안녕하세요 등어입니다 :
여러분들은 비슷한 가격이라면
어떤 아파트를 선택하시겠어요?
입지가 더 좋고 연식이 좋은 20평대와
입지는 조금 아쉽지만 더 넓은 30평대
한 번쯤 고민해 보셨을 것 같습니다
저 역시 단지를 비교하다 보면
이런 고민을 많이 하게 됩니다
‘그래도 입지가 더 좋은 단지를 사야 하지 않을까?’
‘그런데 같은 가격이면 84㎡가 더 낫지 않을까?’
‘나중에 매도할 때는 어떤 단지를 더 많은 사람들이 찾을까?’
입지가 좋은 아파트를 사야 한다는 것도 알고
사람들이 넓은 평형을 선호한다는 것도 알고 있습니다
그런데 막상 두 단지의 가격이 비슷해지면
어떤 기준으로 판단해야 할지 어려워지는 것 같습니다
그래서 최근 여러 지역에서
비슷한 가격을 형성하고 있는
20평대와 30평대의 가격 흐름을 비교해 보았습니다
그런데 비교하면서 흥미로운 점을 발견했습니다.
어떤 지역에서는 더 좋은 20평대가 가격을 앞서가고
어떤 지역에서는 덜 좋은 30평대가
더 높은 가격을 형성하고 있었습니다
왜 이런 차이가 나타나는 걸까요?
오늘은 어떤 단지가 더 좋다는 결론을 내리기보다
이러한 차이가 나타나는 이유와
우리가 단지의 가치를 판단할 때
무엇을 더 알아야 하는지 이야기해 보려고 합니다
더 좋은 20평대가 덜 좋은 30평대보다 비싸기도 합니다
예시로 두 단지를 가져와봤습니다
같은 생활권을 공유하고 있는
연식이 좋으면서 더선호하는 단지의 20평대
연식이 아쉽다보니 선호도가 떨어지는 단지 30평대
평형과 연식, 평형의 구성 등 특징이 다른 두 단지입니다
현재 가격이나 최근 가격의 흐름을 보면
더 선호하는 단지의 20평대의 가격이
덜 선호하는 단지의 30평대의 가격과
비슷하거나 오히려 높은 가격을 형성하고 있었습니다
왜 이런 차이가 나타나는 걸까요?
연식이 더 좋기 때문일까요?
단지의 관리 상태나 상품성이 더 좋기 때문일까요?
아니면 그 지역에서 20평대를 찾는 사람들이
더 많기 때문일까요?
어떤 단지는 젊은 신혼부부나
어린 자녀를 둔 가족들이 많이 거주하고
다른 단지는 자녀가 성장한 가족이나
오래 거주해 온 분들이 많을 수 있습니다
여기서 우리가 생각해 봐야 할 질문은 이것입니다
‘이 지역에서 넓은 84㎡를 포기하더라도
더 좋은 59㎡를 선택하고 싶은 사람들은 누구일까?’
이 질문에 답할 수 있어야
단지의 가치를 조금 더 깊이 이해할 수 있다고 생각합니다
덜 좋은 30평대가 비싸기도 합니다
반대로 더 선호하는 단지의 20평대보다
덜 선호하는 단지의 30평대가
더 높은 가격을 형성하는 경우도 있습니다
또는 과거에 비슷했던 가격이
시간이 지나면서 가격차이가 더 벌어지는 경우도 있습니다
이렇게 여러 사례를 찾아본다면
하나의 기준으로 정리하기 어렵다는 생각이 들었습니다
‘입지가 더 좋으니까 무조건 59㎡가 낫다.’
‘평형이 더 넓으니까 무조건 84㎡가 낫다.’
둘 다 모든 지역에 적용할 수 있는 답은 아니었습니다
특히 같은 지역 안에서도 단지마다
사람들이 중요하게 생각하는 요소가 다를 수 있습니다
어떤 지역에서는 더 좋은 생활권에
거주하려는 수요가 강할 수 있고
다른 지역에서는 조금 불편하더라도
넓은 공간을 선택하려는 수요가 많을 수 있습니다
그렇다면 우리가 단지를 비교할 때
정말 중요하게 생각해야 할 것은 무엇일까요?
결국 단지에 살고 싶어 하는 사람들이 누구인지 알아야 합니다
단지를 비교해보면서 가장 중요하게 생각해야 할 부분은
‘그 단지에 살고 싶어 하는 사람들이 누구이고,
왜 그 단지를 선택하는가?’
우리는 임장보고서를 작성하면서 입지요소를 분석합니다
직장, 교통, 학군, 환경, 연식, 세대수, 평형 등을
살펴보고 어떤 단지가 더 좋은지 순위를 정합니다
그런데 같은 조건이라도
그 지역에 거주하는 사람들이
중요하게 생각하는 부분은 다를 수 있습니다
예를 들어 젊은 신혼부부나
어린 자녀를 둔 가족들이 많이 찾는 지역이라면
연식이 좋고 관리가 잘되는 59㎡를 선호할 수 있습니다
반면 자녀가 성장한 가족들이 많고
넓은 공간을 중요하게 생각하는 지역이라면
연식이 조금 오래되었더라도 84㎡를 선호할 수 있습니다
또 어떤 지역에서는 학군이 중요할 수 있고
다른 지역에서는 직장과의 접근성이나
교통 편의성이 더 중요할 수 있습니다
결국 우리가 단지의 가치를 판단할 때는
단순히 좋은 입지요소를 얼마나 많이 갖추고 있는지를 넘어
그 요소들을 중요하게 생각하는 사람들이
얼마나 있는지 알아야 한다고 생각합니다
그리고 사람들의 심리를 한 번 더 생각해본다면
단순히 그 단지에 살고 싶어 하는 사람이 많은 것과
평형을 줄여서라도 그 단지를 선택하고 싶은 것은
다를 수 있습니다
단지에 대한 선호도가 얼마나 강한지도
중요하다는 것입니다
우리는 그래프를 통해 어떤 단지가 먼저 상승했는지
어떤 단지가 더 높은 가격을 형성했는지
확인할 수 있습니다
하지만 그래프만으로는
왜 그런 차이가 나타났는지 알기 어렵습니다
그 차이가 입지 때문인지
연식과 상품성 때문인지
평형에 대한 선호 때문인지 확인해야 합니다
또 단지별 매물 수와 거래량, 전세 수요,
당시의 시장 상황에 따라서도
가격 차이가 발생할 수 있습니다
그래서 단순히 그래프에서 가격이 더 높다고 해서
무조건 선호도가 더 높다고 판단하기는 어렵습니다
가격 그래프는 결과를 보여주는 것이고
우리는 그 결과가 나타난 이유를
알아야 한다고 생각합니다
그렇다면 그 이유는 어떻게 알아볼 수 있을까요?
결국 임장과 임장보고서를 통해서
직접 확인해가는 과정들이 필요하다고 생각합니다
단지에 방문해서 실제 거주하는 사람들의 연령대와
가족 구성을 살펴보고
단지의 관리 상태와 생활환경을 확인하는 것입니다.
가격이 비슷하다고 가치까지 같은 것은 아닙니다
또 하나 생각해 볼 부분이 있었습니다
바로 비슷한 가격을 형성하고 있다고 해서
두 단지의 가치까지 같다고 볼 수는 없다는 것입니다
어떤 단지는 더 많은 사람들이 선호하지만
가격이 이미 높게 형성되어 있을 수 있습니다
반대로 상대적으로 선호도가 낮은 단지라도
현재 가격이 충분히 저렴하다면
투자 대상으로 검토할 수 있습니다
단지의 가치와 실제 투자 판단은
연결되어 있지만 완전히 같은 것은 아니라고 생각합니다
예를 들어 같은 가격이라면
더 좋은 생활권의 20평대를 선택하고 싶더라도
실제 투자할 때는 필요한 투자금이 다를 수 있습니다
30평대가 전세가격이 더 높아 투자금이 적게 들어간다면
투자자의 상황에 따라 선택이 달라질 수도 있습니다
또 나중에 매도할 때 얼마나 많은 사람들이 찾을지
전세 수요는 충분한지 등도 함께 고려해야 합니다
두 가지를 구분해서 생각해 보면 좋겠다고 느꼈습니다
첫 번째는 ‘사람들이 어떤 단지를 더 선호하는가?’
두 번째는 ‘현재 가격과 투자 조건을 고려했을 때
무엇을 선택하는 것이 유리한가?’
가치가 더 좋다고 생각하는 단지와
지금 투자하기에 더 적합한 단지가
항상 일치하는 것은 아닐 수 있습니다
그렇기 때문에 먼저 단지의 가치를 충분히 이해하고
그다음에 가격과 투자 조건을 고려해서
판단하는 과정이 필요하다고 생각합니다
처음에는 더 선호하는 단지20평대와
덜 좋아하는 30평대
무엇이 더 좋을지 궁금해서 시작한 비교였습니다
그런데 여러 사례를 살펴보면서
단순히 하나의 정답을 내리는 것보다
더 중요한 것이 있다는 생각이 들었습니다
우리가 단지의 가치를 판단하는 이유는
결국 좋은 자산을 선택하고 투자하기 위해서입니다
그러기 위해서는 단지의 입지요소만 아는 것이 아니라
그곳에 살고 싶어 하는 사람들이 누구이고
얼마나 강하게 선호하는지
이해할 수 있어야 한다고 생각합니다
그래서 앞으로 임장을 하실 때
이런 질문을 한 번 더 해보셨으면 좋겠습니다
‘이 단지는 누가, 왜, 얼마나 살고 싶어 할까?’
그리고 내가 생각한 단지의 가치가
실제 시장에서 사람들이 얼마나 좋아하는지
함께 확인해 보면 좋겠습니다
긴 글 읽어주셔서 감사합니다. :)
