를 적극적으로 고려해보며 얼마에 매도 할 수 있는지, 추가 여유 자금을 얼마나 있는지, 대출까지 활용한다면 어느 정도의 예산 확보기 가능한지 확인해보셔야합니다.
무주택자의 경우 조금 더 심플합니다. 여유 자금은 얼마나 있고, 무주택자/생애최초에 따른 대출 가능금액을 확인하여 예산 확보가 어느 정도 가능 한지 확인해봅니다.
여기서 주의사항은, 앞서 말씀드린바와 같이 기준금리의 인상 또한 예상해볼 수 있는 상황으로 보수적인 대출 활용계획이 필요 할 것입니다.
둘째, 임장을 통해 현장에서 기회를 살펴봅니다.
보유세 이슈 혹은 내년에 종료되는 임대사업자 혜택의 유지 등으로 인하여 현장에서는 우리가 네이버 부동산을 통해서 볼 수 있는 가격의 흐름과는 다른 일들이
벌어지고 있습니다.
예산이 확인되셨다면, 예산 내에 들어로는 단지들 중에서 가장 가치가 좋은 단지부터 현장에서 기회를 살펴보시기 바랍니다.
각자의 상황을 파악하고, 적극적인 행동을 통해 현재 시장에서 할 수 있는 기회를 찾아 자산을 쌓아가는 방향으로 의사결정 하실 수 있길 응원합니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔 감사합니다.
